专家称首套房贷利率上调威力相当于4次加息//

首套房贷最低利率可能上调 楼市资金流向股市

各大银行上调首套房贷利率下限，对购房者究竟影响几何？对此，一位业内人士直言，此次上调威力相当于四次加息。

对比利率折扣优惠调整前后贷款人实际增加的购房成本，易居臣信研究中心分析师杨晨青昨日给早报记者算了一笔账。以一笔20年期100万元的商业贷款为例，对于首套购房买家来说，在目前6.14%的基准利率下，如按照原先7折利率计算月供为6217.98元，而如按照上调后的8.5折利率计算月供将增加至6721.14元，贷款人每月还款额增加了503.16元。

而与之前央行加息时5年期贷款基准利率从5.94%上调至6.14%——即增加贷款人月供115.57元相比，首套购房利率最低折扣从7折提升至8.5折，给购房者直接增加的成本支出相当于4次加息。

杨晨青说，从对市场刚性需求的影响来看，首次购房买家一般经济实力有限，购房预算通常非常紧张，对银行贷款的依赖程度较高，一个月内两成首付和7折利率接连取消，势必将进一步削弱其支付能力，一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家将被迫推迟购房计划，预计今年最后两个月二手房市场成交量萎缩不可避免。

事实上，美联物业各分行的统计显示，自10月政策出台后，刚性需求占了成交的六成以上，但经过加息政策影响后，已缩减至四至五成间，如今首套房贷最低利率上调必将进一步挤压其比例。

美联物业昨日指出，此前政府采取各种一刀切的政策时，对刚性需求的影响尚未大幅波及，此次首套房贷最低利率上调却如巡航导弹般直击刚性需求，预计接下来成交量将大降。

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[导读]根据口头通知，商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准将变为：首付最低30%，利率下浮15%，也就是首套房贷优惠利率最低8.5折。目前北京、上海、重庆、青岛等城市已告别7折优惠。

　　首套房贷最低利率可能上调至8.5折

　　央视记者了解到，根据口头通知，商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准将变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%，也就是首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。2010年10月30日央视《经济信息联播》播出《首套房贷最低利率或上调至8.5折》，以下是节目实录：

　　欢迎继续收看《经济信息联播》，接下来进入我们的楼市新观察，这两天，有关北京和上海取消对首套住房贷款利率7折优惠的消息引起了很多人的极大关注，今天，我们的记者了解到，根据口头通知，商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准将变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%，也就是首套房贷优惠利率最低按8.5折执行；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。

　　不过，对于对于存量房贷的政策，商业银行仍旧按照以前和客户所订立的合同条款执行。我们来算一笔账，30年期的100万按揭贷款，基准利率为6.14%，从7折调整为8.5折后，月供要多交555.31元左右，一年多出6663.72元。但是我们的记者了解到，各家银行目前还没有接到相关正式文件。

　　中国建设银行客服电话：“还没有收到相关的文件，(首套房)首付比例在30%(含30%)到40%的，(贷款)利率不得低于基准利率的0.75倍，(首付比例)在40%(含40%)以上，(贷款)利率不得低于基准利率的0.7倍。”

　　交通银行客服电话：“首套房(利率优惠)现在还延续中国人民银行下浮三成，就是7折利率，暂时没有接到通知。”

　　中国工商银行客服电话：“如果您首付款比例在30%以上的话，贷款利率一般不低于基准利率的0.8倍，如果认为您风险很低，会适当下浮，但是最低不得低于(基准利率的)0.75倍。”

　　招商银行客服电话：“2007年 2008年的时候有7折(利率优惠)，现在的话就没有，也没有像7.5折这么低的，现在都是9折或者8.5折左右，个人的话，你可以享受到几折优惠，就取决于您个人实际情况，还要结合当地的市场情况。”

　　记者：“在北京，我们了解到，对于首套房贷利率优惠，目前各家银行实行的都是差别化的利率政策，银行的相关部门会根据客户的风险状况和信用等级给与不同幅度的利率优惠。银监会今天向财经频道表示，今年9月29日，中国人民银行和银监会就联合下发了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求银行业金融机构严格执行差别化的住房信贷政策。商业银行按照差别化住房信贷政策的要求，实施风险定价，有利于抑制投机需求，增强银行信贷风险缓释的能力。”

　　楼市二轮调控满月

　　上海投资客纷纷抛房

　　距离929楼市二轮调控新政出台已经整整一个月时间了。这轮新的调控被业界称作是“精准打击，冷却楼市“，无论是限购、严贷，还是之后的加息，可以说是招招锁住了房产投资客的要害。在楼市调控的严厉措施下，这一个月来，上海已经有不少楼市投资客撑不住了，纷纷着手抛掉手中物业，退出楼市。

　　今天，来自浙江的小强站在他刚刚卖掉的位于上海浦东的房子里，长出了一口气，他很庆幸终于抛掉了这个在最近半年时间里，给他带来无尽烦恼的房子，心里的一块石头也落了地。小强就是那种人们常说的房产投资客。去年下半年，正在浙江做生意的小强，听从朋友的建议来上海买了套房，是位于上海世纪公园附近的一套景观房，面积一百三十二平方米，当时的价格是每平方米二万五千元。

　　房产投资客小强：“然后到今年的四月份差不多可以卖到35000元/平方米。一平方米赚一万块钱。我没卖，因为当时看好后面的市场嘛。”

　　没想到，今年四月中旬国家出台了楼市调控政策，

　　市场迅速转冷，成交萎缩，房价也开始松动。

　　不过，那个时候的小强还比较乐观，他觉得只要等一等，房价也许就会像股市一样迎来反弹。

　　房产投资客小强：“出了政策当时想反正我买的价格也不高嘛，再摒摒看，因为以前也出过政策，基本上过一阵子也不会太久，就马上会反弹起来的，但是想不到最近又能出政策了。”

　　小强说，这次楼市二轮调控政策的严厉程度，真的让他有些始料未及。而对于未来的市场状况，他的预期实在不乐观。于是前不久，他决定以每平方米低于市场价三千元的价格抛售这套房。

　　投资客小强：“算了算了，这个事情也是烦死了，抛掉算了。”

　　记者：“你当时买进的时候是25000元/平方米，你现在多少钱就把它卖掉了？”

　　小强：“3万块一平方米嘛，三万块其实不赚钱。当时是两万五一个平方米买进的，总价是三百三十万元，契税的话是百分之三嘛，加上中介费也就要差不多十三万元。

　　再加上我每个月还款，光利息的话每个月都要八千多元。

　　到目前为止，差不多还了十万块钱的利息。再加上首付一百万元的现金成本，光这些也要差不多三百六十万元的成本价。”

　　小强告诉记者，以现在每平方米三万元的价格出售，他这个房子卖到了三百九十多万元。

　　但由于这个房子属于非普通商品房。

　　距离买进也不到五年，需要缴纳房款5.55%的营业税近二十万元，而非普通商品房还需要缴纳总价2%的个人所得税八万元。实际到手的房款还不到三百六十万。小强说，这一年来他的房产投资经历，是上海浙江两头跑，到头来还是白忙活一场。而帮小强卖房子的房产中介告诉记者，楼市二轮调控实施这一个月来，像小强这样不惜降价，急着出手房产的投资客越来越多。

　　中原地产上海世纪公园分行高级经理沈毅：“这个政策出台以后，比较明显的和四月份不一样，是业主做出的反应比四月份来得快的多，他们直接就愿意主动降价来迎合这个政策，迎合这个市场，希望能够达成尽快成交的目的。”

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