神马文学网“小产权房”因价廉走俏 风险高购房者需谨慎
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小产权房”因价廉走俏 风险高购房者需谨慎
【打印本稿】 【进入论坛】 【推荐朋友】 【关闭窗口】 2007年06月11日 10:46
“小产权房”存在多重风险
北京房产中介我爱我家市场部李季告诉记者，房屋产权本来没有大、小之分，但由于我国特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”也有着不同的解释。简单地说，购房者所购买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，转让时需要补缴土地出让金的叫“小产权”。
李季说，“小产权房”主要包括“使用权房”和“乡产权房”。其中，“使用权房”，是由政府和企事业单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，是通过租赁方式取得了使用权而不具备产权房屋的俗称；而“乡产权房”是指购买农民集体土地上建设的房屋，有乡镇政府颁发权属证书的房产，乡产权没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。人们所说的“小产权房”通常指的就是“乡产权房”。
“购买‘乡产权’的房子会出现多重风险。”李季提醒说，乡镇区的这种小产权房，其土地使用权属于集体所有形式。这种“乡产权”的集体所有制土地使用形式不具备房屋转让、买卖、收益等权力，而且不能办理房屋过户手续。同时，乡产权房的转让方式也不同于普通商品房，普通商品房在建委办理转让手续即可。但是乡产权房屋是要经乡(镇)政府或村委会表决通过后，再到其办事处办理相关转让手续，这种转让形式在法律上不予承认，而城市居民购买这样的房屋更是不会受法律保护。
记者了解到，根据我国现行房地产法律，乡村土地属于集体土地。农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让或者出租用于非农业建设的。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。所以，具有城镇居民户口的购房者不可以购买只有本乡或本村居民才能购买的使用权房屋。
北京惠诚律师事务所袁前岭律师说，“小产权房”的最大问题是没有产权，不受法律的保护；如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除乡产权房，购房人是得不到法律支持的，因为乡产权房属于违章建筑。
袁前岭解释说，在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也没有缴纳土地出让金等。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。
此外，如果遇到国家征地拆迁或者村委改造等，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的使用权，所以其拆迁补偿能否得到或者得到多少都将是一个未知数。
来源：经济参考报
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“小产权房”存在多重风险
北京房产中介我爱我家市场部李季告诉记者，房屋产权本来没有大、小之分，但由于我国特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”也有着不同的解释。简单地说，购房者所购买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，转让时需要补缴土地出让金的叫“小产权”。
李季说，“小产权房”主要包括“使用权房”和“乡产权房”。其中，“使用权房”，是由政府和企事业单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，是通过租赁方式取得了使用权而不具备产权房屋的俗称；而“乡产权房”是指购买农民集体土地上建设的房屋，有乡镇政府颁发权属证书的房产，乡产权没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。人们所说的“小产权房”通常指的就是“乡产权房”。
“购买‘乡产权’的房子会出现多重风险。”李季提醒说，乡镇区的这种小产权房，其土地使用权属于集体所有形式。这种“乡产权”的集体所有制土地使用形式不具备房屋转让、买卖、收益等权力，而且不能办理房屋过户手续。同时，乡产权房的转让方式也不同于普通商品房，普通商品房在建委办理转让手续即可。但是乡产权房屋是要经乡(镇)政府或村委会表决通过后，再到其办事处办理相关转让手续，这种转让形式在法律上不予承认，而城市居民购买这样的房屋更是不会受法律保护。
记者了解到，根据我国现行房地产法律，乡村土地属于集体土地。农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让或者出租用于非农业建设的。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。所以，具有城镇居民户口的购房者不可以购买只有本乡或本村居民才能购买的使用权房屋。
北京惠诚律师事务所袁前岭律师说，“小产权房”的最大问题是没有产权，不受法律的保护；如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除乡产权房，购房人是得不到法律支持的，因为乡产权房属于违章建筑。
袁前岭解释说，在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也没有缴纳土地出让金等。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。
此外，如果遇到国家征地拆迁或者村委改造等，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的使用权，所以其拆迁补偿能否得到或者得到多少都将是一个未知数。
来源：经济参考报
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