北京房价年均涨幅15%

房价应与经济增长匹配 每年涨幅在10%——15%

网易房产：2010年2月25日，国家统计局披露，2009我国70个大中城市房屋销售价格同比仅上涨1.5%，随后全国工商联房地产商会做出分析,提出2009房价累计涨幅为24%。那么究竟哪个数据正确？作为房地产开发商的胡葆森认为，房价究竟涨了多少？而当政府工作报告显示了政府调控楼市的决心后，未来房价会出现一个什么样的格局呢？

胡葆森：我更倾向于后者，就是70个城市的房价和2008年相比，我自己认为至少也有一个20%到30%以上的增幅。

网易房产：一、二、三线城市会出现不同的格局，在未来一、二、三线的城市房价会出现什么样的格局？

胡葆森：房价不一样，比如一线城市的房价已经涨到一个相当高的水平了，它会出现一个稳定的阶段，再经过两、两年的收入水平提高之后，房价可能会再次进行新一轮的增幅；二线特别是三线城市的房价，在未来的两、三年间，因为供求关系不会发生太大的变化，所以房价也会处在一个平稳的区间，保持一个平稳上涨的趋势。

网易房产：你说的这个平稳上涨大概是一个怎样的速度？

胡葆森：就是和经济增长水平、收入增长水平基本保持接近，也就是在10%或者是15%之间。总理的决心只是说要采取很多措施，保持房价的平稳，但是总理也没有说一定要把房价降下来，总理强调的是让这个市场能够平稳、健康、持续的发展，所以我想老百姓，如果我们说话要负责任的话，就不要对房价的下跌抱有过高的期望，这个房价能够不升可能就已经不错了，就说明政府采取的这些措施已经见效了，政府采取的这些措施并不是要打压房价，所以老百姓也不要过多的乞求房价在未来的三、五个月内要出现一个大幅度的下跌，如果抱有这样一种期望，可能最终很难达到自己的意愿。

目前保障型与中小套型商品房建设地不足15%

网易房产：2010年3月，国土资源部下发通知，明确保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%，然而据胡葆森分析，目前此类住房供地充其量仅15%，开发商不可能拿着高价买到的地去建中小户型、中低价位的房子。

胡葆森：决定房价主要靠的是供求关系，如果有大量的普通住房，什么是大量呢？就是市场突然从现在的普通商品房，假如说今年的供应量只有10%，突然增加到30%或者40%，那么这个房价至少不会上涨，由于供应量增加了嘛，所以我个人认为普通商品房的供应量在未来一个时期内，应该保持一个30%甚至更多的供应，才能满足市场上目前这些中低收入家庭的购房需求。我个人认为一个合理的比例：廉租房+经济适用房+中低价位、中小户型的普通商品房，这三种房子应该占到市场供应量的30%以上，才能解决中低收入阶层的改善性，或者是自住性住房的需求。

网易房产：现在大概是一个什么样的情况？

胡葆森：现在满足不了，现在可能占不到20%，充其量也就是15%左右，我个人一个粗略的判断是这样。

网易房产：你认为普通性住房之所以供应不足的原因是在哪里？是开发商不愿意建吗？

胡葆森：不是开发商不愿意建，这部分住房主要应该由政府来建。

网易房产：普通性住房？

胡葆森：就是经济适用房和廉租房，大部分是政府在建，当然，政府也会把这个经济适用房指标向开发商拍卖，但是在很多城市，比如在我们郑州就成立了自己的“住宅投资集团”经济适用房基本上是他们在建。

网易房产：我听出你的意思了，就是说不是不愿意建这种中小普通性住房，而是说由于供地不足？

胡葆森：因为这一类的土地，“双限房”的土地每年就没有供多少，那开发商不可能拿着高价买到的地去建中小户型、中低价位的房子，所以“双限房”的推出，必须是以“双限房”的相应土地的推出为基础。

开发商的利润平均仅15%

网易房产：本届两会中关于房价高成本的问题一直备受争议，国土部称土地成本仅占23%低于国际水平，而建设部主任则爆出建设成本每平方米不超过3000元，而胡葆森透露开发商的毛利率也仅有15%左右，房地产链上的各利益方和监管方都应该为高成本负责。

胡葆森：高房价的责任不应该由一个部门来承担，因为大家也可以看到，从平均成本来讲，土地在大多数的项目里面都占了这个项目的25%到30%的比例，建安费用又占了至少20%以上的比例；包括政府的各种税收、税费，各种城市建设配套费，包括超过10%的税收，大概三种税：营业税、房地产增值税、利得税，这三种税加在一起也超过了10%，所有的这几项大的数额加在一起已经基本上接近了成本的70%，所以一个房地产商的毛利率，大概在30或者是30多，甚至是20多，在30左右都是正常的，交完了税之后，房地产商普遍的税后利润，或者叫纯利润在10%到15%之间，这是一个行业的平均水平。

网易房产： 胡总，你刚才说到了高房价不仅仅是一个方面的责任，对于开发商、政府和建委、国土资源部来说，他们各自担负着什么样的责任？

胡葆森：国土资源部要把土地资源控制好，要均衡供地，按照市场需求的规模均衡的供地；建委要控制好房子的质量，控制好建筑成本的平稳；银行就是整个要保持信贷政策的稳定，保持利率水平的相对稳定；开发商也要控制好自己开发和管理的行为，保持自己整体上的开发成本不要出现大幅度的起伏，使得房价能够长期处在一个比较平稳的前提下，整体上当然你说每年，因为收入在增加嘛，中国的经济发展水平也在增加，所以房价每年保持一个10%或者15%的增幅，都是属于正常的。但是你知道有一些年份上升的幅度已经超过了30%，甚至超过了50%，我自己认为这都不太正常。

大国企去年百亿买地 四万亿里有些钱是“打酱油”的

网易房产：：2009年拉动经济增长的四万亿投资究竟有没有进入房地产市场成为最近关注焦点，国家发改委的主任称4万亿没有一分钱进入房地产，然而城乡建设部研究中心副主任王珏林却认为4万亿里头至少有32%进入了房地产市场，胡葆森接受网易房产专访时去年国企百亿拿地，哪些钱是“打酱油”的，不好说。

胡葆森：我认为肯定是不准确的，一个正确的表述应该是从发改委这个角度，因为4万亿的投资是他们安排的，在他们安排的时候，没有把这4万亿投资安排去做房地产，或者说在他计划当中没有将这4万亿用于房地产投资，但是这4万亿的投资安排下去之后，拿到这4万亿投资的大国企有没有挪用去做房地产？我想这个时间他还没有来得及去做调查，在没有做调查的前提下就去拍胸脯，承诺说“这4万亿的投资都没有一分钱进入房地产”这个不符合科学发展观。

网易房产：据你的判断，这4万亿究竟有没有可能进入房地产？

胡葆森：因为我们不好判断大国企去年花这几百个亿买地，这个钱跟这4万亿有没有什么关系？我们也不知道，所以我们也没有理由非要说他拿着这4万亿投资的多少去用于房地产，这个数字我是永远统计不出来的，因为他账上的钱哪些是“打酱油”的，哪些是“买醋的”，哪些是“买盐”的，谁知道呢？大国企去年买了那么多的地，谁知道它那里面有多少是属于这4万亿投资里的？永远查不清楚。

将二线城市利润与一线城市“殊途同归”

网易房产：建业集团做为一家香港上市公司，一直受到投资者的青睐，虽然胡葆森承认一线城市的利润更高，但是他始终坚持将建业集团扎根河南，坚持省域化的战略。但是他也表明未来企业的触角将下沿，争取在县市级区域做到利润15%的平均水平。那么胡葆森认为未来的一线城市和二线城市就利润来说，哪一方面会更高一些？

胡葆森：当然一线城市的利润率高了，但是我们自己没有追求过高的利润，因为大家追求的一个共同目标就是让企业持续的生存、发展，在不同的市场都可以完成这样的目标，就是我说的“殊途同归”。

网易房产：我们看到很多上市公司，特别是“不差钱”的上市公司纷纷把总部放在了北京，他们也在拓展北京的业务，包括你们的老乡“ 鑫苑置业”也是把总部搬到了北京，为什么你们一直坚持“省域化”的战略？

胡葆森：每个企业自己的战略方向都不同，这是因为每个企业的核心价值观不同，我们企业的核心价值观就是“根植中原，造福百姓”，因为大家知道河南有1亿人，有130多个县以上的城市，有上千个中心城镇，在这样一个市场上我们能够把自己的企业做强、做大，同时也能够把自己的精力集中在这样一个市场。

网易房产：但是我们知道资本的嗅觉是最灵敏的，哪个地方的利润率最高，资本最愿意去哪个地方。

胡葆森：：对。

网易房产：对于你们来说，难道北京的利润率不吸引你们吗？

胡葆森：因为我们自己觉得现在这个战略方向也能够吸引投资人的目光，也照样能够吸引投资人的投资兴趣，我们在2008年的金融危机下能够成功的登录香港主板市场，本身就说明我们现在这个战略也是可以获得投资人认同的，这里面包括美国波士顿最大的投资基金在2008年都买了我们的股票，并不是说在河南这样一个二线市场就不可以做出来一个让投资人认同的企业，实践证明是可以做出来的，也叫做“殊途同归”吧。

网易房产：你们的触角会继续下延吗？

胡葆森：当然了，会向县级城市，包括未来的乡镇（延伸）。

网易房产：未来县级城市和乡镇的利润率会不会吸引你？大概会有多高？

胡葆森：我们当然不会一下子进入乡镇，当那个市场的利润率能够达到我们投资人的要求的时候，我们会进入的。

网易房产：这个数字能透露一下吗？

胡葆森：我们现在要求的利润率都是10%以上，但是现在在一些新的市场上，有一些项目在一期的时候，也就是6%、7%、8%的利润，我们也能接受，因为我们在二线城市有些项目也可以做到15%甚至可以做到17%、18%平衡下来整体的利润率能达到10%、12%就可以了。