神马文学网从社科院对房地产调控不到位的指责说高房价的成因【原创】
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/06/04 17:42:11
从社科院对房地产调控不到位的指责说高房价的成因【原创】
5月5日上午，社科院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了《中国房地产蓝皮书（2010）》。蓝皮书对我国现行的房价调控政策提出了批评，他们认为政府新国十条的“调控方式仍不尽成熟，未切中要害”，但是，通篇内容却对所谓的要害又枉顾左右、语焉不详，显然是因为社科院这个组织的官方背景，说话得有所忌讳，这也是即可笑、又可叹的事，有话想说却不敢说。作为专家学者，未必不清楚高房价的要害之所在，既然他们噤若寒蝉，那就不妨由我这个平头百姓来说，并略作简析吧。
导致我国高房价的成因主要来自于五个方面，第一、地方政府的高价出让土地政策；第二、房地产开发商普遍存在的暴利心态；第三、房地产行业的跟风涨价现象；第四、炒房客的投机刺激；第五、消费者的恐慌性买房心理。
地方政府的高价出让土地政策。因为卖地财政已经成了地方政府的支柱财政，我国的由最高竞价为土地受让者的土地拍卖形式决定了土地出让价格的无限走高趋向。现在，我国的老百姓已经不是买不买得起开发商房子的问题，残酷的现实是，在许多地方，大多数老百姓的经济收入就是买一块未经开发商开发的裸地也不够，总不至于开发商的房子卖得比政府的土地还要便宜吧？！所以，这个时候还在说高房价其实已经没有十分必要的意义。这个高，是实实在在的，是房价高涨的决定性因素，除非地方政府自己愿意把它降下来，否则谁也没有办法。
房地产开发商普遍存在的暴利心态。我国的开发商算得上是世界上最黑心的开发商，他们的贪婪是高房价的主要因素。以万科为例，2009年他们的毛利率达到了29.39%，在国民经济只能保8的年头，他们全年的利润却增长了36.82%；另一家保利地产的毛利率则高达32.15%，利润增长了57.19%。而他们的毛利率与国际惯例的5%相比较，足足高出了五六倍！商人的目的是盈利，这无可非议，希望以低成本博取高利润也在情理之中，可是商品与商品不一样，房子是人们生活中最大的财产，其价值都以几十、几百万计，开发商只要提高一个百分点，每套房子就可以增加成千上万的收入。因此，长期以来，各级政府任其自主定价，随意喊价，这是非常不理性的，也是非常可怕的。限制开发商的毛利率对我国房价的回落比降低土地出让价格更有意义，更有必要，也更有成效。
房地产行业的跟风涨价现象。这是房价暴涨最厉害、涨幅最大的一个环节，也是开发商最高兴的一种现象，许多开发商捂盘惜售基本上都是为了达到这个目的。这种涨幅既不受建房成本的限制，也不受差率的约束，只是根据周边房价的大势，由开发商自说自话。原本1000元一平米的建房成本，当附近相同品质的房价在卖10000元一平米的时候，开发商决不会考虑两者之间是否存在巨大的成本差异而有所犹豫，且跟风暴涨毫不含糊。所以，开发商非但不怕政府的高地价，而且他们更期待这种一浪高于一浪的地王争霸，因为这是政府给他们提供的跟风涨价最好机会。如果政府要想抑制高房价，限制开发商跟风涨价应该是一个极其重要的环节。
炒房客投机性行为的刺激。在我国的楼市交易中，炒房客的投机性行为确实存在，对房价的追涨也确实起到了一定的推波助澜作用，但是，他们却不是房价高涨的主要因素，更不是决定性因素。要打击炒房客的炒房行为很容易，政府下手抑制房价，一般也最喜欢拿他们开刀，且出台这种政策也比较简单，税收与房贷就是政府打击炒房行为最有效的两个杀手锏。可是，因为炒房对高房价的作用有限，所以，打击炒房行为不会使高房价出现根本性的变化，即使炒房现象退潮、乃至绝迹，房价回落的可能也是微乎其微。
消费者的恐慌性买房心理。这是所有高房价成因中最可怜、最无奈、最滑稽的一种。这种恐慌性心理普遍存在于那些有一点经济能力的消费者身上。因为我国的房价几年来一路追涨，且只涨不跌，消费者早已形成了一种恐慌心理，由这种恐慌性心理催生一种对房子的购买欲望：觉得反正要买，买得迟不如买得早，不管这个需要是十分迫切，还是比较遥远，有的甚至连自己是否有这种需要都没有搞明白，一旦只要有了自己看中的目标或者机会，就赶快下手。这种现象无需政府做任何解释或努力，即使做了解释或努力也未必会起多大的作用，只要房价有所回落，这种恐慌性心理现象就自然而然地会有所消减。
我以为，目前国家出台的国新四条也好，新国十条也罢，无论是限制第二套房贷，还是取消第三套房贷，所针对的几乎都是那些带有投机、投资性质的购房者，都不过是隔靴搔痒的把戏。我相信，国人对这些政策的作用应该不言自明。至于对蓝皮书“热点城市房价下半年会下调”的这个观点我持怀疑态度，今天早上CCTV在新闻中刚刚说，“海南的房价正在逆势上涨”，如果说热点城市，海南应该是其中之一吧。
我国的高房价将何去何从，决不取决于任何一种客观原因，完全在于政府的调控决心、调控方向和调控能力，只要政府愿意，降低房价绝对不是问题。前提是决策者们是否能够体会到老百姓对房子的迫切需求，和买不起房子痛苦，是否真正愿意帮助解决老百姓解决这个需求和痛苦。
2010年5月6日 仁文主意
5月5日上午，社科院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了《中国房地产蓝皮书（2010）》。蓝皮书对我国现行的房价调控政策提出了批评，他们认为政府新国十条的“调控方式仍不尽成熟，未切中要害”，但是，通篇内容却对所谓的要害又枉顾左右、语焉不详，显然是因为社科院这个组织的官方背景，说话得有所忌讳，这也是即可笑、又可叹的事，有话想说却不敢说。作为专家学者，未必不清楚高房价的要害之所在，既然他们噤若寒蝉，那就不妨由我这个平头百姓来说，并略作简析吧。
导致我国高房价的成因主要来自于五个方面，第一、地方政府的高价出让土地政策；第二、房地产开发商普遍存在的暴利心态；第三、房地产行业的跟风涨价现象；第四、炒房客的投机刺激；第五、消费者的恐慌性买房心理。
地方政府的高价出让土地政策。因为卖地财政已经成了地方政府的支柱财政，我国的由最高竞价为土地受让者的土地拍卖形式决定了土地出让价格的无限走高趋向。现在，我国的老百姓已经不是买不买得起开发商房子的问题，残酷的现实是，在许多地方，大多数老百姓的经济收入就是买一块未经开发商开发的裸地也不够，总不至于开发商的房子卖得比政府的土地还要便宜吧？！所以，这个时候还在说高房价其实已经没有十分必要的意义。这个高，是实实在在的，是房价高涨的决定性因素，除非地方政府自己愿意把它降下来，否则谁也没有办法。
房地产开发商普遍存在的暴利心态。我国的开发商算得上是世界上最黑心的开发商，他们的贪婪是高房价的主要因素。以万科为例，2009年他们的毛利率达到了29.39%，在国民经济只能保8的年头，他们全年的利润却增长了36.82%；另一家保利地产的毛利率则高达32.15%，利润增长了57.19%。而他们的毛利率与国际惯例的5%相比较，足足高出了五六倍！商人的目的是盈利，这无可非议，希望以低成本博取高利润也在情理之中，可是商品与商品不一样，房子是人们生活中最大的财产，其价值都以几十、几百万计，开发商只要提高一个百分点，每套房子就可以增加成千上万的收入。因此，长期以来，各级政府任其自主定价，随意喊价，这是非常不理性的，也是非常可怕的。限制开发商的毛利率对我国房价的回落比降低土地出让价格更有意义，更有必要，也更有成效。
房地产行业的跟风涨价现象。这是房价暴涨最厉害、涨幅最大的一个环节，也是开发商最高兴的一种现象，许多开发商捂盘惜售基本上都是为了达到这个目的。这种涨幅既不受建房成本的限制，也不受差率的约束，只是根据周边房价的大势，由开发商自说自话。原本1000元一平米的建房成本，当附近相同品质的房价在卖10000元一平米的时候，开发商决不会考虑两者之间是否存在巨大的成本差异而有所犹豫，且跟风暴涨毫不含糊。所以，开发商非但不怕政府的高地价，而且他们更期待这种一浪高于一浪的地王争霸，因为这是政府给他们提供的跟风涨价最好机会。如果政府要想抑制高房价，限制开发商跟风涨价应该是一个极其重要的环节。
炒房客投机性行为的刺激。在我国的楼市交易中，炒房客的投机性行为确实存在，对房价的追涨也确实起到了一定的推波助澜作用，但是，他们却不是房价高涨的主要因素，更不是决定性因素。要打击炒房客的炒房行为很容易，政府下手抑制房价，一般也最喜欢拿他们开刀，且出台这种政策也比较简单，税收与房贷就是政府打击炒房行为最有效的两个杀手锏。可是，因为炒房对高房价的作用有限，所以，打击炒房行为不会使高房价出现根本性的变化，即使炒房现象退潮、乃至绝迹，房价回落的可能也是微乎其微。
消费者的恐慌性买房心理。这是所有高房价成因中最可怜、最无奈、最滑稽的一种。这种恐慌性心理普遍存在于那些有一点经济能力的消费者身上。因为我国的房价几年来一路追涨，且只涨不跌，消费者早已形成了一种恐慌心理，由这种恐慌性心理催生一种对房子的购买欲望：觉得反正要买，买得迟不如买得早，不管这个需要是十分迫切，还是比较遥远，有的甚至连自己是否有这种需要都没有搞明白，一旦只要有了自己看中的目标或者机会，就赶快下手。这种现象无需政府做任何解释或努力，即使做了解释或努力也未必会起多大的作用，只要房价有所回落，这种恐慌性心理现象就自然而然地会有所消减。
我以为，目前国家出台的国新四条也好，新国十条也罢，无论是限制第二套房贷，还是取消第三套房贷，所针对的几乎都是那些带有投机、投资性质的购房者，都不过是隔靴搔痒的把戏。我相信，国人对这些政策的作用应该不言自明。至于对蓝皮书“热点城市房价下半年会下调”的这个观点我持怀疑态度，今天早上CCTV在新闻中刚刚说，“海南的房价正在逆势上涨”，如果说热点城市，海南应该是其中之一吧。
我国的高房价将何去何从，决不取决于任何一种客观原因，完全在于政府的调控决心、调控方向和调控能力，只要政府愿意，降低房价绝对不是问题。前提是决策者们是否能够体会到老百姓对房子的迫切需求，和买不起房子痛苦，是否真正愿意帮助解决老百姓解决这个需求和痛苦。
2010年5月6日 仁文主意
从社科院对房地产调控不到位的指责说高房价的成因【原创】
社科院报告称房地产调控措施不到位 未切中要害
中房协上书国家，要求暂缓房地产调控，维持当前的高房价，激怒了网民，大家对他口诛笔伐，
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对房地产调控进军路线的推测
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