恢复荣景 8月国房景气指数又创新高

统计局18日数据显示，国房景气指数在去年12月至今年3月连续四个月下滑后，8月达到三年以来最高点，统计指数为104.48，比7月份上升0.48点，同比上升1.17点。分析认为，这个数据显示了国内的房地产市场正在快速恢复着往日的景气，房地产市场又呈现繁荣景象，新的调控措施可能会陆续出台。　　业内专家表示，国房景气指数连续摸高，七十个大中城市房价全部上扬，房屋空置率却持续下降，这些官方数据都表明整个房地产市场的热度有所上升，再联系到全国各地当下的开发商“抢地”风潮愈演愈烈，地价持续上涨，不排除房地产市场正在进入新一轮的反弹期。一旦这些现象脱离正轨，甚至进入持续躁热阶段，前期的房地产调控成果将面临大打折扣的风险。
对于下一步的房地产市场调控措施，知情人士表示，落实和执行是关键，配合性的新措施也在考虑。比如，提高个人购买第二套住房的首付比例至四成，商业用房首付比例提高至五成，提高房贷、特别是第二套以上住房贷款利率，收紧开发商贷款等金融措施都在研究中。另外，切实落实住房保障制度、个人所得税严格核实征收、土地增值税清算落实执行、物业税部分城市试点等行政、金融、税收措施，也都需要认真考虑和督促地方切实执行。
商品住宅空置大幅减少
商品房空置面积分类指数8月为108.17，比7月份上升1.38点，同比上升7.50点。截至8月末，全国商品房空置面积为1.19亿平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029万平方米，同比下降9.3%。上海易居房地产发展研究所评论员杨红旭认为，空置面积的减少主要是受到今年以来整体房地产市场一直处于严重供给不足的局面影响。
来自中大恒基不动产营销市场研究数据显示，今年1-8月北京市商品住宅销售面积为1241万平米，同期，供应面积仅为900万平米，这中间，消化了近350万平米的空置商品住宅，造成了空置商品住宅面积的大幅下降。对此，杨红旭认为，目前市场购房需求仍呈刚性，虽然政府保障性住房计划的快速推进与落实引起了部分消费者的观望，但供需结构的突出矛盾造成房价不可避免地上涨，从另一个侧面印证了楼市供需矛盾的加剧。
房产投资同比增长近三成
房地产开发持续升温，“国房景气指数”显示，1-8月份，全国完成房地产开发投资14277亿元，同比增长29.0%。
房产开发增长意味着未来供给也将增多，而房价却居高不下。来自国家发改委最新数据显示，全国70个大中城市的房屋销售价格全部上涨，8月份同比涨幅达到8.2%。其中，二手房市场上，北京市房价的涨幅仅次于深圳，位列第二。
“今年各月北京市开盘项目的均价呈螺旋上升趋势，8月份的开盘均价已达到了13267元/平米。”中大恒基不动产营销总经理赵晨明表示，目前市场存在的主要矛盾是由于大户型、高总价的商品房供给和小户型、中低价位的商品房需求错位造成的，如果市场供给不产生根本变化，这种结构性矛盾将很难在短时间内得到缓解，预计今年的空置房面积还将进一步下降。
外资转入二线城市圈地
“国房景气指数”显示，1-8月份，全国房地产开发企业资金来源为21998亿元，增长35.1%。其中，国内贷款为4530亿元，增长26.4%；利用外资371亿元，增长65.9%。统计发现，从今年3月份开始，外资进入房地产开发中的金额逐渐增加，一季度利用外资131亿元，二季度为151亿元，虽然，目前三季度的统计数据还未出来，但从“国房景气指数”的数据来看，外资进入房地产开发的资金并未出现减缓的局面。“外资进入房地产开发的速度越来越快。”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋这样指出。
从目前的市场表现来看，去年7月建设部等六部委的“限外令”及9月外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，均未对外资进入地产市场造成影响。今年4月份，和记黄埔地产公司又与重庆市南岸区政府签订合同，以24.5亿元正式接手南岸杨家山片区2500亩土地。香港恒隆地产主席陈启宗也公开宣称，今后重点投资其他二线城市。同时，恒隆地产将在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3到4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿－250亿港元。公开信息显示，外资进入的主要城市为成都、重庆、武汉、苏州等，可以看出，这都是目前房地产的热门城市。
同样在中原地产华北区域总经理李文杰看来，外资集中进入二线城市地产市场，是今年一个比较大的变化。他认为，在国内银行逐渐缩紧房地产开发贷款的形势下，外资得到了高速增长的空间。从今年开始外资直接进入二线房地产开发的速度有所加快，必然也导致外资对房地产投资的幅度有所上涨。
“与一线城市外资有较大比例选择持有物业不同，二线城市外资主要集中在以升值为目的，这就决定了资金的短期性特征。”杨少锋表示。2005年11月，花旗集团以5000万美元的代价收购上海永新广场75%股份。到今年9月份成功出手，短短一年半多的时间里，永新广场仅仅物业升值就超过50%。
“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。其中，综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。
*********************************************************************
北京于小星信息咨询部： 受托对各类信息开展搜集、加工、整理、分析、传递，为客户参谋、磋商、评议、会诊或顾问投资行为的可行性；建设项目的前期评估分析；大型会议文档及档案整理；科技成果密级评价；受托为外地客户在北京筹办大型新闻发布会，产品推介会和相关推广工作。
电子信箱/E-mail：bjyuxxzxb@sina.com
*********************************************************************