房地产政策

   调控初见成效，沪楼市现价量齐跌 目前单价3万元以上的项目都在排队审批，我们不得不打乱开盘计划，延后高端房源的上市时间。”某知名开发商上海项目负责人告诉记者。事实上，由于限制高端项目上市、预售条件提高、开发商观望等原因，上海10月有多达47个项目延期开盘。
    随着调控的深入，新政满月后的首周，上海商品住宅成交出现量价齐跌，个别楼盘成交价较前期出现回落。
    大量新盘推迟上市
    在上周末金地集团旗下项目“金地.天御”的销售现场，该项目负责人上海金深房地产开发有限公司总经理冯家生告诉记者，由于上海目前3万平方米以上楼盘都在排队等待预售证的审批，因此天御项目中单价或将高达4-5万元/平方米的大平层房源目前只得暂缓上市。“但是开发商又不能老是耗着不开盘，所以我们11月中旬先退出部分中小户型房源，定价紧卡在3万元以下，预计在29000元/平方米左右。”实际上，天御项目原本计划在10月上市，正是由于审批等各种因素而推迟到11月上市。
    搜房网数据显示，截至11月1日，10月份上海地区延迟开盘的项目共有47个（包括公寓项目30个、别墅项目15个，另外2个为混合项目），其中不少原本打算近期上市高端项目正式在审批环节被卡。此外，由于目前的政策要求商品住宅结构封顶后才能上市预售，一些项目只得加紧工程进度，暂缓开盘。当然，也还有一部分开发商在调控风暴袭来之初，纷纷延迟开盘，观望市场走向。
    也正因为如此，9月底“新国五条”出台后，10月上海共有43个项目合计95万平方米商品住宅供应上市，环比9月出现了44.44%减幅。直到上周商品住宅新增供应才升至24万平方米，在经历前周12.4万平方米的低谷后出现回升。
    沪楼市成交量价回落
    继“沪12条”明确限购、限贷令后，上周五上海市公积金管理中心又发文，规定公积金购买第二套房贷款利率上浮至1.1倍。一系列政策影响下，购买力受到明显抑制。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（11月1日-11月7日）上海商品住宅成交面积为17.4万平方米，环比前周进一步下跌16%，与8月的周成交水平基本持平。昨日21世纪不动产出炉的10月二手房成交数据也显示，10月上海共有1.34万套二手房成交，环比下降逾两成。
    在成交量持续萎缩后，上周全市均价也出现小幅下降，上周全市商品住宅成交均价为21969元/平方米，环比前周下跌5%。这主要是上周成交榜前两位的“新城悠活城”和“港城滴水湖馨苑”成交均价都在1.3万元/平方米左右，拉低了全市均价。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示：“在新政效应逐步凸显后，部分楼盘已开始试探性降价，如本周排名成交榜首的新城悠活城均价为13625元/平方米，要比上半年均价低了近10%；颛桥的招商雍华苑三期上周均价也明显低于10月末刚开盘时近2.5万元/平方米的报价。”
    可以看出，一些开发商已经预见到本次调控的力度和持久性，为缓解年底资金链的紧张，上周开始纷纷推盘。金地集团上海公司营销总监白玉臣告诉记者，2009年全国房地产开发投资火热，使得开发商普遍大举拿地，这也意味着2011-2012年期间市场供应量将迎来井喷。以金地华东区域公司为例，今年全年销售收入预计在100-110亿元之间，而以明年的供应量来看，预计销售收入要达到250亿元左右。在较大的供应压力和资金占用量面前，加快销售回款是开发商必须面对的现实。
      出处：上海证券报  朱楠
                                                                                          
上海部分楼盘降价回笼资金 上周，上海楼市新增供应量较多，由于成交量滑坡，部分楼盘的开发商资金链出现紧张，开始降价促销，二次调控初见成效。不过，受迪士尼概念支撑，浦东川沙板块的房源租金开始上涨。
        供应量加大
    据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周（11月1日-11月7日）上海市商品住宅成交面积为17.4万平方米，环比前周进一步下跌16%，与8月的周成交水平基本持平，商品住宅成交均价为21969元/平方米，环比前周下跌5%。上周成交榜前两位的新城悠活城和港城滴水湖馨苑价位都在1.3万元左右，拉低均价。
    而供应面积却大增。上周，上海市商品房新增供应面积为30.3万平方米，环比前周大涨31%；商品住宅新增供应面积升至24万平方米，环比前周大涨91%，在经历前周的低谷后迅速回升。新城悠活城、港城滴水湖馨苑和招商雍华苑三期等10月底领取预售证的项目在上周占据成交榜前列。上周的商品住宅新增供应量比成交量高出38%，10月以来供不应求的局面在上周被扭转。虽然较高的新增供应量延缓了成交量的滑坡，但已难掩楼市颓势。
    为打压开发商坐地起价，上海楼市调控细则将土地增值税的征管与商品房销售价挂钩，扼住开发商资金动脉；另外，主体结构封顶才能办预售证，预防了开发商“炒楼花”。有开发商表示，第四季度的资金回笼会有压力。根据预计，四季度大幅促销的楼盘将出现在一些体量大的楼盘以及新增动迁房供应集中的区域板块。
    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，在新政效应逐步凸显后，部分楼盘已经开始了降价，排名成交榜首的新城悠活城均价为13625元/㎡，要比上半年均价低近10%。颛桥的招商雍华苑三期的均价也明显低于10月末刚开盘时的近2.5万元的报价。同时，一些开发商已经预见到了本次调控的力度和持久性，为了缓解年底资金链的紧张，在上周纷纷推盘，新增供应量超过3万平米的项目为数不少。
   
    迪士尼刺激
    世博刚刚结束，迪士尼又成了浦东市民最为热议的话题。一些中介工作人员分析，迪士尼对当地房价推涨效应已经显现，在房产调控没有松动的情况下，房东们却借迪士尼概念涨价。
  　受迪士尼概念支撑，浦东川沙板块的房源租金开始上涨。中原地产川沙门店工作人员称，目前一套100余平方米的房源租金在3000-3200元/月，相比前一周已涨了50-100元，已接到多个房东要求涨租金的电话。不仅是一些住宅房源，一些商铺也出现租金上涨的趋势。
  　目前一些投资客看好后市，加上租金有上调空间，不愿意抛盘，迪士尼板块价格坚挺。但另一方面，迪士尼概念已被多次炒作，当地房源单价已接近2万元/平方米，因此愿意入市的也不多，这也导致短期内成交僵持的现状很难得到改变。                                                                                                                                           城市房地产管理法将修改 记者近日从全国人大财政经济委员会获悉，我国住房和城乡建设部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。
    在２０１０年３月的十一届全国人大三次会议期间，有１２３名人大代表在４个议案中提出，现行城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快，购房者利益受损等后果，影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度，强化对房地产企业融资行为的监督，提高土地闲置费等。
  　针对这些议案，住房和城乡建设部认为，城市房地产管理法修改已列为十一届全国人大常委会立法规划，住建部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。议案提出的意见和建议，有些已在征求意见稿中作了规定，有些拟在相关法律或条例中予以吸收。
    全国人大财经委表示，同意住房和城乡建设部的意见，建议在草案修订过程中，认真吸收代表所提意见。 对于处在最严厉调控政策之下的中国楼市，15个城市出台“限购规定”还远不算多，在住房和城乡建设部（下称“住建部”）的督办之下，执行“居民限购房产”的城市范围，还将继续扩大。
  　9月29日，中央电视台播发进一步遏制房价过快上涨的“五项措施”，其中再次强调，房价上涨压力较大的城市，应采取限购措施。而住建部在分解这一工作任务之时，采用了问责地方政府的方式，即如果某一城市房价上涨压力较大而不采取限购措施，地方政府的主要负责人将被住建部“约谈”，直至受到行政处分。
  　至今，这项督办工作尚未结束，住建部一位官员向《中国经营报》记者表示，11月3日出台限购令的苏州，将不会是最后一个执行限购令的城市。
                                                                                      住建办督办地方政府“限购令”有望扩大
  　14城之外 限购扩大化
  　自2009年底新一轮房地产调控政策启动以来，住建部已经建立起了一套以14个重点城市为核心的房价监测体系，而这14个城市，实际上是住建部第一轮督办限购令的依据所在。而现在，督办限购令的范围已经超出了这14个城市。
  　记者了解到，这14个城市包括：北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州。这14个城市的圈定，实际上是以房价上涨的压力较大为标准划定的。
  　11月3日加入限购行列的苏州市，则并非在这份14个城市名单之上，前述住建部官员向记者表示，苏州不会是最后一个执行限购政策的城市，至于苏州是否是在住建部的督办之下出台这一措施的，他表示，不便评价。
  　“在9月29日巩固楼市调控效果的五项措施下发之后，我们进行了督办的工作，主要就是要求各房价上涨压力较大的城市，按照国务院的要求，出台限购措施，并对非本地户籍、无法提供一年社保记录和纳税证明的人，禁止发放购房按揭贷款。”他称。
  　所谓“限购”，由4月14日、9月29日国务院两次下发的楼市调控政策中提出，即对本地居民新购商品房的套数进行限制，同时对不能提供1年社保记录和纳税证明的非本地居民，禁止发放住宅按揭贷款。
  　显然，这还并不是完结篇，前述住建部的官员称，该部门将严格监测全国各主要城市的房地产市场情况，对于房价出现较快上涨的城市，将督办要求其落实国务院提出的“限购令”，对于不予执行的城市，将进行约谈直至处分。
   
    限购新阵容
  　4月30日，北京市成为全国首个执行这一政策的城市，但是，位列住建部“重点监测名单”的另外13个城市，在此后的4个多月中，都并未出台限购令，而此间，全国楼市迎来了一次成交回暖，在9月29日后，为了落实国务院提出的“五项措施”，住建部开始督办这13个城市，落实“限购”政策，及至10月底，这14个城市全部出台限购措施。
  　不过，自11月3日开始，限购的楼市地图上，或许将出现一幅崭新的阵容，前述住建部官员强调，住建部对于城市限购的督办，是以房价上涨压力较大为标准，而不是以14个重点监测的城市名单为标准。
  　11月3日，中国房地产信息指数系统对外公布了100个城市10月的房地产价格涨幅，全国十大城市平均价格同比上涨41.44%。其中，杭州涨幅最大，同比上涨55.57%；北京上涨52.39%，位居其次；上海、南京、深圳、天津、重庆、广州6个城市涨幅介于30%~50%之间；成都涨幅为28.44%；武汉涨幅最小，为19.99%。
  　这之中，重庆、成都、武汉均未在地方楼市调控政策细则中提及限购政策。而更具官方意义的国家发改委与国家统计局联合发布的70大中城市房屋销售价格指数，则正在紧张统计10月份的情况，届时，这也将成为住建部督办地方政府出台限购令的又一依据所在。
  　“不出意外，这些涨幅比较靠前的而没有出台限购政策的城市，将被重点督办。”一位不愿具名的中国房地产协会领导表示。但他强调，要综合观察成交量、同比价格涨幅、环比价格涨幅、成交住房套型结构等方面的综合因素，但是，房价涨幅“这一点很关键”。
  　根据9月29日国务院下发的巩固楼市调控的“五项措施”中提出，对于地方政府落实调控政策不力的情况，将进行相关处罚，并追究行政负责人的责任。而目前，住建部已经拥有了“约谈”地方政府分管负责人的权力，前述住建部官员向记者表示，不排除使用这种权力的可能。
   
  　限购初见收效
  　“从北京的实施情况看，限购令对楼市的调控效果比较有效。”中原地产华北区总经理李文杰说。而一位深圳当地房企负责人对记者表示，“深圳限购令迅速收到初步成效，不少购房人已经开始观望。”
  　“限购令”从需求端入手，严厉遏制了投机投资购房，迅速在市场上收到明显成效。各地政府接连出台“限购令”，显现出本轮调控“杀跌高房价”的决心。业内专家普遍认为，“限购令”将使得房价下降预期增强，消费者在短期内必然选择观望。
  　“目前楼市调控已经进入博弈的关键节点，此番加强政策的落实力度，对焦虑、恐慌的民众起到了及时稳定军心和安抚作用，也对于市场上传言房价将再次报复性反弹的种种猜测给予了明确反击。”经济学博士马光远对记者说。
  　事实上，各地成交量和成交均价走势的不同，也与各地细则出台的时间和强度有关。中原集团研究部经理刘渊认为，北京、上海、厦门三市的限购政策类似，只考虑了增量因素，而未将既有的存量住房考虑在内，尤其是厦门的政策只针对今年第四季度，影响更是有限。
  　“从长远角度来看，‘限购令’如果能够长期执行，将不断削减潜在购房人群，影响深远；而深圳的限购政策同时考虑了增量和存量双重因素，将严格限定市场需求量，预计深圳住宅市场成交量还将持续下跌。”刘渊说。
  　据中国社会科学院刚刚公布的调查报告显示，我国城市居民拥有住房比例已高达87.8%。按此推算，京、沪、深等城市现有居民接近九成已无购买商品房的资格。“市场总体需求至少减半将是铁定的现实，这势必将改善当前的楼市供需状态。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
  　对于这项具有阶段性使命的政策，业内人士认为，“限购令”对楼市的影响更多会体现在信心层面上。“在短期内不仅打击购房者对房价上涨预期的信心，也会坚定部分人阶段性坚决不买房的信心，并抑制改善型住宅的购房需求，而且彻底扼杀了投机炒房的希望。”
    出处：中国经营报