南方周末 - 江西楼盘“晒”成本 开发商亏本卖房？

江西楼盘“晒”成本 开发商亏本卖房？
作者: 综合
2009-09-16 09:22:02
 来源:infzm.com
房价之高，成本几何？今年7月23日，江西省住房和城乡建设厅、监察厅联合发出“关于建立健全房地产开发销售信息公示制度”的通知，其中规定：9月1日起，房地产开发企业应在商品房销售场所醒目位置和当地房地产行政主管部门网站上分别公示各项商品房开发销售信息，其中包括每平方米建筑面积商品住房平均成本。让房子“晒成本”这一新政得到舆论的一致叫好，市民以为终于可以一睹高房价迷雾背后的成本真相。
 然而，南昌市房地产信息网目前公示的多家楼盘的房价成本令市民纷纷感叹“看不懂”：不少楼盘商品住宅平均成本与其售价相差无几，另有相当一部分楼盘数据显示在“亏本售房”。
开发商亏本卖房
8月31日，南昌市房地产信息网首批公示房价成本的55个楼盘中，除10个楼盘信息不全外，有14个楼盘出现成交均价与成本倒挂。
截至9月6日，南昌市已有96家楼盘销售信息在网上公示。根据公示信息，有约两成的楼盘在“亏本销售”，其公示的房价成本高于累计成交均价。开发商大面积亏本卖房的现象引来许多市民的质疑声：开发商都是慈善家，亏本卖房？据南昌市楼盘公示的信息显示，出现价格“亏损”的楼盘约两成，既有刚刚开盘不久的新楼盘，也有开发时间前后长达八年、即将售罄的老楼盘，而且不乏总建筑面积达几十万平方米的大型楼盘。
位于市中心的恒茂国际华城公示的信息显示，累计成交均价为5803元，成本价为8778元。平均每平方米亏本近3000元；位于南昌市重点开发新城区红谷滩的楼盘香域尚城，公布的成本价为5148元，累计成交均价3899元，平均每平方米亏1000元以上。信息显示，开发商的利润水平多在10%至20%之间；土地成本约占总成本的20%至30%，税费成本约占开发成本的10%。成本仍是糊涂账
《经济参考报》记者采访发现，楼盘的《商品住宅成本公示表》缺乏专业审核，主要由开发商自己上报，从目前的情况看，各开发商上报给房管局的数据比较混乱，难以判断其真实性。
以各开发商公示的管理成本为例，有的楼盘每平方米管理成本为40元，而有的楼盘则高达每平方米360元。其中有一开发商此次公示了旗下三个楼盘的销售信息，其管理成本分别为100元、72元和40元，同一开发商、不同项目的管理成本出现高达一倍的差距。
业内人士认为，管理成本包括办公、职工工资、招待费用等，此次公示的多数楼盘管理成本为每平方米100多元。但在没有管理部门监督的情况下，开发商即使公示每平方米管理成本1000元，那也没有办法，开发商可以自己“管理不力”为借口来掩盖虚报成本。
同时，在各楼盘公示成本构成中的税费成本差异也非常大。《江西日报》报道，楼盘公示数据显示，有的楼盘税费成本达到了1500元每平方米，有的楼盘公示的不到 200元，其他楼盘都在每平方米300元至900元不等。有业内人士认为，尽管各楼盘所销售的产品类型不同，税费可能存在一定差异，但1500元的税费成本占到了项目成本的约1/3，“不太可能”。南昌市后期公布的一些楼盘价中，“亏本楼盘”较少，利润率在10%左右。
“之所以出现首批公示楼盘近三成亏损，主要是各开发商都没有经验，与其他楼盘无法进行比较。”一不愿透露姓名的房地产业内人士说，很多开发商可能没有想到，会有这么多成本与成交价倒挂的楼盘，更没有想到会引来这么多的质疑声。所以，晚一步公示销售信息的开发商肯定要考虑老百姓的“情感”，也会与其他楼盘 进行对比，不会贸然爆出亏损信息，当然，也不会出现高利润的现象。
开发商：“亏本”有客观原因9月11日，针对公示政策执行以来的情况，南昌市房管局召集多个大型房地产开发商企业和专家，听取各方的意见和建议。与会人员普遍认为该项政策有利于房地产业健康发展，但坦言目前执行过程中需要一些改进，应该尽快出台配套实施细则。针对公示信息中的“亏本数据”，有开发商表示有客观原因：“如一个420亩的楼盘，早在两年前已经开发了300亩，销售结束后现在只有100亩在开发，但公示出来的是整个420亩项目销售均价，而成本则是按目前在建的房源计算，肯定会出现倒挂。而且精装修和普通住宅、高层和多层住宅的成本是不一样的。”据了解，各开发商上报给房管局的数据也比较混乱，有的是上报整个楼盘的成本和销售均价，有的则是上报目前正开发中部分房源的成本，没有统一的数据上报标准。有开发商坦言：“现在公示的成本可以说都不是准确的，因为房地产业的成本是动态变化的，很难完全真实反映出来。在项目开发过程中，如建材等成本是随市场而变化的，只有等到项目决算完成了才知道真实的成本。”
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