年前再谈房价 - 潘石屹

年前再谈房价
2007-02-08　14:30:23
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　　房价是这几年越来越受社会关注的话题，进入2007年更是如此，这个话题变得格外敏感。许多房地产同行一见这样的话题都躲避开不谈，我也是如此，在接受媒体采访前就事先申明不谈房价和与房价有关的问题。但记者的爱好恰恰是，你越想躲开的问题他越是要追问，我只好在一段时间内谢绝所有媒体记者的采访，尽量少和他们接触。
前几天，我们推广部的同事安排我接受《新财经》杂志的采访，做一个年终专稿，事先说好采访绝不涉及房价的问题，但记者在采访的过程中，却一直追问我对2007年房价涨或跌的看法，同时，《新财经》的摄影记者也在一旁发表自己对房价的看法和不满。一时间，我们在现场闹得有些不愉快，差点中断了这次采访。过后我想一想，其实也没有坚决不谈房价的必要，为什么不能发表自己的看法呢？每个人处的位置不同，看问题的角度自然就不同，这些看法不一定是全面的，也不一定是正确的，但大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起讨论分析，开阔视听，总不是坏事。所以，今天我写一篇关于房价的个人观点，希望能够和大家理性地讨论，交换看法，寻找出解决问题、克服困难的办法。
一、北京的房价分布像一条大头鱼。低档房是头，中高档房是腰，高档房是尾。
平均房价其实是不能说明任何问题的，它的涨或跌同样不能说明问题。以北京为例，去年销售了2011亿元的房屋，在这些房屋中有住宅，也有写字楼、商铺，最高销售价格是大钟寺国际广场，它的单价突破了每平方米4.6万元；其次就是华远开发的昆仑公寓和银泰中心，均价也在每平方米4万元以上；同样是在北京市管辖范围之内，还有一些项目均价在每平方米2000元以下，如昌平的清秀园、佳莲小区、温泉花园等等。同样是房子，但是商铺、写字楼，星级饭店和普通住宅这些不同的物业类型间却完全没有关系，不能看成同一类产品，它们在市场上的价格相差超过20倍，甚至更多，取它们的平均值来看房价的涨跌显然是没有意义的。现在，全社会关注的重点是住宅的价格，特别是住宅中中低档房的价格变化，中低档住宅的价格变化真正影响到那些困难家庭的生活。
既然平均房价不能说明市场上房屋价格的变化，那什么能够说明房地产市场的变化呢？首先，要把不同用途的房屋分开，现在政府房屋交易的网络数据已经完全可以把这些产品分开进行统计，并能做到及时向社会公布它们价格的变化。除经济适用房的价格是政府制定后固定不变之外，政府应该及时地公布每个城市和每个城市不同区域内房价的变化，越是能够及时地公开，才能够及时给购房人提供真实、准确、透明的信息，让这些购房人进行正确的判断和决策。因为现在国内大部分城市，政府都实现了房屋销售的网上签约，甚至可以像股票市场一样公布每天房屋出售的变化情况。在最近两年出台的对房地产宏观调控的政策中，中央政府每次都在强调政府要给市场提供准确、真实、透明的信息。这些信息，是房地产市场发展重要保证，没这些数据房地产市场就像瞎子摸象一样，找不到问题所在。
这里，我以北京2005年和2006年的销售情况为例，对房价的分布情况做了一个简单分析。
2005年不同价位房屋的销售面积分布情况经我们计算后发现，它们是呈对数正态分布，即低档房屋销售面积是一个大头，后面拖着高价位房子形成的长长的尾巴，像一条大头鱼一样。我们看到越是高档房，销售面积就越少。我们还通过分析其他城市不同年份的房价和销售面积发现，房价与销售面积的分布基本都是呈对数正态分布的规律。
图一：北京市2005年房价和销售面积分布图。

从图一可以看出，4000元以下价位的销售面积很少；但在每平方米6000—7000元的销售面积非常大，接近450万平方米的成交量；而在每平方米13000—14000元的价位从分布上看又是一个低谷；到了每平方米15000元平方米左右，又形成一个成交量的高峰。总体来看，2005年北京房屋销售面积2216万平方米，销售额1670亿元，平均价格7534元每平方米。
再看一下图二，2006年北京市房价和销售面积的分布图。这条对数正态分布曲线与2005年比较扁平多了。即低档房销售面积增加了，高档房的销售面积也增加了，相对来说，中档房的销售面积减少了，但因为高档房的销售面积增加更为明显，所以拉动了总体价格的上升。
图二：2006年北京市房价和销售面积的分布图。

把2005年和2006年北京房价和销售面积的数据叠加起来，图三，2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布图。我们将更清楚地看到它们的变化趋势：
1、低价位房子增加了，即每平方米3000元以下的房子有了显著增加。
2、每平方米6000—7000元这个区间的中档房子销售面积下跌了接近40%。
3、在2005年出现的每平方米13000—14000元的低谷在2006年被填平了。
4、出现了一个销售价格每平方米42000元以上的孤岛，这个孤岛主要是由三个项目构成：即大钟寺国际广场、昆仑公寓和银泰中心。
图三：2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布图。

从图三中可以清楚地看到北京房地产市场2005年和2006年的房价变化。
把2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布用曲线图形来描述，在不同的房屋价位上，用股票市场的涨跌线表示出来，红线表示销售面积增加，绿线表示减少，在房价6000-7000元/平方米的区间里，2006年比2005年在销售面积上有很大的减少。如果还用“大头鱼”来形象描述05年、06年的房价分布的变化趋势，那就是说，这条鱼的头略有缩小，腰和尾巴在变粗。

二、总结的影响房价的六个因素
这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢？未来还会有一些什么样的原因影响房价呢？房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用，达成平衡妥协的结果。我们看一看，在2007年哪些因素是推高房价的力量，哪些是推动房价下跌的力量。
首先，是中国经济持续快速的增长。中国经济这几十年时间快速持续地增长是全世界经济发展史上从来没有过的事情，从来没有任何一个经济体以如此高的速度持续增长20多年，经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，2007年这一点并没有变化，中国与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展，没有受到国际恐怖主义威胁，是最安全的国家。在这样的环境和氛围中，大家都在想的是安居乐业，大家的注意力和重点放在购房上。
其次，是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。。在全世界任何地方，无论是美洲还是欧洲；也无论是发达的西欧国家还是还比较贫穷的东欧国家；无论是在和平的城市，还是在战火纷飞的中东，每个地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影。在跟他们交谈时我感觉到，不管每个人的想法怎么样，但有一点几乎是大家的共识，那就是：人民币升值了，要把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值。这也是全国房价上涨的原因之一，与股票的上涨有同样的道理。
第三，近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上，看房子的供应量在增加，但是比不上市场需求量的增加，比如北京就很有代表性，2006年房子成交面积2288万平方米，比2005年仅仅增长了3.2%，远远比不上销售额和销售均价两位数的增长。前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年公开出让土地是546万平方米，是当年销售面积的五分之一；2005年公开出让土地433万平方米，也是当年销售面积的五分之一；2006年公开出让土地面积是824万平方米，是当年销售面积的36%。以上数字都是建筑面积，是可比的，并且这些出让土地大部分在三环之外。另外，市场上房屋的供应量是由土地的供应和资金的供应两者共同作用形成的。这几年，不断地增加二手房在流通环节的税收（现在二手房交易的税收已经高达成交额的10%），也进一步导致了二手房供应量的减少和房屋空置率的增加。
第四，最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来，一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，这些中小型房地产发展商在市场上的供应量越来越少，2007年更是如此，这并不利于房价的回落，这些市场上的中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军，是推动房价走低的主要力量，他们没有品牌，也没有足够的资金实力，只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。而那些有品牌，有实力的开发商是不会轻易打价格战的。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量，因为生产的厂家都不存在了，产品就更加无法制造出来，没有房地产商，房子的供应量自然就会减少。
第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。除了房地产和市盈率已经很高的股票市场，中国人没有其他投资的渠道，只能在房子和股票中选择，而在房子和股票中，更多的人还是先选择房子。父母为了让自己的儿女们未来有安全感，首先想到的是给他们准备一套房子，儿女们能有一套房子，成了成家立业的基础，有了房子，老人的心里就踏实了。反过来，儿女们对父母的孝顺也表现在房子上，儿女们也希望自己能有一套房子，把年迈的父母接到城里来，接到自己身边，方便照顾。房子牵挂多少心，房子对很多人的意义已经不只是居住，而是获得生活安全感的重要基础。
第六，北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房，一共两千万平方米。北京每年销售面积约两千万平方米。在未来三年，这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的价位，将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。这么大的供应量如果能如期地推向市场，会成为拉低中低档房房价的重要力量。经济适用房政策已经很明确，但这一千万平方米的限价高品房政策还没有出台，外地人可不可以购买限价商品房？如何购买？限价商品房如何再交易？发什么样的房产证？这些都有待明确。
第七，在去年，曾有传言说，在2008年奥运会期间，北京市政府要让工地停工，谣言传得有鼻子有眼儿。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供应量。否则，停半年的工，北京市场上房子的供应量更少了，房价不涨得更快了吗？
三、非常看好中国的房地产市场
全国房地产的发展到现在为止其实是很不平衡的，沿海开放城市和内陆城市是没法比的。
2005年，广州、上海、北京三市，再加上江苏、浙江两省占了全国房地产税收的55%，这个数字就足以证明全国房地产发展的不平衡。所以，解决住房问题，政府应该把主要的注意力放在经济适用房的供应和销售政策的严格执行上，不能轻易地把政府补贴了多少年的经济适用房又通过上市转化为商品房，这样不仅增加了政府负担，也无法靠经济适用房的积累来解决社会中真正低收入人的住房问题，对市场经济来说，这种做法也是极为不公平的，不要让那些不该买经济适用房的人购买经济适用房，占到不该占的便宜，从而真正通过经济适用房和廉租屋的手段来解决困难户的住房。还要把权利和责任同时下放给政府最基层组织，因为全中国各地的情况千差万别，很难用统一模式去解决问题。
城市建设是百年大计，涉及到我们的子孙后代。西方发达国家以及许多城市在发展过程中有许多失败的经验教训。在目前房价上涨的压力下，政府要特别小心，不要犯别的城市和国家在房屋建设中犯的错误。否则，如果只是为了解决眼前的问题，而建设出一个没有效率，社会问题成堆的城市，后果是很可怕的，这些可怕的后果会在未来渐渐显现出来，影响我们的城市我们的生活。
北京和全国的房地产市场与中国的经济形势一样，我都非常看好。四年来，我一直与一些持有悲观观点的朋友们辩论，甚至争吵。庆幸的是还没有发展到人身攻击的地步，感谢这些朋友们的宽容和理解，同时，在争论中我也从这些朋友的身上学到了不少知识。当然，在这样快速发展的过程中，一定会出现不协调的问题，但这些都是发展中问题，成长的问题。大家献计献策，不断地提醒，就不会犯大的错误，也能避免走更远的弯路。