南方周末 - 香港模式的深刻教训——地产新说（六）

实践证明，高度垄断、畸形规划、高污高耗、空间超容、低快乐指数的香港（曼哈顿）开发模式不适合国情
全世界恐怕没有任何一个城市像香港这样依赖房地产业——既盛产众多的地产富豪，同时百姓的置业之路却又如此的艰辛。从一个小渔村到今天的东方明珠，经历了近一个半世纪，与其突出的经济地位和繁荣的房地产业表象极不相称的是，香港居民人均居住面积仅7平方米，人均汽车拥有量也排不上号，所谓吃穿是天堂、行住是地狱。“97”回归之前，楼价地价一路暴升，香港政府出台各种措施抑制房价打击炒楼，却越调越涨；“97”回归后，房地产泡沫随亚洲金融危机破裂，政府又竭尽全力托市，却是越托越跌，以至“负资产家庭”十多年还未消化完毕。追根溯源，这完全是港英当局短视的土地和规划政策埋下的祸根，所谓寸土寸金也是人为制造的恶果。
房地产业的支柱地位和持续多年的超级繁荣并没有显著改善当地广大普通居民的居住条件，除了给港英当局奉献巨额土地收益和培植一批超级房地产富豪以外，实践证明，香港模式是高能高耗、居民出行、居住幸福指数偏低的失败模式。
开埠之初，港府就严格限定了土地开发范围，乃至今日还有77％的区域闲置。已经开发的23％，过度集中于维港两岸为中心的狭窄区域，虽然有公开拍卖制度，但由于整体规划的无序，采用挤牙膏方式，先大量批给少数开发商，后制成成品房屋零售给普通百姓，再从高额榨取的土地收益中拿出少部分作为所谓公屋保障。
香港模式（也称曼哈顿模式）最致命的缺陷是，只控制了占地面积却没有控制容积，放任甚至鼓励整个城市在狭窄的区域内向空中、地下扩张，以所谓“省地”、“立体利用空间”的借口少数开发商得以利用“容积率陷阱”攫取公众财富——这就是香港地产富豪发家的最大秘密——等于先纵容一批强盗抢劫公众或他人财富，再拿出小部分施舍做秀。
如今香港满眼都是高层楼座，普通百姓蜗居在密不透风的水泥森林里，房价并没有因为提高容积率而下降，多数普通居民甚至要为拥有这样的“鸽子笼”奋斗一辈子，实际是终身为政府和开发商打工。显然这是一种政府和少数开发商双赢、普通百姓皆输的模式。即使有政府提供的公屋保障，也只能算是先掠夺后补偿，用等式表达就是：政府土地收益＋房地产业暴利＋税收＝全民置业痛苦＋环境恶化＋政府追加投入。
如有可能，我们不妨对香港进行一次“全新规划”。
忽略空间需求较少（活动半径较小）的老、幼、病、残人口，按全部成年居住人口约600万计算，人均占用100平方米空间，包括：30平方米居住，20平方米工作，30平方米运动（道路、停车、娱乐休闲），20平方米公共空间，总需求量为600万×100平方米＝600平方公里，按6层楼以下平均容积率1.5计算，仅需占地不到400平方公里，约1.5万人／平方公里，建筑密度低于30％，绿化率超过30％，全体港人就能家家住上低密度多层住宅，人人开上私家车，而且有很好的工作、休闲、购物空间，绝无交通拥挤的可能，其余超过60％的面积仍可用于绿化、公建及未来发展储备。除少数购物中心、地标建筑由于人流密集需要使用电梯以外，其余低层房屋电梯及其它垂直能耗完全可以节省；由于良好的通风和采光性能，空调能耗也将大为下降。
房地产业与其说是一个行业，还不如说是一种转移价值的工具。港府强行规定的每公顷容纳2400人和700套住房的短视规划政策只能恶化人居环境。我们知道，高楼大厦其实就是竖立的街道，如此开发的核心技术含量不过是“搭积木游戏”，摩天楼竞赛就是套利竞赛，开发商靠“容积率陷阱”先纵向圈占空间，再高价出售获取暴利，像纽约曼哈顿一样，整个城市都为所谓“立体利用空间”做了无用功，并形成违背自然、生态脆弱的“高楼峡谷”现象。由此还派生出香港特有的“炒楼文化”，在房价攀升期，几乎人人都想通过炒楼不劳而获大捞一把，却从不关心财富从哪里来，一旦危机爆发，大量“负资产”一族必然涌现。
当然，上述的假设规划并不能成立，因为，汽车的发明不过百年，城市功能建设和人口数量增长、人的需求增长都是动态的过程，香港从普通的小渔村发展到远东乃至世界航运、商贸、金融中心也并非一蹴而就，我们不必苛求先人有洞悉未来的预见性。但是，对于新规划的城市或者新区，完全可以避免走这样的弯路。
可惜，中东的迪拜尽管是规划中的新城，但采用的却是落后的曼哈顿模式，不可避免地陷入“容积率陷阱”，还没完工就在重复房价飞涨、高能耗、交通拥挤的老路。受全球金融危机冲击，“世界第一高楼”迪拜塔几乎沦为烂尾楼，最后只得以更名为资助者的代价勉强完工，其余建筑恐怕就没那么幸运了。
值得警惕的是，大陆在城市化建设过程中也在不自觉的克隆着过时的香港（曼哈顿）模式，以破坏历史、透支未来的大拆大建方式换取GDP增长，规划思路仍然停留在“气派”、“集约省地”实际是高能耗的幼稚阶段，各大核心城市竞相争夺亚洲乃至世界第一摩天大楼，六百多座城市都在逐渐变成一个样——二手香港，CHINA甚至有了“拆呢”的谐音。
目前的开发体制，最大赢家是地方政府和少数开发商，损失的是整个社会，所以房地产业成为尽人皆知的权钱勾结最紧密的行业，和香港模式一样，房地产业的实质是“以空间资源投机套利”为核心的行业。各大城市，在不到十年一变的短视规划下无节制扩张，对水电气热交通等基础资源进行透支式的消耗，靠大拆大建掠夺公共资源和百姓私产。全国有数十座城市号称要建设国际大都市，上百座城市规划了CBD，各城市围绕圈地、拆迁、炒地皮、项目、容积率的公司多如牛毛，很大比例是项目公司、皮包公司，在“无风险套利”的制度扭曲下，开发商利润仅取决于投入资本多少，内外资金融机构更是在利益的驱使下推波助澜，肆意吹大房价泡沫。