楼市2012并不遥远

7月14日，在财新传媒“财新丛书”新书发布会后，玫瑰石顾问有限公司董事、独立经济学家谢国忠接受了来自本报、北京青年报、中国证券报和第一财经日报的联合访问。就记者们普遍关心的房地产问题，他表示房地产市场存在大量泡沫，将会在未来二到三年破裂。同时他预测，中国未来十年将是最后高速发展期，也是中国社会彻底转型期，这期间持续通货膨胀不可避免。

    房地产问题关乎大局和民生，谢国忠给出了自己的看法。

    他认为，房地产泡沫最重要的标志是空房率。拿台湾作比较，台湾空房率最高时期，600万户人家有100万套空房，而中国现在的空房率比台湾的情况更严重。地区房地产市场并非由当地居民的需求支撑，这样的情况无法长远维持。在发达国家，正常情况一平方米房价应差不多等于居民一个月的平均工资。在上世纪80年代的东京，一平方米房价为一月工资的四倍，已经算非常高了。然而在如今的上海，一平方米房价相当于普通民众七、八个月的工资，是非常不正常的现象。

    谈到泡沫破裂的具体时间点，谢国忠表示，金融危机对于经济的影响有一段时间的滞后期，这个期限一般是二到三年。房地产泡沫破裂只是时间问题，但时间点的预测却是一门艺术，需要参考价格工资比例和需求质量所有需求中投机需求所占比例而进行判断，另外还要考虑市场参与者心态的变化。他表示，一般而言泡沫破裂是由加息引起的，也有泡沫过大从而无法支持的情况，例如1989年的日本。泡沫的破裂一般是由于资金吃紧，这一方面是因为加息，另一方面也可能由于泡沫本身过于庞大。

    同时，针对最近房租高涨的现象，他否定了中介是价格推手的论断。他认为，房租高涨是由于人们对通货膨胀的普遍预期，高通胀带来房屋租赁的机会成本相对走高，从而引起房租提高。以上海为例，上海房子400万元一套，假设一月租金为9000元，租金回报率仅为2%。房屋使用权仅为70年，再加上房屋折旧费用，基本等于没有回报。如果再考虑通胀预期，实际上是亏本生意。房租走高一方面是市场供需作用的结果，在这基础之上，高通胀预期又引起了房租的进一步走高。

在发言过程中，谢国忠多次强调了自己对通胀的预期，这主要是由劳动力因素和能源决定的。他坦言，未来中国经济发展要避免通货膨胀很难，我们应接受通货膨胀，5%的通货膨胀率是一个比较可能的数字。

以今年农产品，例如绿豆、大蒜的暴涨为例。中国货币太多，民间流通很大，所以通过投机行为转变为通胀。价格上升，生产无法很快跟上，游资进入以期从增长当中赚钱。中国粮食增产可能性不大，而现在我国粮食进口依赖度非常大，若价格能与国际接轨，利润必然很大。另外，农产品囤积成本较低，更为游资囤积农产品、炒价格提供了便利条件。但其中的罪魁祸首并不是囤积本身，而是货币过多，利息过低。

谢国忠预期，财政政策出台加息的可能性较大，但他同时认为，政策制定的依据并非是从宏观调控的需求出发，而是取决于政策博弈。他戏言，“面子上过不去”最可能成为加息缘由。

针对最近人民币升值的影响，谢国忠表示中国出口不会受到很大抑制。

他提到，从去年年底开始，出口商均表示劳动力不足，欧洲又催货。金融危机给中国带来收益的原因是使曾经大面积占领市场的跨国企业被迫考虑生产和需求的重新分配，在经济危机背景下，跨国企业必须关闭自己的高成本企业。所以这次在经济危机背景下的升值，中国是收益的。

未来，中国的劳动力“吃饱”，中国的劳动力优势将不再突出，人力成本必然上涨，将引起出口产品价格上涨。在发达国家收入并不会显著增加的情况下，产品价格的增加将带来发达国家矛盾的激化。西方世界未来将出现的滞涨局面对中国而言并不是坏事，由于发达国家需求并不会减少，中国出口不会受损。

    在二十一世纪的第一个第十年，谢国忠毫不掩饰他对下一个十年的期许。展望中国的宏观经济发展，未来的十年是中国最后的快速发展期。在上一个十年、二十年的高速发展时期，中国的繁荣主要是抓住了发达国家产业转移的机遇，利用劳动力优势获得产业链低端利润。然而当中国劳动力基本“吃饱”、生产转移后，拐点出现，工业制成品价格将随着其成本的增加而上涨，中国将面临持续的通货膨胀。未来十年将是中国社会彻底转型时期，如若政府在这个十年期做出正确的、温和的政策反应，中国将走向以中产为主的社会。

    谢国忠认为，未来十年政策制定的核心问题，一是如何看待通胀，二是如何看待劳动力成本上涨，三是房地产与城市化问题。目前房地产推动下的城市化带动了大批农民走进城市，如何使他们真正在城市扎根，是一个必须解决好的问题。他引用巴西的情况作对比，描述了一个贫富分化严重的社会无法使任何阶层的人受益：富人对自己人身财产安全的担心并不比穷人对自己境遇的愤懑幸福多少，从而提醒中国未来十年的发展应避免剧烈的政策反应和社会财富分配问题。谢国忠同时指出，相比拉美而言中国社会中产化的基础已经形成，民众普遍受到良好教育，国民素质相对较高。只要提高游戏规则的透明度，中国走向中产社会将非常容易。