房地产已经开始崩盘(2)。。。。。。。。。。。。。。。。。-房市大讨论 第2页 - 爱房网...

上面的例子可以看出，北京的房价已经张到global pay买起来都很吃力的地步，刚需，刚需在那里呢？活泼可爱的傻空的徒弟 注册 2010-05-25 帖数 976 金币 0        威望 986 头衔 多军斗士 12楼发表于：2010-09-29 17:45:04 现在无非是贪 污 饭在坚守, 守得住历史车轮么?我师傅是个传说！曹建嗨 注册 2010-05-27 帖数 40 金币 3        威望 44 13楼发表于：2010-09-29 17:45:13 借鉴国外房地产市场化制度，杜绝炒房，还住房以居住功能，兼驳任志强之流的无耻

　　从任志强之流的言论中可以看出，房地产以及相关的利益代言人，如此高调的为本行业利益摇旗呐喊，而置公众的权益于不顾，已经到了多么无耻和强词夺理的地步。简直是睁着眼睛说瞎话。再看中房协，最近又向"我们单位"递交了暂缓房地产调控的申请。09年初他们这么做了一回，成功的主宰了国家政策，后果是什么，大家看到了，房价暴涨，社会激荡，差点毁掉改革开放以来的全盘好局。现在，调控才刚刚开始，房地产商连根汗毛还没掉，他们就又来了。

　　这是一个可悲的时代，可悲在发出声音和把持话语权的都是些什么样的人？代表广大民众实际利益的声音太弱太无力。我大老张虽然不是名人，但是我见任志强之类出来晃荡一次就想痛骂一回，这是些什么东西？

　　之所以之前有人说听了任志强早买房赚钱，就是因为中国的房地产制度是在学香港模式，用高价拍地，鼓励炒房的这套制度把房价炒起来。关于香港模式和地产财富的危害，简单的说，在香港这样一个经济和社会保障水平相对较高的城市这么搞，也许可以接受；如果全中国都这么搞，在最初几年的财富和GDP猛增后，由于财富迅速被透支并被集中到极少数人手中，会迅速进入一个社会震荡矛盾激化的时期，资源分配和社会结构将朝着极不稳定的方向进行，人心尽失，而人口构成将变动剧烈，大大加速老龄化，中华民族整体上将以历史上前所未有的速度衰亡。我在收集资料，将写长文阐述地产经济模式的危害。这里就不多说了。总之，这条发展道路是要被后人批判的。而只要稍微借鉴国外成熟制度，可以保证中国的房价基本不可能有多大的涨幅，更不可能暴涨，炒房的几乎会绝迹。全社会都会回到诚实劳动合法经营，发挥个人创造力的良好发展道路上。这些和急切的当前"我们公司"利益以及GDP政绩相悖，所以在过去没有被采用，但是不表示永远不会采用。曹建嗨 注册 2010-05-27 帖数 40 金币 3        威望 44 14楼发表于：2010-09-29 17:45:21 至于现在，可千万别听形形色色的房地产代言人忽悠了，房价真的到顶了。甚至可以说无论"我们公司"出台什么政策，态度如何，至少几个一线城市的房价绝对没有多少上涨的空间了。见我博客的资料，北京与世界公认的昂贵的东京房价的对比，北京中心区域的房价已经赶上甚至超过东京了。而北京与纽约的房价对比还要夸张，北京的普通住宅的价格已经是纽约独立house的2-3倍。而城市收入差距还有5-10倍。具体数据我就不多说了。相比起当前不动产的价值，银行的可发放贷款都显得太少，以至于人民银行不得不直接控制贷款流向，否则银行体系真的有崩溃的危险。因此现在除了禁止三套房贷，还新出台了收回贷款审批权以及资本金比率之类的规定。这是必须的。可想而知，在当前价位下，如果引入国外的成熟房地产制度，稍微控制一下炒房，房价向下的空间有多大。而这一天早晚要来，因为"我们公司"必须开拓新的财源来弥补收入亏空。

　　对于个人来说，现在进入房地产，高位接手，有把自己一辈子搭上的危险。房价涨的时候杠杆效应赚钱爽的不得了，一旦房价不涨甚至下跌，正常收入绝对无法填满房价的窟窿。即使是较早开始炒房，现在账面收益很好的那批人，按照现在的成交量，什么时候能退出来清算收益都不得而知。毕竟，现在房产的总价格已经远远高于实际流通的货币总量。当然，这些人很有可能给下一届"我们公司"的财政收支平衡作出很大贡献。而房地产商，别看每个楼盘都赚了超额利润，最后一块高价地不能出手就会清零。3年后一看，能全身而退的房地产商不知道有几个。任志强所在的这种资本金薄弱的小地产公司，在一个发展成熟的地产行业里生存的机会微乎其微。另外要提醒的是，房市周期很长，比股市长的多，失手一次可能毁掉一生，甚至直接走上不归路。我知道有一个北大的校友，曾经买下过70多套房产，仅仅因为房产在上次调控中小小的震荡了一下，在08年12月份跳楼身亡。这是多么可悲的事情。所以我绝对不炒房。从现在开始，我们这批人都不应该炒房。否则真的要猪头了。曹建嗨 注册 2010-05-27 帖数 40 金币 3        威望 44 15楼发表于：2010-09-29 17:45:36 如果有到东京的朋友，自己到任何一个地铁站都能拿到售楼广告，512页的售楼广告书自己到东京随处可得，我就借来了一本。 绝对第一手的资料，是目前日本东京都在售新盘的价格以及与北京的相关比较，绝非个案，而是日本东京房价的总览。注意上面标的价格都是套内建筑面积，而非国内通用的建筑面积，除了以套内面积计价外, 所有房子都是精装修, 所有阳台不计算面积。也就是说上面标示的价格都至少要乘以0.8或者0.75。图中只标识了部分楼盘，标示的两个价格一个是该房子的平均价, 一个是该房子最大户型的平均价。

　　整个东京都在售楼盘能看到的最高价格是套内面积11万左右一平，位置是靠近银座而且靠海的那几个楼的最贵户型。银座附近新住宅，套内7万×0.75=5.25万/平米。银座附近，新宿附近都是如此。附送的内部装修，效果如图所示。

　　而对比北京二环内的房产图，新盘标价基本都贵于东京银座，如长安街按建筑面积标价75000每平方米的上国阙。即使是相对远离中心区域的三环附近的新盘，报价也在45000每平方米以上，如太阳公元，太阳星城。曹建嗨 注册 2010-05-27 帖数 40 金币 3        威望 44 16楼发表于：2010-09-29 17:45:44 东京都23区, 面积621平方公里, 人口约900万。基本相当于北京北五环到南四环, 东五环到西五环围合而成的区域。人口大体相当或者略少。夜景图中标示了北京地区和东京地图夜景亮度的区别。东京都的灯火区域仍然比北京更为密集广大。而地铁网络发展水平，东京都远在北京之上。东京都任何一个地点乘坐地铁到达市中心都更为便捷。相比房价，北京地铁建设较为滞后。网络规划不够密集，地铁站距离居民区过远，并且换乘步行距离过长。

　　基本结论：在不考虑收入差距，不考虑城市发展水平（参见地铁对比和夜景亮度对比）的情况下，北京房价中心城区仍然等同或甚至贵过东京（东京最中心地区基本是套内面积7万一平，相当于建筑面积5万每平左右），边缘房价接近东京(城市边缘较发达的神奈川这边的房价并不比中心城区便宜多少，可贵到套内面积6万一平，城市边缘相对落后的松户那边房价基本套内面积4万一平就能打住)。曹建嗨 注册 2010-05-27 帖数 40 金币 3        威望 44 17楼发表于：2010-09-29 17:45:52 北京的房价在什么情况下可以再涨，甚至大幅度上涨？跨国的房价比较的基础是汇率，而这是最不可靠的。只能说，以一个长的周期看，比如看10年以后的北京房价，那么参照东京房价就可以算一个参考的天花板价格，如果汇率水平基本不变，那么显然北京的房价长期稳定的上升空间是很小的。如果房价10年后比现在有大幅上升，那么有两种可能：
　　
　　（1）国际上，特别是日本发生了大规模通货膨胀，导致可比房

　　价上升。（考虑到西方成熟市场的相对稳定性，似乎可能性偏小）。
　　（2）人民币汇率发生大幅贬值，提升了北京可比房价的人民币价格上升空间（考虑到国内潜在的通货膨胀压力，这倒是很有可能）。
　　
　　当然，10年内人民币实现资本项目下可自由兑换或许是可以直接比较房价的前提条件。其它情况下，看不出以一个长周期的角度，目前房价还有什么大幅上升的动力。无论如何，有一件事情似乎是可推断的，也就是国际资本流入现在的帝都房产市场特别是住宅市场的可能性不大。从逐利角度看，人民币升值将导致长期看国内房价的可比价值变小，而人民币贬值则直接让流入的资本发生损失。即使人民币汇率不变，国际资本投资中国居住市场的获利空间和安全边际也不够大。曹建嗨 注册 2010-05-27 帖数 40 金币 3        威望 44 18楼发表于：2010-09-29 17:46:05 房地产经济最危险的后果：民心尽失

　　中国有一句成语：成也萧何败也萧何，房地产对中国的发展就充当了一个这样的角色。特殊政策造就下的房地产推动了中国经济的发展，成为最具发展快的行业和国家发展的标志，同时房地产摧毁了国民信心，是社会积怨之根。现实的房地产成了一块烫手的山芋，并且还具有粘性，你想撒手现在都根本不可能。不得不承认中国很难。这种难不在于外部，恰恰来自于内部，来自于给予了中国一时繁荣和表面繁荣的房地产，正是它弱化了国人的神经，正是它把国人的忍耐力和最大的希望都达到了临界状态，一触即发，一发即爆。尽管正面舆论所描述的是歌舞升平一派盛世风光，但更多的人可能已经闻到了因房地产导致的内部硝烟味。
　　　　内部环境的变化导致外交的被动，因为国内的压力，没有足够的时间让你从容的走一盘棋。当民心稳定，当信任度加大的时候，即便日本出兵占领钓鱼岛，即便美国航母真的开进黄海军演，对中国来说都不是可怕的，中国有时间和西方斗智斗勇。如果中国一强硬，军方稍微有所动作，对立的国家都会有所收敛的（尽管我们的动作不多，高层是否有所计议尚在猜疑中），民间急剧强烈的抗议呼声，也不得不是对立国家所考虑的，毕竟引发十多亿人的反对，对几亿人的国家来说，还是有威慑力的。加之经济一体化背景下，你中有我，我中有你，掣肘的地方总是很多，经济报复的办法或许比战争的意义更大，更深远。但是国内开始形成的不信任，不允许你这么做了，不动武力成了软弱的表现。这种不信任很大程度上就是房地产暴掠既成事实和调控无果造成的，"我们公司"在吞一杯难咽的酒。
　　　　对比08年和10年两次国内重灾，很多人面对捐款的态度，可以直接看出民心向背。08年很多人是主动捐款，抢着捐款。到了10年，大部分人被捐款。为啥，和房价比起来，都意识到自己是穷人。很多人公开说，zf发的地产财不小，还用得着我去捐这么点吗？前几天在一个车站附近，听到一群人在议论美军航母开到黄海。一个人大笑说，啥时候开到天津港，我去给美军带路。如此反动叛国的言论，如果是10年前甚至5年前，都可能会激起一群人的公开声讨。但是现在，居然有人叫好，这个说，被美军解放似乎也不错。那个说，美军来了，也许我就买得起房了。曹建嗨 注册 2010-05-27 帖数 40 金币 3        威望 44 19楼发表于：2010-09-29 17:46:20 zf已经失去了国内的民心优势。这个优势失去的罪魁祸首是房地产，严格的说是最近两年执行的房地产政策，激化了社会矛盾，彻底改变了中国的价值和道德观念，至此中国人缺失了任何信仰，唯利而已。民众的团结，社会的安稳，国家的威信受到了严重的考究，传统的人心向善和克制内敛被严重冲击，很难再有国家利益为主和顾全大局的概念。而一点点的风吹草动，外忧内患就把相关部门架在了火上，进一步被动。
　　　　现实的房地产政策完全扭曲了普通老百姓的人格，破坏了老百姓期望的安定平和的生活环境，多少年肆无忌惮的深重掠夺和可能将要发生的再度疯狂，期望和现实依然如故甚至变本加厉回升的巨大反差，以及伴随于房地产过程所引发的一系列暴力事件，使得人们的心理承受力越来越差。往往这个时候zf期望从容下一盘棋的做法，很容易被国人误解。
　　　　应该讲果敢的威慑，快速的反应完全可以将各种事件消除在萌芽状态，但威慑的背后是已经准备好的武力，不得不承认目前国内已经出现的一系列矛盾，严重分散了"我们公司"精力，至少是如履薄冰战战兢兢，为此对这一系列事件处理和应急很难从容，底气不足完全可以理解。对于稍微有思考和良知的国人，或许评论时局是一种杞人忧天，更可能被认为是眼光低劣，甚至是捣蛋，面临封杀和控制的局面，但面对这种既成事实和无可奈何现实，却很难去爱什么了，去崇尚什么和相信权威了。这无疑将激发和加剧了一个民族的仇恨，加剧不信任，各种不利于团结稳定的因素愈发加倍潜伏和累计，爆发的几率极大提高，这才是对中华民族最大的危害，甚至达到了离间和分化中国的目的。因为没有处理好自己的内政和民生的事情，一个很小的事件和动作就可能激化"我们公司"和百姓的矛盾，一股强大的力量被化解成内部的积怨，形成两股可能是相左的力量，继续内耗，最后让外敌坐收渔利。这就是失去民心的后果。
　　　　中国面对了许多的自然灾难，但所谓多难兴邦，对发展中的中国其实没有根本的危害，跌倒了可以站起来，损坏了可以重建，但民族团结和国家信任力的降低，却不是一时半刻就可以弥补的，原则说我们的难来自于内部，这种软性的灾难在于内部离心的尴尬局面下，外因稍一刺激就越来越严重，愈发到了无法控制的局面。这才是国家的根本，远比GDP数字更为重要。
　　　　房地产已经完全不是经济问题了，房地产引发的严重社会问题不仅仅会表现在和外部的冲突上，其实想一下，国内最近发生的一些千奇百怪的事情，那一件不是国人人格的扭曲造成的。利益的畸形分配，让每个人重新审视自己，重新衡量自己在社会中的地位，原来看似公平合理的东西都不合理了。一切在判断和甄别上错位，一切都在否定当中。房地产和土地政策在给zf和相关利益集团带来收益的同时，也把zf自己推向了绝路。在自己获得执政上财富的同时，让更多的人陷入贫困，失去了更多的民心，所有社会问题都由最高zf买单。那么如果那一天承担不起了，将会是怎么样的局面？老百姓怎么样去维护zf？怎么样爱国？更怎么样面对所谓的领导？又怎么样去理解zf一盘棋的良苦用心？就比如这次的撞船事件，已经把所有的积怨都加在zf身上了，根本就不可能容忍可能是最好的，也是外交和经济的用兵伐谋，达到不占而屈人之兵的境界，即便于你有一万个理由，一万个利益核算对比，也不可能给你时间和理解。
　　　　政治者民心也，获得了民心，做什么都是从容的，更是有基础的，所以首先应该检讨，民心是怎么失的。笔者从来不上升到人身的角度和品行的问题去看相关领导，去攻击什么, 至今还是认为中国的问题很大程度上是一系列欠考虑的房地产政策和后来出现问题的不作为造成的。即便日本不犯事，在别的方面还有更大的尴尬。因为房地产政策彻彻底底突破了老百姓的心理底线，彻彻底底践踏了老百姓的人格，也就彻彻底底改变了中国人的心理构成。
　　　　人心散了，队伍不好带。房地产彻底改变了中国，是兴盛了中国还是衰败了中国，其实答案早出来了。每个人都要为自己做的事情负责，相关zf官员也不例外。大国政治，岂能儿戏。必须追究相关官员的责任，挽回民心。否则，维稳是维不稳的。卸任之后，名利双收，和老婆孩子一起数钱，世界上恐怕再也没有这么便宜的事。曹建嗨 注册 2010-05-27 帖数 40 金币 3        威望 44 20楼发表于：2010-09-29 17:46:36 　要小心看现在的回暖。最近的所谓回暖炒做迹象太严重了 
　　
　　几乎所有的房地产销售数据都谈环比,没有同比.对于这样一个季节性因素超强的市场,实在是有点说不过去.
　　
　　 转几个搜到的数据把
　　
　　 标题:9月上海楼市继续回暖 上半月新房成交量大涨七成
　　 http://www.lygfc.com/news/shownews.aspx?id=94318
　　 摘要:永庆房屋研展部统计,9月上半月上海一手房成交套数为4963套,环比（8月上半月）成交的2875套,回升72.6%。9月上半月,取得商品住宅预售许可证的楼盘有23个,供应面积49.29万平方米,与8月同期相比,供应量增加近两倍.
　　 解读:供应量翻番,成交涨72.6%,说回暖很难成立把.
　　 摘要:陈史翎表示,9月成交量如继续延续上半月的热潮,有可能破万套,接近2009年月均成交13132套。
　　 解读:金九销售"可能"接近09年全年平均水平.
　　 
　　 旧闻标题:(08年)9月新房成交面积同比降7成
　　 http://finance.eastday.com/m/20081014/u1a3916893.html
　　 摘要:9月全市新建住房成交规模91.23万平方米，共8959套，较上月分别减少19.25万平方米、1755套，环比成交面积降幅17.4%，较去年同期相比下降70.1%，较前年同期相比下降52.2%。
　　 解读:按照上半月的成交看,今年的总成交大概和08年9月(也就是雷曼倒闭,金融海啸的月份)持平.而在07年9月,成交量应该是超过26000套的
　　
　　 最新消息:上海新房周成交破30万平米
　　 http://news.hexun.com/2010-09-28/125020398.html
　　 摘要:商报记者从中房信提供的最新数据获悉，在9月的前26天，全市新房住宅的成交量已经达到了98．7万平方米，预期整个9月的成交量将达到115万平方米，创下今年以来成交量最大的月份
　　 解读:即便真的达到115万,也还是和08年一个水平,谈不上回暖