任志强拷问社会 为何是我被扔鞋？(3)

仅以北京为例，北京“十五”计划期间实际的土地供应为9934公顷，而“十一五”规划改变了土地供给的方式，计划的土地供给量为9000公顷，比“十五”期间减少了934公顷，但实际并未能完成计划应供给的数量。如2010年能保证计划供给的2500公顷，则“十一五”期间比“十五”期间将少供土地2000多公顷（否则相差更多），土地供给数量相差约四分之一，其中住宅用地少了2500多公顷。

图6-6 “十五”、“十一五”期间北京市住宅用地供应情况（图略）

但“十一五”期间，北京的人口自然增长高达每年54.3万人，约为25万户家庭，远大于“十五”期间的人口增长数量。从投资看，“十五”期间的房地产投资年均增速达23.7%，而“十一五”期间房地产投资则下降为年均4。2%，2008年、2009年两年负增长，开复工面积则从2005年的8043万平方米下降为2009年的6230万平方米，价格则从2006年第一季度的每平方米7670元上升到了2010年第一季度的每平方米20485元，上涨了167.1%。

从土地的供给看，“十一五”期间总量约7897公顷，但实际向市场供给的商品房用地面积仅为4458公顷，减少了2542公顷，下降了36%。

“十一五”期间除2008年的特殊情况之外，每年经审批的可销售房屋套数都小于实际的销售套数，供不应求的现象无法缓解。

没有人愿意看到房价过快上涨之后备受政府调控打压的局面，但现实的市场中供求关系却在不断恶化，谁应对此负责呢？北京提前11年完成了城市规划中提出的人均1万美元的国内生产总值增长目标；人口增长也提前10多年超过了规划指标，但土地资源的配置却远远低于实际的需求，价格是在需求的压力下首先从土地的价格开始暴涨，并向房价传导的。

供求关系这个基础条件不能合理地得到改善，又怎么可能让市场有条件增加供给而平衡价格呢？没有供给条件的保障，又如何让价格处于合理范围之内呢？

四、土地资源的实际情况。

许多人错误地以为城市的建设无法用土地资源给以保障。尤其是在“严守18亿亩耕地红线”的压力之下，中国没有更多的土地来保证城市化率的提高和供城市人口居住了。绝大多数人并不知道城市建设用地实际少得可怜，尤其是商品住房用地更是少得可怜，实际在中国每年土地占用中最大的是生态退耕而非城市建设。

表6-3 1998～2006年我国土地占用比例（表略）

按2005年的情况细分则：

2005年占用农田耕地的结构：生态退耕占地60%；农业结构自身调整用地20%（经济作物、油料、花卉）；自然灾害损坏耕地5%；建设用地15%。

建设用地分为6种用地：工业建设用地、水利交通用地、基础设施用地、旅游项目用地、军事项目用地和房地产用地（其中房地产用地占30%，整体15%中的30%，即整体的4。5%）。

房地产用地分为：住宅用地和商业用地。

住宅用地分为：廉租房用地、经济适用房用地、商品房用地、高档公寓用地和别墅用地。

将全部的建设用地按项细分，则实际用于普通商品房的土地就更是少得可怜了。

图6-9 商品房用地比例图（图略）

更重要的是，城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，居住了6亿多人口。但全国的农村宅基地占地16.8万平方公里，占国土面积的1。75%，是城镇用地的4.37倍，名义上居住了9亿农民，但其中有2亿人口进了城。如果能从土地制度上改变宅基地的流转，不但可以解决建设用地的问题，也能解决耕地增加的问题。

中国并非没有增加土地资源供给的条件，而是需要改变现有的国家土地垄断供给的低收高卖的制度，以及农村土地制度中的流转问题。

五、解决居住问题不能用大跃进的方式。

住房制度改革之后，产生了各种各样的问题，许多是不了解中国的住房发展阶段的现状，而过度地宣传用大跃进和超英赶美的方式，恨不得一天之内就解决中国住房升级问题，则不但不利于中国住房市场的健康稳定发展，也不利于出台短期的市场调控政策。

1978年改革之初，中国城镇的人均居住面积仅为3.5平方米，比1949年的4.7平方米还少。但改革开放之后，人均居住面积迅速上升，尤其是1998年房改市场化之后，一方面城市化率在迅速提高，同时人均居住面积（或建筑面积）在迅速增长，在“十五”期间达到了高峰。“十五”之后，特别是土地供给制度改变之后，虽然房地产业仍然保持了高速的增长，但在城市化率提高的压力之下，人均居住面积的增长大大低于“十五”期间。如北京“十五”期间年人均增长0.9平方米，而“十一五”期间由于土地供给的减少和人口的快速增加，年人均面积增长下降为0.49平方米，仅为“十五”期间的54%，下降了近一半。