[时事聚焦]大国游戏：俺们中国这些年(12)通胀与房价3

再回来看“住”的因素，在中国通货膨胀里面，住以房租形态存在。
　　
　　中国房租的上涨，除去2010年4月以后中国的房产中介公司在遭遇严厉新政的打击下病急乱投医，饥不择食哄抬房租以外，上涨水平其实是有限的，从房地产市场逐渐形成热潮的2002-2003年，到2009年底，中国城市的房租水平，总体上涨不超过100%，一般多在30-70%上下。同时，中国城市内同一地段的房价，上涨的比较夸张的，例如北京，则达到了3-6倍。房价租金比到了极为荒谬的地步。
　　
　　这里，俺有一份材料，姑且做一个参考，虽然其中的数字比例，可能是由于种种因素相对较低，但对于发掘房价的波浪规律，是有明确的参考价值的：
　　
　　 上海 北京 深圳 广州
　　2003 19% -9% 3% -6% 第一波热潮源头：上海
　　2004 26% 2% 5% 19% 第一波高潮
　　2005 8% 10% 18% 11% 第一次整顿及干扰：陈的杯葛
　　2006 4% 16% 31% 23% 第二波热潮源头：深圳
　　2007 47% 44% 70% 53% 第二波高潮
　　2008 4% -10% -18% -17% 第二次整顿及干扰：金融危机影响
　　2009 61% 73% 74% 41% 第三次热潮源头：北京
　　2010 1-4月 >30% >50% >30% >20% 第三次整顿：前所未有，决不姑息
　　(考虑到城市扩张因素，同一地段的房价价格上升比例应当比上述数字要高不少)
　　
　　这个浪潮分析，俺以后还会再谈，现在先放在这里。只是说一个预言：再也没有“下一次”了！中国过去十年住房改革及其中某号文件带来的长达7-8年的房价浪潮，再也不会有了。接下来的十年，是反向的大潮。或者，商品房将不再有住房唯一出路的地位，它在中国的社会地位将迅速下降。
　　
　　在住房问题上看问题，必须结合历史来看。那就是中国这些年的住房，到底是怎么走过来的。一些国家的中级统计官员在统计的时候，时常引用自有住房率的概念，这的确是有依据的，说中国住房条件总体改善，是一个事实，但如果不能加以分析性的看待，而采取盖帽子的方式，就给了一些别有用心的媒体人以口实，故意煽动情绪的机会，而自己也成了头埋进沙子的鸵鸟，丧失那些有苦说不出的国家初级公务员青年的信任，动摇自己的根基；当然，那些疯狂叫嚣的房地产商及其雇佣学者，是不值得基本的信任和考虑的；而另一批完全否定改革以来的住房条件变化，转而大力赞美毛泽东时代的住房的老左派，也没有理性客观的态度。
　　
　　在1949年以前，除了农村居民以外，城市居民的住所，是贫富之间相差悬殊的。比如北京，内城（地铁2号线以内）特别是长安街以北，是满族王宫大臣的地盘，土地被瓜分殆尽，大部分汉族、贫穷的市民只能挤在内城南部一隅和南城一带（明清的北京城按照当时的标准已经很大，土地是填不满，所以南城内还有乱坟岗）；而近代以来以外国人殖民开埠的地方，比如上海，则以外国人、买办、华商居住的租界繁华商业或幽静休闲的地段为内核，以佣人、工人、知识分子的排楼、石库门，还有过去的老县城为外围，形成城市的贫富分居的基本布局。这在今天香港这个没有社会革命中断的地方，仍然表现的很明显：港岛半山、山顶以及一些港岛南部的休闲高档社区是高级中产金领和富人居住的地方，而中环的老楼、上环众多的“工业大厦”、九龙及新界各新市镇则是有一定收入的大众居住的地方，还有偏远地方和南部的一些公屋以及夹杂在九龙半岛一带的破落房屋，则是贫穷人群的蜗居之所。
　　
　　
　　1949年革命成功之后，在城市居住安排上，第一个执行的重大社会改革，就是结束这种贫富分居的状态。那么在京沪等地的城市里，机关、军队办公占用了一批房产——比如北京的王府、质量好的四合院，上海的别墅洋楼等，而大部分普通的京城宅子，上海的石库门、小洋楼，等，就按照一户一间房的原则，分配给了普罗大众，而原来的宅第主人，要么接受改造，让出自己的房产（可以收取一定的国家支付给你的租金）的大部分，自己搬到一间屋子里去，要么出走台湾或者香港，从此落下了老宅子的产权“争议”。这种“新进一批人，财产的使用重新分配”的情况，在其他城市都不同程度的存在，比如青岛的老城区和厦门鼓浪屿，就是以后来者（青岛是军队和市民，厦门鼓浪屿是原来的仆佣和村民）取代老住户（地方富豪、国民党大员或者居住在中国的外侨）。这种贫民在新的人民政权下瓜分原有富豪、贵族阶层的房产的事情，在俄国、古巴都出现过，只不过中国除了京沪及一些开埠城市以外，其他内地城市的重组程度要小得多而已。


　　这种瓜分富人宅第的结果，自然是大部分城市老百姓至少结束了上无片瓦下无立锥之地的悲惨日子；但是不好的地方也是有的。第一个因素是国家对于居民住宅的投资和维护力量相对不足，而同时又在住宅租金（所有住户住的都是国家分配给你的房子，是要交纳租金的）又履行了社会主义福利原则，低的可以忽略不计，这样，全国的住房维护资金就一直很少，能干的事情也很少；第二个因素是随着工业化的启动，向城市集中的人口大大增多，这在前三十年乃至前五十年主要靠生产单位盖附属的永久性职工宿舍（注意：和后来珠三角的员工流动宿舍不同，是永久性的，这也是当时企业办社会的一个典型）来消化，同时，人口增长的相对比较快，就出现了内生的人口增长，而城里的房子就不够用了，单位吸纳就业，盖青年宿舍也没有那么快，所以只好另觅途径——这就造出历史的曲折路径了：当时的知识青年下乡运动，和城市消费资源与青年人口之间的不匹配有很大关系；再加上一些外来冲击，比如唐山大地震，使得一大批居民迁居到北京天津等地，这些人或形成临时村落，或在原有的老房子如四合院内加盖大量依附墙壁的临时住房，使得原有的老城区更加拥挤。
　　
　　第三个重要因素是原有大宅各种居住元素的有机整体被人为分割，原来对于整体室内环境有重要作用的公共空间，就被放置不管，逐渐破败。比如，北京的四合院，本来这个院子是四四方方的十分宽敞，结果院子里不停的加盖临时砖头房子，而院落空间里也堆了杂物，或者建了厕所，于是就成了十分拥挤的大杂院；上海的老别墅或弄堂排楼，大家每家一间，结果，在别墅室内占了很大空间的木质的过道楼梯，就变成了大家堆放杂物的场所，时间一长，上海小市民又比较精明，过道打扫得不多，便从光彩可鉴变成昏暗无光了；而无论是这种老宅子的房间，还是工厂的青年职工宿舍，多半是一家一间，吃住全在一起，不少时候还要加上炉子烧开水煮菜堆煤饼，冬天烟雾弥漫，夏天热不通风——那居住质量当然上不去。最近一些年，一些白领和不知历史的年轻人逛胡同，看弄堂、别墅，纷纷为这些房子在21世纪初的改造和拆迁而伤感可惜，其实，居住在北京老四合院（大杂院）的小屋子和上海石库门、老洋楼房间阁楼里的人们会告诉你：搬，赶快搬！这老地方有什么好留恋的！
　　
　　这几个因素累加起来，就使得前三十年乃至前四十年，中国普通城市居民的住房条件，比较一般，或者可以说是问题很大的。所谓上海到八十年代甚至1990年为止人均居住面积仍然只有不足4平方米，就是这么出来的——几十年除了工厂职工宿舍以外没有盖新的居住性建筑嘛，人口又增加了，那自然人均平米数少得可怜。
　　




图 北京大杂院和沿街依附性临时建筑
　　
　　
　　　 　　
图 上海弄堂、石库门、老洋楼