万科预警：房价快速上涨势头将结束 一线城市很危险

万科预警：房价快速上涨势头将结束 一线城市很危险

廖杰华

从2007年的“拐点论”到2010年初的“轮回论”，地产老大万科的一言一行总是牵动着市场和同行的神经。如今，受宏观调控不断严厉的影响，万科对楼市的判断在措词上更谨慎。在3月1日发布的2009年年报中，万科对楼市的判断是“缩量”和“短期内市场不确定性和成交的波动性”。在4月27日发布的一季报中，万科对楼市的看法出现了一些变化：“政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”

万科一季报也对市场发出了明确的预警：一线城市成交大幅下挫，很危险。数据显示，在万科一季度销售面积中，2009年楼市最为亢奋的珠三角同比下降45.1%；长三角同比下降33.9%；环渤海则同比下降0.1%；而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%，这为万科提供了一定的缓冲空间。

对于饱受质疑和批评的2009年，民众或许将为万科平反——对于一个销售额超过600亿的公司而言，不管是低潮还是亢奋，稳健才是硬道理。

预警一线城市

珠三角销售面积与去年一季度相比下滑45.1%，长三角销售面积同比下滑33.9%。尽管单个季度的销售存在很多偶然因素，但万科的一季报所透露的信号仍然让许多人颤栗。

万科的警报也在资本市场拉响，和其他房地产股一样，万科的股价也在近期楼市调控中暴跌，从4月2日的9.77元到4月28日收市时的7.78元，不到一个月其A股市值蒸发接近200亿元。

数据不会撒谎。一季报显示，报告期内，万科累计实现销售面积124.2万平方米，销售金额150.9亿元，分别比2009年同期下降18.5%和增长23.5%。分区域看，珠三角市场实现销售面积27.0万平方米，销售收入41.6亿元，同比分别下降45.1%和7.2%；长三角市场实现销售面积26.8万平方米，销售收入30.6亿元，同比分别下降33.9%和14.9%；环渤海市场实现销售面积45.0万平方米，销售收入56.6亿元，同比分别下降0.1%和增长93.7%；中西部市场实现销售面积25.4万平方米，销售收入22.1亿元，同比分别增长43.1%和81.3%。

万科的数据只是房地产市场的一个缩影。

4月27日，中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌，其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院分析师认为，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。

销量的下滑并不是突然而至。万科3月实现销售面积50.7万平方米，销售金额63.1亿元，分别比2009年同期减少29.8%和增加2.8%。这已经是万科连续两个月出现销售面积同比下滑。

这也不是万科第一次对一线楼市预警。

2009年12月，王石在“2009复旦大学EMBA同学会年会”上表示，自己对房价的上涨也感到惊讶，尽管现在中央一道道地对房地产下限令，但今年一年放了10万亿元的贷款，产生资产泡沫也是必然的，因为房地产商品是非常特别的。

王石在当时表示，据统计，现在某些一线城市的楼盘销售80%是投资者，这是很可怕的。“目前全国二、三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二、三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”

谨慎的老大

一季报显示，一季度万科实现净利润11.3亿元，与2009年同期相比增长46.5%。万科执行副总裁肖莉表示，2010年万科将继续坚持稳健的项目发展策略，应对市场可能出现的各种变化。

万科在一季报中称，政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。另一方面，由于市场是一个高度复杂的体系，某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应，再加上中国幅员辽阔，各地发展阶段和市场情形也千差万别，行业能否就此结束2007年以来的剧烈波动，走上健康平稳的发展轨道，将有待事实的验证。

万科董秘谭华杰表示，尽管政策出台的具体时机无从预料，但从2009年下半年开始，万科已经注意到部分核心城市房价上涨过快的现象，并开始着手调整自身的投资策略。

在2009年中期报告中，万科对土地市场进行了这样的描述，“尤其核心城市，再度呈现激烈的竞拍场面”，“核心城市的土地供应量持续数年低于住房开工量和销售量，则在一定程度上加剧了竞争的激烈程度，使得部分项目的地价带有较强的预期成分”。所谓“较强的预期成分”，实际上已经隐含了土地市场过热的判断，也正是从这一判断出发，万科先后提出了“宁可错过，决不拿错”，“万科没有志在必得的项目”，“发挥战略纵深优势”等一系列投资策略，并将拿地重心向二、三线城市倾斜。

这一投资策略在2009年的市场氛围下无疑显得有些保守。如果从拿地金额和同期销售金额的比例来看，万科在大型开发企业中处于比较低的水平。2009年万科的销售金额继续蝉联冠军，尽管开发规模大，但根据克尔瑞的研究报告，年末万科的土地储备量排名并没有进入行业前十。

市场分析人士认为，2009年万科的新增项目大多位于市场比较稳定的二、三线城市，这些城市的房价、地价相对于一线核心城市更加稳定，由于新增项目大多具有较好的区位条件，盈利能力比较有保障，这种投资布局使得万科在市场出现波动时具有更强的抗风险能力。

在万科2009年的业绩推介会上，谭华杰也表示，政策环境方面会发生变化，成交量这个走势在年内有不确定性，需要继续观察。因为万科在投资上保持了充分的谨慎，现金流是正的，所以公司的现金流非常稳健。如果行业的资金面趋紧比较明显，对万科来说，在土地市场上面临的趋势比2009年更好一些。

年初预定的庞大的开工面积反映出了万科谨慎中的乐观。万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。

万科一位内部人士对记者表示，万科看好2010年以后的市场，今年大量开工，而竣工量有限，这就意味着万科在渡过了今年的宏观调控期后，将有大量房源上市。

戴德梁行综合住宅服务董事吴健也有类似的看法，由于新开工到竣工需要两年时间，万科2010年新开工面积扩大主要是看好未来市场，但也跟万科在二线城市扩张有关。

不过，不管2010年调控如何变化，万科的业绩已经有了充分的保证。一季报显示，截至报告期末，公司尚有433.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约458.4亿元。其中合并报表范围内已售未结面积393.4万平方米，合同金额423.3亿元，这为2010年业绩奠定了良好的基础。