国外也“蜗居”？ 十大国家如何调控房价

国外也“蜗居”？ 十大国家如何调控房价
章节
1 美国：利率和税收是调控利器
2 俄罗斯：检察机关介入调查高房价
3 法国：多管齐下遏制房价
4 德国：“社会住房”成房价稳定器
5 意大利 政府出售国有住宅和用地
6 新加坡 政府来当开发商统一制定价格
7 英国 重税压制房产投机
8 韩国：多管齐下抑制高房价
9 墨西哥：向低收入阶层倾斜
10 日本：大建公用住宅
导语：蜗居者遍及五湖四海，不管身为哪国百姓，都没有不嫌房价高的，外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。特别是针对中体收入群体，逐步完善住房保障制度，从经济适用房到廉租房、从单位自建房到个人合作 建房再到两限房。这些有益的尝试能看到中国政府对调控房价的信心。
他山之石，可以攻玉。或许，国外的一些住房政策对我国调控房价有所裨益。
美国：利率和税收是调控利器

利率调整掌控房价
利率是指美国联邦储备委员会负责设定的基准利率，即商业银行间隔夜拆借利率。它直接影响银行向个人或企业的放贷利率，从而影响消费和投资以及整体经济形势。通过调节基准利率，政府可以引导住房抵押贷款利率升降，实现为住房市场降温或刺激住房市场发展的目的。
从美国住房市场过去几年的发展情况中可以看出，利率变化对于住房市场的影响非常显著。在经济遭受周期性衰退和“9·11”恐怖袭击事件打击后， 美联储从2001年初开始13次降息，并一度将利率维持在1%这一自1958年以来的最低点长达一年之久。在美联储多次降息后，美国住房抵押贷款利率也降 到30多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情，截至2005年底，美国住房销售量连续五年创下历史新高，价格也不断上涨。
出租自住房税不同
在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍，美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1%至3%。州政府相关部门每年 定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。
针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府还专门征收房地产增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，而出售 投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时，政府实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。
美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳 税。
限制投资性房屋数量
政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有70套以上的住宅项目中，开发商必须将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人，像 教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小，但售价必须比整个项目住房平均市价低25%。
此外，还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。比如，一个住宅项目中，只有部分房屋可以出售给准备将所购房屋作为投资用的客户，这个比例最大不 能超过总量的10%，通常为5%至7%；一个人在同一个小区里只能购买一套住房；自住房如果居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。
政府的这些调控手段和规定之所以能够发挥作用，得益于美国比较健全的税收制度和房地产评估体系、多元化的房地产金融服务体系、严格的商业法治氛 围以及完善的个人信用评估制度。新华社记者胡芳
美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政 府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。
 
俄罗斯：检察机关介入调查高房价

住宅建设列为优先目标
2005年秋，俄罗斯总统普京提出了旨在提高国民生活质量的四大国家优先项目，其中之一涉及住宅建设，主要目标是加快危旧房改造，推动经济适用房建设，保障房价趋于合理，使更多普通百姓能够买得起房。
主抓国家优先项目落实的俄罗斯第一副总理梅德韦杰夫说，为有效抑制房价上涨，有关部门应努力增加住房供应量，并采取措施严厉打击住房建设和销售 领域的腐败现象和哄抬房价行为。他认为，如果住房市场能够实现供求平衡，房价就可以回落到相对合理的水平。
反垄断局专项调查房价
俄罗斯联邦建设和住房公用财产署署长克鲁格利克日前指出，今年俄罗斯的房价将不会出现大的波动，包括莫斯科在内的一些地区房价将出现小幅回落。 根据政府计划，全国投入使用的新房面积将从去年的5010万平方米增加到5600万平方米，而2010年新建住房面积将达到8000万平方米。
为了遏制房价过快上涨，俄罗斯政府还采取措施规范房地产市场秩序，打破建筑市场的垄断局面。业内人士认为，俄罗斯房价明显过高，部分原因可能是 由于房地产商联手操控市场价格。为此，俄检察机关委托联邦反垄断局于去年下半年对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。
竞拍分配住宅用地
俄罗斯联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫认为，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。为此，政府应对住 房建设用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权。
与此同时，俄罗斯政府计划在新住宅区的水、电和供热等基础设施建设方面向房地产公司提供资金支持，以推动房价下降和增加房屋供应量。政府还准备 向居民推荐一批信誉好的房地产公司，以保障他们能以合理的价格购买到质量好的住房。一些业内人士还建议政府考虑对俄房地产公司进行信誉等级评估，定期公布 各地区有关建设每平方米房屋成本的数据。他们认为，这些措施对规范房地产市场秩序，保障房价公平合理具有重要意义。
 
法国：多管齐下遏制房价

政府大力推行廉租房
本世纪初的几年中，法国的房价不断上涨，几乎增加了一倍。但从2005年开始，法国房价增速明显放缓，这表明政府的调控政策发挥了作用。在遏制 房价快速上涨的政策中，政府大力推行廉租房是最为有效的措施之一。
在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。
福利政策鼓励租房
有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。由于房地产价格受供求关 系影响较大，可以说廉租房制度或多或少起到了稳定房价的作用。
应该说，法国的房屋租赁市场十分完善，政府通过各种福利政策鼓励租房。许多法国人认为，与其为买房背上沉重的经济负担，不如简单方便地租房住。 这样还可以保证资金支配的灵活性，将钱用于其他领域以提高生活质量。因此，在法国租房住的人不在少数。
重税控制房产投机
此外，法国政府对房产所有者征收重税，以免投机者扰乱房地产市场。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国政府还征收很高的遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担，而那些想通过“倒房”赚钱的人 的成本也大幅增加，这在某种程度上也减少了市场上的住房需求。长期以来，房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。
几年前法国房价持续快速上涨，与法国央行不断下调个人住房贷款利率有密切联系。法国央行当初下调利率是希望房地产市场能带动经济增长，但房价持 续快速增长却引发了人们对房地产“泡沫”的担心。因此，法国央行又通过提高利率来抑制房贷规模的扩大。
经过连续加息，法国短期贷款利率已从2006年初的2.75%上调至目前的4.20%；10年期贷款利率也从一年前的3.28%上调至 4.15%。短期贷款利率上调增加了商业贷款的成本，从而有效地控制了房地产投资过热。长期贷款利率上调则增加了购房者的购房成本，部分降低了对住房的需求。
 
德国：“社会住房”成房价稳定器

法律确保有序发展
德国联邦建筑和土地规划局负责房地产事务的官员马库斯·西吉斯蒙德日前在接受新华社记者采访时说，过去10多年里，德国房价平稳甚至下降的趋势 与周边国家，尤其与房价飙升的西班牙形成鲜明对比。
究其原因，西吉斯蒙德认为，首先，1990年两德统一给德国房地产市场带来了巨大的发展空间，一时间涌现出了大量房地产公司，房屋供应猛增，竞争激烈。其次，过去10年里，德国失业率比较高，一般家庭收入比以前有所下降，这直接影响了人们的购房能力和购房欲望。
目前在德国，普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。西吉斯蒙德说，德国房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉， 但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展。
大力兴建“社会住房”
德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法II》。这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等 方面，满足不同阶层需求。
尽管《住宅建筑法II》确立了房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还是有家庭由于收入低或者其他原因，买不起合适的 房子。为此，德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。
战后几十年里联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收 入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。
向低收入者提供补贴
据介绍，柏林有大约22.5万套“社会住房”，专供低收入者租住。要想租住“社会住房”，必须申请获得居住资格证明。在柏林，个人年收入低于 1.7万欧元，两口之家年收入低于2.5万欧元，都可以向所在区政府部门申请居住资格证明。
此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。1965年，联邦德国开始实施“住房金”政 策，从1991年起这一政策开始在德国东部地区实行。在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受“住房金”。统计显示，最近几年中，领取“住房金”的家 庭，住房负担(包括房租和购房负担)占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。
近年来，德国房地产市场总体趋于饱和状态，除了法兰克福、慕尼黑等少数人口密集和商业发达地区，大部分地区的房价基本平稳，甚至有些下降。
 
意大利 政府出售国有住宅和用地

政府出售国有住宅和用地
意大利的房价曾经一度有所偏离。2000年—2006年,意大利房价年均增长速度为5.1%。意大利房价的上涨主要原因有二:一是住房投资回报率 高。二是移民增多带来的需求。意大利已着手解决高房价问题,具体措施有四个方面:
一是政府提供住房保障。2009年7月意大利基础设施与交通部部长马泰奥利(AlteroMatteoli)宣布,政府开始实施“在未来五年建 造10万住宅”的住房计划。
二是政府出售国有住宅和用地。早在2001年和2002年,意政府就以较为便宜的价格向社会出售了总价值66亿欧元的国有住宅和用地。2006 年底,意政府又启动名为FIP的计划,再次出售33亿欧元的地产。业内人士预期,政府在未来几年将会出售总价值达150亿欧元的地产。
三是提升居民的住房水平。意大利政府认为,不仅要人人有房住,还要居住舒适。比如说没有暖气的住房,没有卫生间的住房,还有那些非自愿的同住房 (子女因为买不起房而被迫与父母居住在一起),这些情况正在设法予以解决。
四是增强住房政策的灵活性。意大利政府认为,在人一生中住房需求是不断变化的,因此住房市场应该是高度灵活的。现在,意大利住房市场上只有不到 20%的住房是用来出租的,80%是自有住房。从长期看,租住房屋是战略性的政策,因为这样有利于增强住房的灵活性。
 
新加坡 政府来当开发商统一制定价格

政府来当开发商统一制定价格
在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用 房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。
居民购买租屋价格低廉，也受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。
新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。
【效果】
新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。
目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。
【专家观点】
成本过高 仅适用于小国
刘正山表示，新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，也是没有产生房地产泡沫的国家。新加坡模 式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。
新加坡模式的缺点在于，适用于小国。对于大国而言，政府主导住房供应成本太大。
 
英国 重税压制房产投机

重税压制房产投机最高征40%
作为最早面临住房问题的国家之一，英国向来重视政府对住房市场的干预，方式是各种形式的税收。
英 国对于房产交易征税的款项让人眼花缭乱，房屋交易要交印花税，如果是交易或者赠予的房产增值，要交资本增值税，税率从10%到40%不等。如果房屋空置， 房主还要承担市政税。
此外，还有遗产税、出租房产的收入所得税等等。
【效果】
2004 年，英国平均房价已比1995年高163%，投资性购房个人贷款行为在2004年以前的5年中猛增。
英国政府通过各种税收办法，使 英国的“房价收入比”在2004年于第四季度回落，2005年继续下降，房价涨势得到有效平抑。
【专家观点】
购二套房者“补贴”首次置业者
刘正山认为，英国模式的优点在于多手段、多角度，避免单一手段被市场力量化解。
征收资本增值税是抑制房产投机最有效的手段，因为投机者购房就是为了未来的升值空间，如果要缴纳高额的增值税，那他就要承担较大的风险。
税收政策也减轻了首次置业者的负担，加大了购置第二套以上住房者的成本，并将征税用于建设保障住房，补贴中低收入群体。
 
韩国：多管齐下抑制高房价

亚洲金融危机过后，韩国的住宅市场进入了一个复苏繁荣的发展周期。全国住宅平均价格指数从1998年10月的61.8%猛增到2002年12月 的93.7%，涨幅超过50%。近两年，更是有大量资本源源不断地涌入房地产市场，房价迅速上涨，并呈现明显的泡沫迹象。
为了抑制房价过快增长，韩国政府从2006年4月开始先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。首先，加大房地产税收力度。为抑制住宅投 机现象，政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；同时为抑制土地倒卖，从2007年1月1日 起，政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。
其次，承诺增加供给，提高房贷利率。韩国政府宣布，5年内在房价涨幅最大的首尔江南区建造10万套住宅，并计划提高银行贷款利率。这些措施出台后，韩国房地产热明显降温。
 
墨西哥：向低收入阶层倾斜

在墨西哥城市化进程中，大量农村人口涌入城市，中低收入人口的住房问题成为影响社会稳定的关键。而多数开发商受利益驱逐，选择建造面向社会中上 阶层的高档豪华住宅，使得社会福利房的开发无法满足需要。为此，墨西哥政府采取了向低收入阶层倾斜的住房政策。
首先，墨西哥政府通过上调高档住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率、控制贷款规模，以及提高产权评估等行政收费和税收标准等多项举措，抑制高 档住宅的开发。同时，银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，进一步减少高价房的开发。
其次，政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建设。对于每套房价在15.5万比索(1美元约合11比索)以下的房地产项目，该机构可以 低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款；中央和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用，同时政府还拨款用于项目周围道路、学校及医疗机构等配套设施的建设。
 
日本：大建公用住宅

1980年代到1990年代，日本开始出现房价飞涨。为了解决这个难题，日本政府采取的措施是：大建公用住宅。
在日本，各县(即省)建有大批“县营住宅”，各市建有大批“市营住宅”，专门提供低收入者居住。所用均为国有土地，建筑多为高层单元住宅，除了 交通多不甚方便外，其居住质量并不低于普通公寓。
这种做法，让日本底层买不起房的民众，可以住进市营、县营住宅，而无需在商品房的天价面前变成社会动荡的因素……
并且，日本的公共住宅和我国目前的经适适用房，有一个致命的不同：只租不卖。
在早期，日本还有一个租公房者定期搬家的制度。也就是说租了公房只能住两年，过了以后你就得重新参加抽签，公家帮你搬家换到新的地方。房子固然 是有，但是不允许你连续居住，这就让弄到公房然后偷偷转手高价出租者成本骤增。
正是这一点，让制度性腐败对此无从下手。
除此之外，还有几条对租公房者的限制：第一，定期的收入审核，超出收入的不允许住，或者收取高额房租；第二，公房分级，白领也可以住公房，但房 费较高，等等。