07年地产调控税费先行 土地使用税增两倍

中国国家税务总局局长谢旭人近日公开指出，今年将稳步推进税制改革，其中包括继续研究完善加强房地产市场调控的税费政策措施，修订耕地占用税暂行条例。而1月1日，提高两倍的土地使用税和提高一倍的土地使用费政策正式开始实施。2007年房地产的税费政策调控可谓正式启幕，而悬念已久的物业税同样在今年被寄予了出台的期望。
07年房地产税费调控揭幕
据《21世纪经济报道》报道，土地使用税的调整让2006年的宏观调控画上了一个句号，同样，也开启了2007年房地产税费调控的序幕。中大恒基不动产营销总经理王述表示：“作为目前土地保有环节征收的惟一税种，这是城镇土地使用税税额标准近20年来的第一次调整。”
2006年12月31日，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》(以下简称《条例》)正式公布，主要内容是将城镇土地使用税税额标准在1988年暂行条例规定的基础上提高两倍，其中，交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。此项规定从1月1日起实施。
王述指出，“对于宏观调控来说，土地使用税的调整使得‘土地成本三要素’调整格局基本形成。”
所谓的“土地成本三要素调整格局”指的是，去年11月7日，《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍，与此次《条例》构成了土地“一费一税”上调政策。而土地出让金正在由于招拍挂制度的日臻完善、由开发商拿地以综合实力取胜，“非价高者得”而呈现理性上涨的趋势，摒弃了土地拍卖中的虚高成分，体现的是土地本身的价值。
显然，“土地成本三要素”调整格局被寄予了土地和税费的“双重”调控效应。
王述指出，“目前，开发商购买地块的成本主要由土地使用费、土地使用税、土地出让金构成。”这些税费政策使得开发商获取土地的成本加大，在很大程度上抑制开发商对土地的囤积，有利于促进开发商尽快将手中地块推入市场，从而相对减少开发商已购地块的土地成本，对抑制建设用地过度扩张起到保护性作用。
此次提高的土地使用税政策只适用于开发商，不会向购房者收取。当然，除了打击土地囤积行为之外，土地使用税调整的另一目的则是防止国有资产的流失。
此次土地使用税调整将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业，这将改变以前征税“两条线”的情况，规避了部分开发商联合地方政府，以招商引资名义、借壳买地等方式避税给国家带来的不必要损失。
调控继续：或将出台物业税
然而，对于此次以提高土地使用税为序幕的税费新政是否能达到宏观调控的效应，业界还心存质疑。毕竟，摆在税费政策面前的是高房价的巨大压力。
国家统计局和国家发改委近日共同发布的七十城市房屋销售价格统计数据显示，2006年6月至11月间，北京房价每月环比增幅均达10%左右，其中10月份涨幅位列全国第一，11月份涨幅名列全国第二。而深圳和广州两市房价的大幅上涨已经让广东省建设厅发出了“这是值得注意的倾向问题”的警示，其中，去年，广州一手房屋均价超过7000元/平方米，深圳一手房均价接近1万元/平方米。
而来自仲量联行日前发布的报告预测， 2007年，根据所处位置不同，北京新建住宅的价格增长幅度将在11%到14%不等。“强劲势头不减”。
一切迹象都在表明，去年处于房价风口浪尖上的城市有可能今年还将继续这种“高位”。同时，以往一系列税费政策对房价甚微甚至反向的影响也不得不让业内人士对今后税费政策的力量有所担心。
以北京为例，自从去年5月11日七部委下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，在短短的不到一个月时间内相继出台了征收营业税、契税征收优惠政策三个标准以及各区房地局加大对个人所得税征管力度等一系列政策，而系列政策均是站在增量房市场来进行把控、引导，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，反而加速了房价的上涨，本该是抑制的力量却成了一种促进的力量。
一位不愿透露姓名的业内人士指出：“土地使用费提高一倍，土地使用税提高两倍，而目前可用于招拍挂的土地相对较少，高价拿地的状况并无实质性改观。”土地成本的三大要素无一例外都在上扬，“导致房价上涨已是一种现实。毕竟地价是房价的一个重要影响因素。”
同时，土地使用税上调的可操作性也遭遇了质疑。王述说：“土地使用税的征收最低与最高等级间相差幅度太大，如1.5元～30元，20倍的差距，就算按照当前土地分成6级，同一级别差距也较大，给确定具体地块实质交纳税费的价格，留下了违规操作的空间。”
看来，房地产的税费调控还远不到结束的时候，而其未来的方向又将在哪里？中国人民银行货币政策委员会委员樊纲的答案非常直接，就是物业税。
樊纲1月5日再次抛出了自己的观点：“应该尽快推出物业税，增加投机者的持房成本，从而通过市场的内在调节达到一种投资与需求的相对均衡，促进房地产业的健康发展。”
樊纲认为，如果缺少物业税，市场本身就是在鼓励大量投资性需求。“人们都憧憬因为房价上涨而得到的种种好处，却不会因为房价上涨而支付更多的成本，在这样的情况下，房地产市场一定会过热，并导致诸多利益群体和阶层之间的冲突。”