楼市变盘在即？ - 汪耀辉 - 草根网

　　不要轻易下这个结论，个人认为，调控并没有失败，它的效果将在十一黄金周之后显现无疑，现在我所担心的不是调控会不会发生效果，而是调控是否过度，造成楼市的长期低迷。其原理如同给一个病人服用过量的治疗亢奋的药物，狂躁的症状消失了，病人却得上了抑郁症。

　　对于楼价的涨跌，本人一直有两条基本的分析思路：第一，价格是由交易决定的。这里面又有两层意思，其一，开发商并不能单方面主导房屋价格，虽然在卖方市场的情形下，看上去开发商们的确在主导价格，他们能对同一个楼盘不断上调价格甚至跳价，但这只是表象，这时候开发商能主导价格的真正原因，在于他们开出的价格有很多买房人能在事实上还能接受，不管他们内心是否愿意。如果他们开出的价格买家不接受，就形成不了交易，开发商开出的价格便没有意义，这就是说他们并不能完全主导价格；第二层意思是，价格需要成交量来支撑，没有足够的成交量，价格就不能维持下去，相反，如果成交量放大到一定程度，开发商就会加价，这些道理都非常简单同时又非常重要，如果把它们和第二条思路联系起来，楼市的趋势就会变得很清晰。

　　第二条思路是，开发商的现金流是决定他们是否降价的最重要的因素，如果他们的现金量出现问题，同时融资渠道受阻，降价就成了唯一的选择。反之，如果开发商手头现金充裕，则不大可能降价，即便偶尔搞一些促销活动，也多半是象征性的，试图通过广告效应一方面提升销量，同时提前补充现金，以便扩大“再生产”。

　　成交量与开发商的现金流之间存在正相关的关系，成交量越大，回笼的现金越多，那么，近期部分城市楼市“回暖”，成交量放大，是否意味着楼价将会继续上涨呢？

　　要回答这个问题，恐怕还得从现金流入手。事实上，从去年下半年开始，很多开发商的现金流就出现了负数，本轮调控开始的时候，虽然他们的现金还算充裕，但严厉的调控措施，已经掐紧了他们的两条现金补充管道，这两条管道一个是销售，一个是融资。

　　房地产是一个准金融行业，需要源源不断地流入大量资金才能繁荣得起来，所谓“债即是钱，钱即是债”，要得到大量的资金，买卖双方都必须有足够的举债（融资）能力，有一方失去债务这个杠杆，这个市场就会萎缩，当双方同时遭遇“去杠杆化”的时候，后果可想而知。

　　首套房认定方法，取消按揭贷款利率优惠，停止三套房贷款，所有这一切都是在给需求方“去杠杆”，而对开发商贷款的收紧，开发商在资本市场再融资纷纷受阻，这些情况都表明，开发商这个房地产市场的供给方也在经历去杠杆的过程。

　　如果把房地产市场比作一块巨石，要让这块石头动起来，必须由买卖双方合作，各持一根杠杆来撬动，杠杆系数还得足够大。一旦这块石头滚动起来，由于它巨大的惯性，继续往前撬动就不太费力气了。

　　那两根杠杆是负债，杠杆系数是负债率，有足够大的杠杆系数才有足够的现金流。

　　打压房地产价格是给这块石头施加反方向的力量，由于巨大的惯性，房地产的调控不可能立刻让石头停下来，所以指望调控立竿见影是违反常识的。

　　我认为近期部分城市楼市的“回暖”，主要原因是一段时间来积累的消费性需求的集中释放，当然也有一部分成交量来自于受某些媒体言论影响认为调控会失败的投资者，以及赌人民币升值的海外购房人。但这些成交量不足以实质性缓解开发商的资金压力，也难以继续推动楼价。

　　对开发商而言，销售产生的现金流入并没有杠杆；对购房人来说，总体首付比例提高，杠杆系数小了，对楼价产生的推动力随之也小了，其中有些购房人手里压根没有杠杆（全款买房），他们的成交所产生的力量没有被放大，只相当于徒手推巨石。

　　由于消费性需求在“回暖”中得到了一次集中释放，新的需求要用一段时间才能累积起来，同时各地正在大干快上地建设保障性住房，这无疑会大量分流对商品房的有效需求，预计十一长假过后，各地商品房的销售量会出现快速萎缩。

　　虽然挨了很多骂，甚至有很多人想揍他，但不可否认，任志强是一个很有智慧的人，他号召开发商降价，正表明了他的这种智慧。在当前这个关键的时刻，如果开发商能够看清形势，听从他的劝告，年底前较大幅度地降低销售价格，不但可以缓解一点资金压力，更可以让管理层感觉到调控取得了成果，购房人也能享受到一点实惠，可谓三全其美。

　　对开发商来说，今年冬天会非常冷，但只要熬过了这个冬天，也许一切都会好起来。

　　然而，在回暖的假相面前，有几个开发商能经得起金钱的诱惑？能有任志强那样的远见？恐怕更多的人不但不会降价，还会加价出售，享受这顿最后的晚餐。

　　硬扛着不主动降价意味着不给面子，意味着挑战权威，它的后果必定是在年底前房地产业受到进一步调控的集体制裁。

　　在高房价已成强弩之末的时候，如果出现进一步调控，推升和打压房价两股力量的强弱会发生快速而根本的逆转，房地产市场这一块巨石，会向反方向运动，而一旦形成这种运动，其惯性同样是巨大的，它会把巨石这一边的人压得粉碎。这些人里面包括开发商，包括购房人，包括银行，也包括地方财政。

　　一旦形成这种局面，“逆向调控”的难度绝不会亚于打压的难度。

　　我要特别说明的是，房地产市场出现反向运动并非只会在受到进一步调控情况下才会出现，在维持现有调控措施的情况下，仍然有出现这种状况的可能，而且概率并不低。

　　楼市的拐点恐怕已经不远了，你准备好了吗？