新政后土地拍卖首现流拍

18日福州推出8幅地块，其中4幅以底价成交，2幅金融街地块和

新政后土地拍卖首现流拍

业内：开发商拿地谨慎，“勾地”制度或重出江湖

时间: 2010-06-24　    作者:东南快报记者 金艳/文 柳涛/图 27   评论:0   进入论坛

18日土地拍卖现场，拍卖师正在主持江夏地块的竞拍

　　东南快报记者 金艳/文 柳涛/图

　　在福州的房产业内看来，楼市新政后的第二拍才是真正意义的推地。和全国各地土地市场的情况一样，流拍、底价成交几乎成为新政后土地市场的关键词。

　　业内人士分析，新政效应已蔓延至土地市场，“勾地”制度或重出江湖。但也因此提出担忧，从长远角度来看，土地市场持续走低或将导致房价因供需受抑而引发报复性反弹。

　　土地

　　政府密集推地

　　住宅商业成交冷热不均

　　6月18日，福州市国土资源局共推出8幅地块，其中7幅是纯商服地块，1幅商住用地。而2009年，全年才推出10幅商服地块，此次政府推地之密集，尤其是商服用地，达到了近年来之最。然而，拍卖现场，参与竞拍的开发商并不多，积极性明显不高。

　　“由于在规定时间内，无人竞价，宗地2010-16号，仓山区，则徐大道东侧，原汽车客运南站商往地块将择日出让。”随着拍卖师话音落地，被业界视作风向标意义的原汽车客运南站商住地块宣告流挂，成为房产新政实施以来福州市首块流挂的住宅用地。

　　此外，同时推出的金融街C1、C2地块，由于公告要求，竞买人须提供金融监管部门出具的证明。而报名的竞买人均未能达到要求，因此取消出让。

　　剩余5幅商服地块中，4幅用地在政府严格限制竞买人的条件下以底价成交，江夏小区地块经过43轮拍卖，被1号竞买人刘建忠以7.952亿元竞得，楼面价2855元/平方米，溢价52％。据了解，参与竞拍的还有世欧地产、高佳房地产、喜盈门。虽然参与竞拍的开发商不多，但仍有不少开发商亲自到现场了解土地市场的动向。

　　分析

　　政府试探市场

　　开发商拿地谨慎

　　此次新政后的首波大规模土地拍卖，是近年来政府最密集的一次推地。拍卖现场，住宅遇冷，商业用地理性成交。

　　“这与政府的规划、推地策略和导向有关。”零距离营销副总经理林旭分析。政府密集推商业地块，一来，和几个正在推进建设的商务区规划有关，二来，商业地块没有可比性，在当前调控的背景下，政府也担心给市场带来不好的信号，不利于接下来的土地拍卖，而商业是这轮调控中唯一没受到影响的，商业地块的推出也是大势所趋。此次推出的原汽车客运南站地块是唯一的商住地块，是政府试探市场的一个“先锋”。

　　其实，早在政府发布推地公告之时，原汽车客运南站地块作为新政后推出的第一块商住用地，被业界视作“风向标”意义。然而，在此次拍卖会上，仅有一家开发商报名竞买该地块，可到了最后关头，这家开发商也未出价。

　　对于该住宅用地的流挂，业内人士分析，该地块4.68亿元，楼面价达到了5000元/平方米左右。加上建安成本、税收，即使以底价竞得，届时也要卖到万元左右开发商才有利润。在当前市场情况下，开发商显然没有足够的底气去拿下这个烫手山芋。

　　业内人士林先生分析，随着新政的出台，土地市场的温度紧跟楼市出现了明显降温。在成交量持续走低、市场前景不明朗的背景下，开发商对市场前景的信心也开始变得谨慎。

　　纵深

　　A “勾地”制度或将重出江湖

　　2009年3月6日，土地市场经历了1年多的低迷，福州市国土资源局公布了《福州市国有建设用地使用权用地预申请实施细则》。明确有意竞买地块的可提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。签订用地预申请协议的申请人，应当参加该出让宗地竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格，否则其缴纳的预申请保证金将不予返还。随着住宅的回暖，土地市场的复苏，用地预申请（勾地）制度逐渐淡出。

　　然而，随着2010年楼市新政威力逐步显现，土地流拍几乎成为近段时期全国土地市场的主旋律。土地市场的低迷不仅给地方政府财政带来考验，也给整个房地产市场带来一种信心的伤害。“勾地”制度或将重出江湖。

　　“‘勾地’制度是政府接近市场的举措。”中庚集团执行总裁黄海雄就曾表示，预申请过程中可以让开发商与政府之间实现互动，以求达到双向信息对称，提高土地成交率，这是土地市场化的必然，同时给市场传递积极的信号。

　　B 土地供需失衡或引发房价反弹

　　由于受调控政策影响，开发企业普遍调低了拿地预期，数据统计，5月份全国70个重点城市住宅用地仅成交188宗，环比减少14%，成交土地面积1347万平方米，环比减少13%，且住宅用地的平均楼面地价为1771元/平方米，环比下跌1.2%，多地出现了流拍现象。

　　土地市场的持续低迷也引发了业内人士的担忧。“土地市场低迷、土地供应不足造成供需失衡，引发楼市价格的上涨，这是有可能的。”业内人士林先生分析。如果再如2009年那样出现政策放松的情况，那么楼市的强劲反弹将成定局。近来，保利、万科等大型实力房企频繁在各地拿地，也正是基于对后市预期看好的判断。

　　也有业内人士指出，目前土地市场低迷，和政府挂牌的土地资源较少有关。

　　4月15日，国土部公布了2010年全国住宅用地供应计划，今年住宅用地供应量高达18.5万公顷，同比大幅增长138%。然而，统计显示，截至5月底，全国70大重点城市住宅用地出让，仅完成年度供应计划的两成左右。一线城市及一些重点二线城市更是不足两成。

　　面对庞大的18万公顷的住宅用地供应计划，以及77%为保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房的供应比例，各地方政府正在完成计划和土地收益之间，以及政府收益与房企市场预期之间，进行着艰难平衡。

　　而对于开发商来说，只要土地继续放量，2009年因地价太高没拿到地，资金储备较好的开发商还是会想拿地的，届时很有可能会出现新一轮的土地热潮。

　　相关链接

　　5幅地块成交情况

　　宗地2010－15号，位于仓山区鼓山大桥连接线东南侧地块，被中海福建天然气有限责任公司以竞拍起始价6460万元，楼面价1609元/平方米竞得；

　　宗地2010-17号，位于仓山区南江滨东路东段西南侧地块，被福州市城乡建设发展有限公司以竞拍起始价3.955亿元，楼面价1515元/平方米竞得。

　　宗地2010-18号，金融街B1地块，被中国进出口银行以竞拍起始价1.09亿元，楼面价2670元/平方米竞得；

　　宗地2010-19号，金融街B2地块，被福建省交通运输集团公司以竞拍起始价9740万元，楼面价2667元/平方米竞得；

　　宗地2010－22号，位于仓山浦上大道北侧、闽江大道西侧、江夏小区东侧地块被1号竞买人刘建忠以总价7.952亿元，楼面价2855元/平方米竞得。

　　金融街C1、C2地块

　　放宽条件重新招拍挂

　　金融街C1、C2地块已被列入福州市国土局发布的2010年第八次土地出让公告。最新的出让公告相应放宽了竞买人资格条件。境内外的自然人、法人和其他组织均可参加竞买。但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。

　　据悉，国土部门将于7月7日下午，确定上述两块地的出让方式。若符合资格的申请人超过3人（含3人），该地块就将于7月8日上午进行拍卖；若符合资格的申请人不足3人，则该地块将采用挂牌方式出让，挂牌截止时间为7月19日上午。