严格管控资本项目兑换是对付国外投机热钱的最后防线（房地产金融系列二）-Jason - 新浪...

  
2007-09-14 16:54:08
大中小
标签：房产/置业
自2002年美国百年老牌投行——摩根士丹利来到上海收购一系列写字楼、酒店式公寓、商场时，中国民众尚不知一场国外热线对中国房地产市场的投机才刚刚开始，紧接着美林证券、凯雷基金、新加坡凯德置地、澳大利亚麦格理银行、德意志银行、瑞士信贷——全部接踵而至，一开始大家在中国试水，只敢在上海、北京收购现存的物业，后来房地产物业收购区域迅速扩大到广州、深圳，再是省会城市、沿海发达城市——。与此同时，早在2003年，台湾人也紧跟温州人在上海炒房，而2005年前后，香港人也在毗邻的深圳炒房，搞得深圳人没房住，深圳人去炒东莞、惠州的房，还有的跑到了武汉、重庆。
所以说，国外热钱分两种，一种是大机构资金，主要是国外投行、基金等；而另一种则是国外私人资本，来源于台湾、香港、韩国、还有国外华侨等。大机构资金一般通过合法手续进来的，但现在国家也在陆续进行限制；而小机构资金及个人资本很多是通过地下钱庄或造假贸易进入国内，但都最终换成人民币进行国内流通，同时造成中国外汇储备高居不下。据统计，在中国的国外热钱总额超过3000亿美元，而现在中国的外汇储蓄为1.2万亿美元，占了至少1/4。这些国外热钱主要奔向股市和房市，据说近来房市又比股市吃香了。现在，我先来讲国外机构资金投资国内房地产。
1、国外机构资金
目前国外投行在中国房地产市场已完成试水阶段，初步摸清了中国情况，并不满意收购物业，开始介入房地产开发，甚至直接在中国拿地。没办法，中国房地产的利润高呀，一般房地产开发项目的投资利润在25%以上，自有资本回报可达100%，即通俗所讲的开发商每干完一个项目资产翻番。美国房地产开发利润为3%，但是他们的资金一年周转3次，所以年资金回报率达到9%，美国开发商对此已很满意。所以，国外热钱瞅得国内房地产暴利眼红，发疯似地冲进国门，连中东的王储们也拿着厚厚的油钱来中国找项目，2007年8月，上海的一个综合性地产项目就被中东油钱以近50亿元的天价购买。
那么，国外热钱投资国内房地产市场的回报率有多高，他们是长期投资还是短期投机呢？我在上一篇文章《人民币兑换外汇的松绑将开启国内房地产泡沫破灭之门》中讲过，目前深圳的房屋租金回报率为3.5%，而国际标准是6%，可以算出，房价高估了70%。但是，国外热线的投资回报率前几年却达到25%以上，而目前也是要求在15%以上，为什么呢？
前几年摩根在上海收购的物业多在1-2万元/平米之间，这些多是地段一流的写字楼、商场等商业地产物业，现在计算起来，租金回报率在12%以上，而销售价格早已翻番，再加上国外基金是依靠贷款进行杠杆收购，所以自有资本的回报率更是惊人。而去年以来，国外基金多是收购主要城市中心区域的商业物业，商业物业是稀缺性产品，因为你不可能将位于小区内部的第二十楼层还会去卖服装！而商业物业一般是位于中心区域，紧靠干道，有很强的展示面，所以，目前中国的商业物业的价值是被低估的，而住宅价格则被高估,过去曾经出现北京的住宅价格比写字楼还高的不合理状况。
国外基金对国内房地产投资的退出通道主要为二种：对于参与的住宅开发，处理办法很简单，销售回款，一卖了之；对于国内的商业物业，则进行3-5年的运营管理，比如商场，刚开业时可能人气不旺，过几年就挣钱了，租金回报率可达到8%以上，呵呵，国外的养老基金、保险基金购买物业只需要6%的租金回报率就行了，这样资产重新评估一下，国外投机基金可加价33%转手给养老基金等下家，加上借贷杠杆，在三五年的操作过程中，很容易达到年回报15%以上。
但是，国外基金投资国内房地产市场并不是没有风险，住宅开发总是要卖给消费者的，我在上一篇文章已讲到高房价的不可持续性；而目前商业地产也已过剩，每一个大城市不断有新商场招商、新酒店开业，而中国的贫富差距过大，会制约人民消费，所以，这种状况发展下去也有危险。但国外基金是成熟理性的投资者，他们会在成堆的房地产项目中找出金子来，看看他们的合作伙伴——金地、世茂、建业，再看看他们投资项目的好地段，所以，接房地产最后一棒的绝不会轮到国外基金。但是，现在国内房地产大佬们对国外基金的要价也越来越高，国外基金也现在也很苦闷，好项目越来越少了。
2、国外私人资本
我们上面提到，进入国内房地产市场的国外私人资本，主要来源于台湾、香港、韩国、还有国外华侨等。当然，台湾人在上海据说有30万人，北京市的望京地区也是被韩国人占据，进入一河之隔的深圳来炒房的香港人更是数量惊人。自住的需求是有的，但绝对不会超过一半。比方，香港人在香港工作，往返港深一天在路上要花三个小时，还有近100元的交通费（香港地铁贵），所以不可能日常居住在深圳，主要是用来炒的；而韩国人可能在中国呆一辈子吗，恐怕不多，再说，暂住几年可以租房呗，所以炒房的味道更浓。
从经济基本面上讲，上海、北京、深圳的房价之比大概应当是2：1.5: 1, 在三地就餐时就会发现菜价不一样，当然房租也不一样，导致的合理房价就会不一样，所以从这方面讲，深圳的房价泡沫最大，为什么呢？离香港近，炒家更多。
这些国外私人资本很多是通过地下渠道进入国内炒房，他们本钱比国外机构小得多，所以购买对象是住宅、写字楼、小商铺。
无论国外机构还是私人资本，最终获利时都会退出。目前他们已购房产的市场价格已是二三年前的2-3倍，再加上大多借用了银行贷款，私人资本（首付二成或三成）的财务杠杆在3.3-5倍，而机构资本（借贷一半）的财务杠杆在2倍左右，按照各占一半进行加权，这样一计算，他们的自有资本获利会在5.3-10.5倍之间。若碰到风吹草动，投机资金一起出逃，当初3000亿美元的资本金最少演变成1.59万亿美元，而我国的全部美元储备才1.2万亿美元，到时外汇市场崩溃，房产有价无市的情况出现不是没有可能，二十多年的改革开改成果被掠夺一空绝不是一句笑话。
你以为中国的房价还不高吗，新加坡政府给每个公民的组屋相当于8000-12000元/平米（还紧邻地铁），美国纽约的郊区别墅是1.5万元/平米，日本东京的郊区公寓不到2万元/平米，而澳大利亚墨尔本的海边别墅是120万元/套，呵呵，是深圳别墅价格的1/10，所以发达国家的房子来中国发布推介会了。在深圳，有一套住宅的都是百万富翁，有几套大宅的都是千万富翁，有几套别墅的都是亿万富翁，呵呵，千万富翁也算是百万美元富翁，这对于人均收入3万多美元/年的美国人来讲，不吃不喝要挣30年，绝对也是富翁了。清醒些，中国目前人均收入不到发达国家的1/10，这只是当前中国房地产吹起的大泡泡，所以，若不进行管制，国外热钱的出逃将是不远的事。
面对将来可能的资本出逃危机，中国所能做的只有严格控制外汇市场，特别是资本项目。现在许多不良学者特别是国外投行的高管，都在公开场合怂恿中国政府开放资本项目下的自由兑换，这是在为他们的获利退出铺平道路。而鼓吹“深圳房价要向香港看齐”的许慎庆等人，他们的发言中没有一个数据分析，两片嘴唇张合一下，让开发商、炒房者喜笑颜开，“误国误民”将与汉奸无异。同时一些爱国的经济学家提出，资本项目管制是我国的最后一道防火墙，千万不可冒然放弃。我比较欣赏的经济专家学者有余永定、易先容、左晓蕾等，我从他们的话中感觉到民族责任感和理想精神，从中发现许久不见的中国知识分子精神。我们怎么对付可能的危机呢？
首先，可以严格控制资本项目下的外汇兑换，将国外热钱封闭在国内，这样对中国的经济发展大有裨益。大量热钱的涌入让中国人民同时也享受到了资产增值，并产生财富效应，有利于促进国内消费。严格控制资本项目下的外汇兑换，国外热钱将无法变卖房产后直接换汇出境。国外热钱封闭在国内，他们也同时与中国房地产捆绑在一起，当他们发现投资房地产不再挣钱时，会投资国内别的产业，这些精明的投资者只会投资有前景的项目，呵呵，这样会改善中国的投融资市场效率，并对中国的产业升级有好处。因为中国目前GDP是依靠高消耗、劳动密集型产业的发展，这种增长方式很难持续，经济的再上台阶需要向高端产业发展。
另外，对外资所购房产的租金收入进行税收调整，可以减少国外机构持有房产的获利幅度。虽然国家可以对资本项目进行管制，但不可能对经常项目也进行严格管制，而国外热线特别是国外基金购买的大多是优良的商业地产项目，这样，他们可以长期持有物业，将出租收入按照经常项目进行结汇转移出境，当然获利也十分丰厚，一般每年资产回报率在12%以上。所以，国外基金在境外可以将房产的收益权变卖给其他国外机构，出售价格可达到原收购价的两倍以上，他们一样可实现快速获利。所以，国家应当出台物业税政策及调整所得税政策，调高对房产出租收入的征税幅度，减少国民财富的流失。
还有，加大对外国际投资可以成为中国对付未来金融危机的“捆绑性”手段。中国已向国民开放了部分外汇兑换业务，每人每年可兑换5万美元。其实这对于中国人民来讲是个很有利的措施，就看我们如何运用了。我们可以拿着外汇反向投资被低估的国外资产（如国外房产、资源和股票），还有一些上市公司可以拿着圈来的人民币（其中很多也是进来的热钱）再换成美元去收购欧美的优秀公司股票，呵呵，咱们战车绑在一起，谁也不敢乱来，这可能是一种具中国特色的“经济全球化模式”。