神马文学网房产税不会是楼市中的原子弹-黄祖斌文集-搜狐博客
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房产税不会是楼市中的原子弹 
标签： 房产税 房价 房地产 买房 分类： 房地产评论 2010-10-07 21:02
国庆前，新的针对房地产的调控政策出台，表示要加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。昨天，更看到有报道称，上海的房产税政策即将推出。
个人理解，不管是房产税，还是物业税，就是根据房产的市值，按一定的税率，每年征收的一种财产税。这种税在美国等发达国家，是地方财政的主要来源。以美国为例，各地方政府，用来维持警察、老师队伍的主要经费，都来自于房产税。这两年因为美国房地产价格大幅下跌了近30%，虽然税率没有变，但税基下降，美国房产税的缴税额也明显减少，这是美国各州政府普遍面临财政漏洞的重要原因。就中国而言，虽然早在约20年前，就出台了《房产税暂行条例》，规定房产如果自用，要缴纳1.2%的房产税，而出租，要缴纳租金收入20%的房产税，但对个人住宅，却一直是免征的。
对于很多指望实现住房梦的广大无房阶级，似乎房产税是一个希望。虽然我认为中国房地产市场有巨大的泡沫，这个泡沫的破灭是不可避免的，但我却并不认为房产税的威力象原子弹一样大，能让全国的住宅价格立竿见影地快速下跌。主要原因如下：
1、人们有普遍的看涨房价的心理预期。中国房价近12年以来，持续上涨，任何一次短暂的隔靴搔痒式的调控导致的下跌，其实回过头来看，都是买入的良机。一个维持了12年的大趋势，手中有房，或一再错失买房良机的人，怎么可能轻易相信一个小小的房产税政策能让房价下跌呢？恐怕相信房产税让房价止涨的人都不会太多。
一个市场的价格，不象天气。如果中国13亿人一致说第二天天气将下雨，天气并不会受到任何这种强大的心理预期的影响，该出太阳就出太阳，该下雨就下雨。但是如果市场上拥有购买力的人强烈预期房价将上涨，购买力的释放，就会现实地成为推动房价上涨的力量。
2、房产税相对于房产的增值收益，实在不值一提。以2009年为例，全国住宅价格普遍上涨近50%，涨幅超过100%的楼盘比比皆是。中国的房产税即使按美国除阿拉斯加之外的近40个州房产税的算术平均税率1.44%来算，这点税收负担，相对于房价的巨大涨幅算得了什么？
中国始终有很多房产投资人，他们买下房产，甚至懒得出租收取租金。现在住宅的年租金相对于房产市价，一般也就是2%。这点小钱和按以往经验每年的房价涨幅来算，算得了什么？
3、中国的房产税一定只征对少数房产征收。很多家里只有一套房产的人非常担心会被征收房产税，其实如果真是这样，几乎所有的人都会反对征收房产税。恐怕连税务局的人都会消极征收。有个法国国王说得好，向老百姓征税就象从鸭身上拨毛，既要拨到尽量多的毛，又要让鸭不致于疼得叫起来。
所以个人估计，房产税如果征收，也只会对拥有三套房的家庭，对第三套和第三套以上的房产征收。第二套房都不会征收。这样，市场上的抛压虽然会有一些，但一两年内，仅这点抛压，市场的消化能力目前看还是不成问题的。确实有很多小市民脑子里只有买房一根筋。
所以一两年内，我看房产税对中国房价的影响非常小。但长远来看，房产税的影响却非常大。看看美国，有个叫罗伯特.希勒的教授（好象是耶鲁大学的，著有《非理性繁荣》一书），搞了一个美国自1890年以来的扣除通货膨胀率的真实房价指数，从这张图里可以发现，美国的房价从1890年的100开始，100多年根本就没有任何上涨。反而在1920和1940年代长期低迷。直到次贷危机前的超低利率刺激，才出现了明显的上涨，但这种上涨是缺乏基本面支撑的，最终引发的次贷危机。美国房价近100年都无法跑赢CPI，我看非常重要的原因就是房产税，不要小看每年只有1%的税，但这是实实在在的现金支出。
因此，我估计房产税如果实际征收，特别在全国范围内推广后，会不断地教育中国人，最终发挥它的威力，成为中国房价未来长期理性的重要原因。