朱青：房产税负可转嫁 长期看起不到控制房价作用

　　房产税已是当心下最热门的话题，从调控走向来看，出台已是必然之势。除了征税能否抑制房价之外，关于征税的法理依据同样也是争议的焦点，我国《立法法》明确规定，开征新税和调整旧税必须经由全国人大批准，但现实情况似乎并不如此。5月20日，搜狐经济学人论坛就“征税的合理性”展开探讨，以下是现场报道： 人民大学财政金融学院教授（搜狐-王玉玺/摄）

　　中国人民大学财政金融学院教授朱青：我们今天的话题叫房产税该不该征？我觉得应该改一个题目叫做房产税该不该改？为什么？因为房产税从1986年就开征了，1986年房产税暂行条例出台了，涉及两块，一块是企业，一块是居民自住房。企业用房都是要交房产税。现在人们关注的是我们自住房交不交房产税，86年房产税条例当中明确规定非营业用房，也就是自住的房子是不交房产税的。87年财政部还有一个文件，无论自住房子面积多大，都不交房产税。如果老百姓自己的房子是商用，比如说公司注册地点注册买的公寓房里三室一厅，根据你买房的原值减去10到30%，按1.2%缴纳房产税，如果房产租用按照租金的收入的12%，2002年以后如果民房租用研究租金收入4%缴纳房产税。所以房产税已经出台了这么多年，我们今天探讨的问题房产税该不该改？也就是说要不要对非营业住房非营业性的房屋，也就是老百姓的自住房征收房产税。

　　中国老百姓都有私房，基本上中国城镇家庭80%都有私房，很多的家庭是两套房，三套房。刚才很多嘉宾也在探讨，我们之所以探讨这个问题，因为现在房价增长过快，所以中央提出来要出台抑制房地产价格过快上涨的税收政策，所以现在就开始传闻，某某地方要征收房屋的消费税，某某地方可能要征收房屋的保有税或者开征物业税或者是改造房产税，总之现在都是想利用房产税就是不动产税来抑制房地产价格。

　　我们搞税收的都知道无论是开征一个新税，还是改造一个老税，首先要明确你这个改革和开征的出发点是什么？税收无非两个功能，第一就是筹集财政收入，税收是筹集财政收入的重要手段。我们国家预算内的财政收入，一般预算财政收入83%是税收，所以税收无疑是筹集财政收入的手段。还有一种情况，税收作为调节收入分配，调节经济行为的手段。我们现在出台物业税或者改造房产税它的初衷是什么？我觉得这个问题非常重要的。物业税是从2003年，也就是党的十六届三中全会通过关于完善社会主义市场经济若干问题的决定当中提出来的。当时提出来条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应的取消相关收费。所以当时是03年提出来物业税，物业税实际上有两个含义，第一个含义就是企业缴纳了房产税和土地使用税等一些零星的税种给它合并，征收统一的物业税。所以我们现在搞一些测算，搞一些试点城市的一些资产的评估都是考虑企业这一块，如何用统一物业税来取代原来的房产税、土地增值税等等。物业税推出还有一个含义就是当时大家在研究对老百姓非营业用房，也就是自住房如果达到一定条件，比如面积超过多少，价值超过多少开征物业税。

　　03年作为完善地方税筹资体系的时候考虑的，大家知道很多研究资料表明，国外基层政府最主要的税收就是第三级政府就是县一级，县市一级，镇一级政府很重要的收入是财产税，为了完善当时中国地方税，提出来中国能不能像某些国外那样通过增加财产税来增加地方财政收入，03年并没有考虑通过物业税来抑制房地产价格。今天又研究能不能通过物业税来抑制房地产的价格？物业税跟房地产税，86年开征房地产税最大的区别，物业税评估按评估价，86年按照房产原值减去10—30%。

　　很多人现在研究能不能改造房产税，房产税是既有的税种，因为房产税条例里面明确规定非营业用房免征房产税，能不能第三套房，第四套房界定为营业用房。如果你们家有一套房，两套房，那两套房属于自住，属于非营业性，你们家第三套，第四套哪怕是自己住也是营业。如果这么定义的话，房产税就非常容易的推开了，而且也达到很多人希望的通过开征一种新税或者改造一个税，也就是在房地产保有环节征税，这样的话，你就不敢持有多套住房了。这样买房的需求就下来了，因而房价就下跌了，这是很多人希望通过开征或者改造我们国家的不动产税来达到这个目的。当然很多嘉宾也都谈到房地产税会不会抑制房地产的价格上涨？这个问题是仁者见仁、智者见智。在我们税收理论上有一个很重要的概念叫做税收资本化，税收资本化什么意思？比如说我现在要买一套房，从你那儿买一套房，这套房是一百万，现在国家政策开始说我买这套房以后每年要交一万块钱的房产税。这种情况下就要考虑了，我买一套房一百万，我这十年来每年一万，我要持有十年，我再卖掉，我持有十年要交十万的房产税，这样的话，我卖房的时候我就说90万，然后我持有这个房产再交的房产税未来十年之内我交的房产税实际上你替我附带，这种现象叫做税负转嫁，从税收资本化的意义上来讲征收住房保有环节的税收可以抑制房价，这种税负转嫁的前提条件是房子的需求量比较小，房子的供应量比较大。也就是供求关系不是卖方市场还是买方市场，房子贵了我不要，就是90万我才买。这种情况下卖房不得不降低价格，90万给你。

　　但是中国目前的房地产的情况，它的供求关系是不是买方市场？我们经常讲是刚性需求。这里都非常复杂，因为我们今天并不是主要探讨这个问题，我们探讨房产税该不该征？如果仅从抑制房地产价格过快上涨的角度来看，很多人认为房产税中长期内起不到一个抑制房地产价格的作用，股票的印花税就是一个很好的例证。换句话说，税收政策从中长期来看起不到调节股市和楼市的作用，这已经被实践所证明。

　　记得2007年5·30我们调整了股票交易印花税政策，我们从千分之一调整到千分之三，对股市有没有影响？当天股票下跌。过了一段时间，由4100多点又猛上涨。所以你可以看得出来，股市并没有因为印花税的提高而长期的大跌，股票市场的启动有它自身的规律，股市并没有因为印花税的减少股票市场就下跌。这个案例告诉我们，股市和楼市的价格背后有它自身的规律，我们通过税收干扰这个规律，短期内可能出于人们的心理和预期可能会起一定的作用，但是从中长期来看这个作用是不明显的。如果政府要想通过税收来调控楼市的价格和股票市场价格恐怕不是一个有效的手段。