房地产不是发达国家的“主流行业”

  ⊙江海证券研发部 石维坚

  回顾房改以来十多年的历史，我们不可否认房地产行业对中国经济增长的重要贡献，房地产在中国“支柱产业”的地位也普遍为政府和学界所认同。但是纵观世界范围内任何一个发达国家，房地产似乎都难以成为支撑经济持续增长的主流行业。

  统计可以发现，在美国富豪榜的前40位中基本看不到地产商的身影。同样大家耳熟能详的世界级富豪中，也少有是靠房地产起家的。但在2009年福布斯中国400富豪榜上共有154位房地产富豪的身影，前10名中房地产富豪占据3席，前40名中房地产占据将近半壁江山（17位）。2009年118位新晋富豪中，有46位涉及房地产行业。中国富豪在房地产行业的集中度如此之高实属罕见，但却显然不是世界主要经济体的普遍现象。2009年《财富》世界500强中，行业分布主要集中于金融、能源、零售流通、消费品、汽车和公用事业等，没有一家房地产企业入围。

  从房地产行业在世界主要资本市场的比重来看，目前沪深300指数中地产股权重为4.76%，明显高于标普500指数和日经指数中地产股的权重。A股市场与西方成熟市场在指数组成上的差异集中体现在：金融类企业（包括房地产）在我国资本市场上占绝对优势（占比高达42.6%），远高于美国的15.89%和日本的6.31%；消费品和信息技术类企业在我国资本市场的比重非常小，总共只占12.98%，而在美国的比重为40.23%，日本更高达46.6%。可见，在西方发达国家中，消费品和以信息技术为代表的新兴产业是主流，房地产行业在国民经济中的地位并没有我国那么高。究其原因，这是由我国目前所处的工业化、城市化阶段和产业结构特征所决定的。

  从1998年停止实行实物分配福利房，推行住房分配货币化后，房地产成为我国最大的一个支柱产业。房地产行业在这个特定阶段成为支柱产业主要受益于四个方面：一是我国处在城市化加速发展阶段，住宅和商用物业需求获得加速增长期；二是房地产上下游产业关联度大，对于投资和消费的乘数效应很强；三是由于我国农村农业发展解放出来大量廉价劳动力，劳动密集型产业产能迅速膨胀，房地产对于消化过剩产能和促进就业至关重要；四是由于我国人口规模和年龄结构特征，房地产发展获得了城市化和人口红利的双轮推动。

  但是，世界主要发达国家的发展经验告诉我们，随着工业化和城市化进程的深入，中国也必然面临经济发展方式转变和产业结构升级的挑战，消费升级和高科技新兴产业才是经济可持续发展的战略抉择。

  回归经济学的本源，目前房地产行业在中国经济中的地位是“支柱产业”，但非“主导产业”。所谓支柱产业，就是在特定阶段在国民经济中占比较大、对经济增长贡献率较高的产业，具有市场容量大、产业关联度高、乘数效应高等特征；而主导产业，是推动经济增长和结构调整的新生力量，在国民经济中比重不一定高但成长较快，比如高科技产业和信息产业。就如李斯特所言：“有些幼小的产业从目前看来未必是盈利最大的产业，但却是有发展前途的产业，应当加以扶持。”

  处于经济起飞阶段的每个国家，都必须确立支柱产业，从而发挥推动经济快速增长的重要作用。如钢铁、汽车、建筑等行业曾经在二十世纪相当长时间内成为美国的支柱产业，而纺织业也曾在我国长期被视为支柱产业。然而每种产品都有生命周期，一个产业的地位也是动态发展的。在产业升级背景下支柱产业的更替屡见不鲜，如纺织让位于钢铁、钢铁让位于汽车、而汽车让位于信息产业等。

  我们无需否认房地产行业对于目前中国经济的重要性，但是更需要看清经济长期可持续增长的方向。随着人口红利期结束和经济增长动力转向消费增长和新兴产业，过分夸大房地产对于经济的引导作用并不可取，也不利于我们客观准确地分析行业运行趋势。（编辑 姚炯）

中日美三大股票市场行业占比一览

行业 日经225（%） 沪深300（%） 标普500（%）

能源 0.87 13.05 11.25

材料 7.80 10.84 3.49

工业 22.93 12.99 10.27

非必需消费品 19.98 7.12 9.91

必需消费品 7.38 4.23 11.54

保健 10.08 2.53 12.55

金融 6.31 42.60 15.89

银行 1.64 26.22 3.08

综合金融 1.22 3.35 7.75

保险 1.08 8.27 3.86

房地产 2.37 4.76 1.20

信息技术 19.24 1.63 18.78

电信服务 4.85 1.43 2.80

公用事业 0.57 3.57 3.52

  资料来源：Bloomberg，江海证券研发部整理