神马文学网房地产企业开发商品房转作自用是否视同销售解读
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/23 19:30:15
2009-11-17 10:18:00 文章来源：网络 【大中小】 【打印】
1、营业税方面：在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益。单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同销售。由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对不动产在一个纳税主体之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产营业税。
2、土地增值税方面：据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。
3、企业所得税方面：2008年1月1日以前，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
自2008年1月1日起，《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）中规定，企业发生“改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）”情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。而《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）也取消了原国税发[2006]31号文“开发产品转作固定资产，应视同销售”规定。
由于自产产品转固定资产不再视同销售，为避免房地产开发企业利用固定资产折旧避税，国税发[2009]31号第二十四条设置了一个反避税条款，即：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
声明：该文章转自网络，来源不祥，故无法注明来源及作者，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。对于本网刊载作品涉及版权等问题的，请作者与本网站联系，本网站核实确认后会尽快予以处理。
1、营业税方面：在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益。单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同销售。由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对不动产在一个纳税主体之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产营业税。
2、土地增值税方面：据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。
3、企业所得税方面：2008年1月1日以前，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
自2008年1月1日起，《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）中规定，企业发生“改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）”情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。而《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）也取消了原国税发[2006]31号文“开发产品转作固定资产，应视同销售”规定。
由于自产产品转固定资产不再视同销售，为避免房地产开发企业利用固定资产折旧避税，国税发[2009]31号第二十四条设置了一个反避税条款，即：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
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