中国高价房地产最大的受益者究竟是谁？！

中国高价房地产最大的受益者究竟是谁？！

      谢国忠，《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事。谢国忠1960年出生于上海，1983年毕业于上海同济大学路桥系，1987年获麻省理工学院土木工程学硕士，1990年获麻省理工学院经济学博士。谢国忠先生是独立经济学家和金融投资顾问并领导一家股权投资俱乐部。他是原摩根士丹利的董事总经理及亚太区经济首席分析家，谢国忠于1997年加入摩根士丹利。      
      谢国忠得到客户的广泛认可源自他在1997年亚洲金融危机爆发之前就预见到了陷阱。他清楚地看到“亚洲经济有巨大的结构性问题”。这使他在亚洲金融危机到来之前就作出了比较准确的判断。同年9月份，香港主权回归中国两月有余，谢国忠又写了一份香港房地产要下降50%的报告。当时大家觉得是无稽之谈。但是这些先见性的观察后来经现实证明是正确的，谢国忠因此自1998年开始被基金经理们认可，并逐渐获得他们的信任。
近日，谢国忠先生接受有关媒体采访，对中国房地产市场进行了预测。

问：我们还是从房地产说起吧，你最近的文章说，“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样，经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么？你书中写，上海的小保姆都辞职去炒房了。

　　谢国忠：是的。但是大陆和香港不一样的地方在于，大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了，香港可不是这样的，钱主要是给开发商拿走了。

　　一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。

　　而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，政府要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。

　　问：在房地产泡沫的问题上，你一直都把板子打在政府屁股上，你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱，不应该为高房价负责？

　　谢国忠：如果把他们交的税都算进去，开发商真的不赚钱。

　　土地增值税是60%。地方政府财政一有压力，他就去找开发商，说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后，开发商都会留一套不卖，留一套房子他就保留着项目公司，跟政府说，我的公司还在，房子没卖完，不交税。于是地方政府就说，那我先预征，我算过了你应该交六个亿的税，现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府，开发商根本没赚多少钱。

　　你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。

　　再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70%都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。

　　去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面政府大概赚了75%，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。

　　问：所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的？你判断泡沫的标准是什么？高房价？空置率？

　　谢国忠：从两个方面来看，一个是量，一个是价。

　　量，就是空置率，中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套，空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子，企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去，看到湖南广电集团造了很多很多房子，都是给员工的福利房，质量是非常好的，不是宿舍，是完全可以跟商品房竞争的那种房子。

　　但是我不知道员工有没有产权，是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住，也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有，中粮、三一重工，都造了很多房子给自己员工住。全国各地这些企业造的房子，还有一些小产权房加在一起，空置率差不多也是25%到30%左右。

　　问：这个空置率的数字是怎么得出的？

　　谢国忠：空置率本来应该是政府统计的，但是政府没有做这个事情，或者它根本不想把这个数据搞清楚。

　　我说的这个空置率是观察样本来的。如果你知道一个总数，然后在全国各个城市去随机抽样的话，100个样本下来得出的数据就是比较准的，可以代表整体。我在全国各地，到任何城市去观察，差不多都是这样，25%到30%这个空置率我认为差不多。

　　那么，已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套，算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等，这些都加下来，就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。

　　按照每人平均20平米来算的话，就意味着中国现在已建和在建的房子够10亿人住了。而中国的城市化进程全部完成，城市人口达到最高点，也就是10亿人吧。因为一般城市化到70%就到头了，一些岁数大了的农村人是不愿意进城定居的。

　　对比一下其他国家，日本人均住房面积只有16平米，欧洲也不过20多平米。所以，从量上来看，中国造的房子已经足够住了，不用再造房子了。但是你看现在很多地方政府已经把土地都准备好了，他还要继续把地都卖出去造房子，我估计还得有30亿平米。到时候那么多房子怎么办？

　　再从价格上来看。看房价是不是合理，一个是看房价跟工资的对比，再一个是看房租回报率。

　　一般国际上来看，比较合理的是，每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨，那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看，上海的平均月工资是四千块，但是房价平均是每平米二万六，超过五倍了。而且还没有把税算进去，中国人买房子的税是很高的，再把要交的税折算进去，房价就更高了，当然是不合理的。香港现在也是这样，房价差不多是香港人四个月以上的工资。而东京和纽约的房价差不多是当地人一个月出头的工资。

　　还有一个指标就是看房租回报率。世界上正常的房租回报率一般是7%，这个是正常的。如果房价一直跌的话，房租回报率就会高，比如日本、德国的房租回报率都在10%以上。而香港在97年泡沫最严重的时候，房租回报率是2%左右。大陆现在的房租回报率是3%左右，按7%的合理水平算下来，也可以看出中国的房价高了至少一倍，所以泡沫是很严重的。这是“价”的泡沫，还有就是我们刚才说的“量”的泡沫。

　　房地产“量”的泡沫比“价”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折价卖掉，就没有损失，那些卖不出去的空房子，就成为烂尾楼，这是真正的损失。还有，政府在房地产业赚了那么多钱，用来搞形象工程腐化掉了，把钱浪费了，这也是真正的损失。

相关链接——降价销售赢市场  市长怒斥开发商！2010-08-27 12:18:58
   日前，在北海市市长连友农主持召开的开发商座谈会上，连友农对近日开盘、部分楼层房源以三千多特价销售的星海名城开发商大为光火！
    连市长说：“怎么能这么低的价格销售？事前你说一声嘛，由政府来回购！”。
    连市长的话音刚落，那些口袋现金殷实、近几个月硬挺房价的开发商对星海名城纷纷指责：你这样搞不是扰乱市场？我们怎么办？！
    星海名城开发商一脸怨气：这么久了，银行卡得那紧，北海不但没有扶持政策，契税还照样收3个点；购房者负担重，大家都在观望，楼市成交惨淡；这样下去，我的员工吃什么？我们开发商能活多久？搞点特价房换点钱回来怎么就惹了你？！
   座谈会变成了批斗会，在一片指责和对骂中结束。