房价进入下降通道就不必加息-叶檀-搜狐博客

2010-04-23 | 房价进入下降通道就不必加息

房价进入下降通道就不必加息

2010-4-23 每日经济新闻

    欢迎房地产调控政策的回归。

    以打土豪分田地的心态化解房地产投资者的财富，不应成为房地产调控的目的，改革房地产的目的是扭转中国的经济结构，让中国从资产泡沫国回归到实体经济为主、以产业财富为主的经济模式。

    目前的调控政策是可控的，动用了货币手段，单向度向房地产市场加息，而全面紧缩的加息模式尚未实行。进一步的房地产政策基础工作剑指物业税，那些希望通过捂房获取财产性收益的人，在物业税推出之日会发现，他们捂的是南柯一梦。

    物业税必会推出，政策在为此进行紧锣密鼓的准备。

    目前出台的消息显示有关部门正在制订物业税标准。有关部门界定二套房认定标准，“既认房又认贷”，以家庭为单位认定套数，为今后物业税的套数标准打下基础；住建部政策研究中心副主任王珏林表示，二套房认定细则将很快正式出台，届时还将包括对家庭内成年子女的界定，是按照已满18周岁还是按照已经拥有独立工作和收入为标准。这是为家庭认定制订标准；最后一个标准是全国联网认定套数，我国民政系统、银行征信系统、房产系统、资产系统相互之间均不联网，而民政系统和银行征信系统之间不能相互联网，异地购房很难监管。可行的政策包括，在城市之间实现住房信息联网，通过确切的房产交易信息确认家庭房屋套数。

    另据未获证实的消息，物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。其中重庆、深圳、北京三地将先期推出，而上海试点将延迟至世博会之后。不管是真是假，物业税的大致路径是在选择几个空转试点城市进行实转试点，在取得经验后向全国推广。

    中国房地产市场在物业税预期下不可能重演疯狂行情，这使中国加息的必要性大大下降。

    从目前来看，房地产市场下挫对市场利率并未造成多大影响。4月22日，上海银行间同业拆放利率SHIBOR总体平稳，7天SHIBOR利率继续小幅上行，3月期利率保持平稳，而半年期、一年期银行间拆借利率从今年以来一直处于缓慢上升的通道中。也就是说，银行对于长期流动性持收紧预期。

    更重要的是，房地产市场下降会给实体经济降温。国际货币基金组织有一项研究成果，发表于2003年《世界经济展望》第二章，通过对1959年到2002年之间19个工业化国家的各种股票价格指数，以及从1970年开始的覆盖14个国家的房屋价格指数，作者指出，与房地产价格下跌有关的全部附带结果要比股票市场萧条造成的灾难严重得多。大部分时间在资产价格下降后出现经济活动下行，相对而言，股票市场较为平缓而房地产价格与实体经济的连动性要大得多。也就是说，随着房地产投资热消退，伴随投资而来的GDP增长也会出现一定程度的停滞。

    也许中国基础货币发行量并未下降，但货币乘数将随房地产下降开始下降，如此也能收到降低流动性的作用。我国的货币流动性高达十几倍，而美国的货币乘数仅为4.21倍。这说明中国的金融体系扩张信用的能力很强，派生流动性的能力远远超过美国。而据相关的研究证明，我国的房地产周转速度对宏观流动性和通货膨胀具有明显的作用，只要房地产周转速度加快，我国的宏观流动性与通胀预期就会放大，反之亦然。

    很多人担心，房地产市场下行后，离开房地产的资金就会进入其他投资品领域，从而导致通胀预期进一步上升。这是错觉，与全球主要经济体一样，我国同样没有出现房地产大幅下降而实体经济、资产品市场如火如荼的情况。看看海南泡沫破灭之后就可以了然。在投资客撤离房地产市场后，在银行缩短房地产金融杠杆后，我国货币周转速度必然下降。

    我国住宅总市值已经超过GDP三倍的房地产市场泡沫的破灭，2009年9月16日《中国证券报》发表文章，指出中国住房总价已经超过90万亿，是GDP的两倍以上，尽管没有准确数据，大致可以推断我国住宅总价为GDP的两到三倍。随着房价下跌，高位接盘者的财富灰飞烟灭。别的不说，从4月6日到20日，由于房地产板块快速下跌，申万房地产指数累计下挫19.42%，市值总额缩水2417.5亿元。帐面财富成为回味中的古伊甸园。

    中国货币乘数正在下降，一季度票据融资、短期融资下降而中长期贷款上升，今年3月中长期贷款占比高达约130%，由于银监会实行严格的管制，这些中长期贷款无法在市场上兴风作浪。而民间资金面吃紧，据温州中小企业促进会会长周德文称，“1月初的月息是一分二到一分八(1.2%-1.8%)，现在已经涨到了二分六到三分(2.6%-3%)”。

    现在最怕的不是房地产下行之后造成通胀预期，而是房地产下行之后经济增速下降，政府以投机心态扭转调控政策，使房地产再一次步入中国实体经济正殿，如此一来，改革将前功尽弃。

注：经济在调控，令人担忧的倒不是经济，而是法律的独立品格每况愈下。
    法治退位，是否有真正的市场经济？
    从来认为独立的法律在其他权 力之先。

    房价下挫不可能是单独事件，政策能否顶住压力是重中之重。
    现在是撤退的时间窗口。
    领风气之先者撤退，以温州炒房团为标志的民间资金进入，楼市移魂大法？
    没有多少人相信房地产会急速下降，认为会稳定，是改革最好的心理温床。