神马文学网关于房子的税收（二）
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/06/03 06:46:27
二、卖房子的税收
房地产开发商卖房子要缴纳的税收
1、印花税
房地产开发商要和建筑商签订建筑安装工程承包合同，应该按承包金额乘以万分之三的税率缴纳印花税。
房地产开发商和购房人签订产权转移书据（购房合同），按该书据所载的金额乘以万分之五计算应缴纳的印花税。
2、土地增值税
房地产开发商要缴纳的土地增值税以转让房地产的增值税为税基，几句超率累进熟虑，计算应纳税额。其计算较为复杂。其税率、计税依据、应纳税额的计算如下
A、税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
B、计税依据
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。
增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
C、应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。
第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额
第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额
第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
a增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额 = 增值额×30％
b增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的
土地增值税税额 = 增值额×40％-扣除项目金额×5％
c增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的
土地增值税税额 = 增值额×50％-扣除项目金额×15％
d增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额 = 增值额×60％-扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
3、营业税
房地产商销售房子要按销售不动产征收营业税。销售不动产的营业额为从购买方取得的全部价款和价外费用。税率为5%。营业额乘以税率即为应纳的税额。
4、企业所得税
房地产商需要缴纳的企业所得税为其应纳税所得额乘以适用税率（一般为25%）。应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除金额-弥补亏损。