保障性住房建设：全国缘何学江西--江西频道--人民网

江西在以廉租住房和经济适用住房为代表的保障性住房建设方面处于全国领先水平，其经验已向全国推广。适应棚户区改造以及解决极端贫困人口、大学生和农民工群体住房问题的新情况，江西各地在扩大覆盖面、多渠道筹集资金、多形式提供扶持等方面，也进行了新探索。（《半月谈内部版》2010年第5期）

　　扩大覆盖面，关注城市的“夹心层”

　　2月21日，赣州市大学毕业见习生公寓正式启用，首批30名大学毕业见习生已入住。该公寓于去年10月8日正式开工建设，投资近200万元，面积4225平方米。出租对象原则上为市直单位在岗见习的大学毕业生，公寓实行福利性出租。这标志着位于江西最南的赣州市保障性住房走向全覆盖，广为社会关注的社会“夹心层”群体也开始纳入了城市保障性住房体系中。

　　赣州市从2004年起即启动廉租房建设，逐步构建了以廉租房实物配租为主，以经济租赁房、新市民公寓及棚户区（危旧房）改造等为补充的住房保障模式。江西省委常委、赣州市委书记潘逸阳介绍，经过几年努力，赣州已经在全省率先实现对中心城区人均住房13平方米以下、县城人均住房10平方米以下的低收入家庭廉租房应保尽保，受益家庭达到2.9万户。今年将扩大到中心城区和县城人均住房15平方米以下的低收入家庭。

　　随着经济的发展和社会的变迁，出现了一些既不符合廉租房申请条件、又买不起商品房的群体，即所谓的“夹心层”，如新生代农民工、待业大学毕业生、新录用公务员等。

　　2008年开始，一种以新生代农民工为主要对象的“新市民公寓”在赣州等地出现。同年7月，赣州市出台了《赣州市中心城区新市民公寓建设管理实施方案（试行）》，率先在江西全省提出了建设新市民公寓的构想，每年在新生代农民工较集中的开发区和工业园区建设1000套新市民公寓，面向在市中心城区务工和有一技之长的专业技术及管理人才出售，并将这一做法推广到县一级。

　　为此，赣州市相继建设了新市民公寓、大学毕业见习生公寓和新录用公务员公寓等，作为租用性、过渡性住房来使用。其中，赣州市中心城区已启动建设了首期11.67万平方米、1558套新市民公寓。

　　变“补砖头”为“人头砖头都可补”，探求扶助形式多样化

　　近几年来，江西通过实物供给经济适用住房解决了众多低收入家庭的住房困难。随着实物供给政策的逐步推开，江西一些地方经济适用房建设面临销售难、社会管理难、行政成本高等难题。相对而言，享受货币补贴的住房如要上市交易，只需退回政府补贴的土地收益和税费减免款项即可。

　　为拓宽经济适用住房建设思路，探索解决保障性住房新途径，2008年12月起，南昌市在全省率先试行经济适用住房货币补贴政策，建立了“补贴货币化、购买自主化、运作透明化”的新模式，实现了由“补砖头（房屋）”变为“人头（资金）砖头都可补”。到2010年1月，南昌市通过公开摇号，产生了6200户货币补贴中签家庭，有1995户购买了住房，其中已办理货币补贴手续1331户，发放货币补贴6106万元。

　　南昌市房管部门介绍，通过市场化运作，将原来经济适用住房建设中减免的土地出让金等以“明补”形式补贴给购房户，深受中低收入住房困难家庭欢迎。目前，南昌市给予住房困难家庭的补贴标准为每平方米800元，补贴上限为60平方米，所购房小于60平方米的，按实际面积补贴。另外，对购买了有物业管理住房的经济适用住房补贴户，其物业管理费给予补贴，物业管理费标准不得高于普通商品房同等级标准的70%。现在，南昌市用于经济适用住房的补贴资金由市财政统筹安排，全部从土地出让收益中解决。

　　由于选择性多、自主性强，南昌市试行经济适用住房货币补贴政策，深受经济适用住房申购家庭的欢迎。

　　开拓资金筹集渠道，朝证券化和资本化方向迈进

　　江西开展保障性住房建设的资金来源，主要依靠财政支出、土地出让净收益和住房公积金增值收益等。记者采访发现，在实行政府主导、市场化运作的同时，一些地区已开始探索新的资金来源，并创造条件实现房产的证券化和资本化。

　　赣州财力不宽裕，但在保障性住房建设等民生工程上政府舍得花钱。赣州市有关领导给记者算了一笔账：2004至2009年，赣州全市财政投入保障性住房建设资金22亿元，其中市本级约10亿元；如果加上土地成本，总投入约40亿元。但民生工程光靠政府投入是远远不够的。因此，赣州市更多的是在市场化运作上做文章，对政府直接掌握的城市土地、交通运输、供水供气、公有住房等各类资源进行整合、包装，打造完善的融资平台，再引进战略合作伙伴搞资本运作。2009年，赣州市抓住国家扩大内需的政策机遇，成功实施了一系列重大资本运作，特别是成功发行15亿元的全省首只企业债券，为保障性住房建设提供了强有力的资金保障。

　　目前，包括赣州在内的不少地方政府，正计划成立保障性住房投资控股集团，通过将优质资产打包上市、发行债券和设立城投基金等方式，推进公有房产的证券化和资本化。

　　同样作为革命老区的吉安市，也在灵活筹集资金，推行配建方式，探索保障性住房建设新途径。在商品房开发项目中配建经济适用住房和廉租住房，实现“三房合一”，在确保保障性住房建设顺利推进的同时，有效地缓解了资金压力和政府管理成本。吉安市在土地出让时设置前置条件，明确规定在商品房开发中配建一定比例的经济适用住房和廉租住房，对配建套数、户型、面积及建设标准、回购价格等提出具体要求；土地成交价款扣除与各部门结算的土地成本后，剩余资金全额返还，用于回购经济适用住房和廉租住房。项目竣工后，由有关部门对整个项目盈亏情况进行联合审计。

　　吉安市委书记周萌说，由于目前金融机构对保障性住房建设放贷门槛较高，如果仅通过提取土地出让收益、住房公积金增值收益和减免有关规费，难以满足建设资金需求。而通过“以盈补亏”，在商品房中配建经济适用住房和廉租房，较好地解决了保障性住房建设资金不足的问题。同样，由于不用另行征地拆迁，保障性住房建设进度显著加快，也避免了低收入家庭过分集中可能带来的社会问题；减少政府在资金、管理上的投入，降低了行政成本。

　　江西省副省长史文清说，保障性住房体系的建立，在实施民生工程、构建和谐社会中发挥了突出作用。（田野）