海南楼市狂飙：全额支付现金 疯狂抢购未来

时间：2010年01月23日 09:03:20 中财网 　　编者按：上个世纪90年代初，海南房地产曾经疯狂过一次，两万多家房地产公司从银行贷款炒批文；泡沫破灭之后，一片萧条，那一轮房地产泡沫破裂，最后留给海南的是很多耸立至今的烂尾楼，还有十几年的徘徊与迷茫。
　　时光如梭，开年以来，"国际旅游岛"概念打响头炮是海南的房地产业。"国际旅游岛"从一开始就变成了"国际房地产岛"，海南房价一飞冲天，三亚凤凰岛更是创造了均价6万多元的奇迹。
　　20年前，喧嚣后最终是泡沫的破灭；20年后，海南房地产热再起，海南会又是好汉一条吗？
　　海南要成为"国际旅游岛"的消息其实早在去年就已经人人皆知，不少楼盘就开始炒作概念，从海口到三亚近600公里的黄金海岸线上，投资数十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是。海南房地产市场现在究竟热到什么程度？循着购房者的足迹，本报记者锁定海南投资重地三亚，实地踩点看盘。
　　满目皆是地产信息
　　才下飞机，还未出机场，迎面而来的是铺天盖地的楼盘广告，所有广告无一例外地推广着旅游、休闲、养老圣地的概念，楼盘本身是别墅还是公寓并不清晰，有限的版面里所有元素表述的是地段、景观、功能，也许这就是海滨物业独有的特点：价值并不在房子本身，而在稀缺的热带海景资源。记者发现，机场外，十一个大幅广告牌，除了两个金融机构的外，其他全是楼盘广告，销售热线都注明"全球发售"，并非局限国内市场。
　　机场大巴沿海边公路穿行市区，记者观察到，海边商业地带上，各种地产中介比比皆是，中介机构有大有小，有公有私，如同街边小吃店，相当普遍，挂牌销售的不仅仅是三亚楼盘，还包括海口、琼海、文昌等海南省内各地楼盘。记者走进几家中介机构发现，前来咨询楼盘的客户并不少，大多口音都是东北的，咨询的地段有远有近，有别墅也有公寓。很多客户似乎对户型结构并不关心，咨询的大多是地段和价格。
　　相比海边商业地带，市区内地产中介明显少了很多，甚至走了几条街没看见一家中介机构，这个特点跟其他城市显然不一样。醒目的倒是一些大型的广告牌宣传着："国际旅游岛，我们准备好了"、"大干快上，实力支持国际旅游岛建设"……
　　楼盘全部售罄
　　亚龙湾，三亚最美、规划已然比较成熟的海湾，离三亚市区比较近，这里在售的楼盘并不多。记者走进其中一家开发面积最大，小区已然成熟的楼盘，偌大的销售中心里，鸦雀无声，大厅中央摆设着整个小区的规划模型，却不见任何销售人员。记者找了一个保安咨询，几分钟后，一名销售小姐才出现。记者表示想买楼投资或自住，销售人员则一副疑惑的样子："你们深圳的气候跟海南差不多吧，怎么想到这里买房呢？这里买房的，大多是北京、天津、东北等地的人，买房给老人过冬，很少有广东这边的人来看楼。"说着，还拿出近期销售的名单给记者看，记者发现上面密密麻麻登记的购房者大多来自东北，只有少量来自江浙区域，广东福建这边几乎没有。当记者表示考虑投资，看好国际旅游岛的未来升值潜力时，销售人员则介绍："我们目前销售的是二期楼盘，别墅600万左右一套，首付一半；公寓2.3万一平，不接受按揭，要求全款付清。现在二期也已经售完，三期要等到这个月底放号，放号时，我们电话通知你，你如果有意先付10万订金排号，房子到今年10月左右才能挑选。"记者要求现场去看看三期的地理位置时，销售人员则指着模型中的一片空地说："这里是我们的三期楼盘规划地，目前隔离起来了，还没有打地基，你如果有意也只是订金排号而已，而且要快，我们这个楼盘销售很快，通常一周内号码都会排完。"对于不看房就下单购买，记者表示惊讶时，这位销售人员则非常不以为然地说："我们这里的客户都是外地的，很多人只是电话咨询下价格和地段、房型大小而已，直接打款订房，房间都是委托我们直接帮他们选好，只有签购房合同的时候，本人才来处理下。很多客户一买就是十几套，也不怎么来现场选房。"
　　事实上，采访数天，记者走访近十家在售楼盘，无论三亚市内还是远在80公里以外的豪宅片区，都无房可售。走进任何一家在售楼盘，销售现场并没有想象中人头攒动的拥挤场面，屈指可数的买房人大多匆匆咨询下价格和房型，留个联系方式就离开，买房如同买白菜一样随意简单。
　　大多销售经理给记者传达的都是一致的信息：去年初开盘的楼盘销售非常慢，那时候价格便宜，单价不过五六千左右，却无人问津，一个楼盘从开盘到售罄差不多要一年左右的时间。但是去年11月左右，楼盘的销售量迅猛提升，通常11月才开盘，12月就销售完毕；进入今年1月份，房价暴涨，销售速度则更加迅猛，往往订房号码一周就售完，看房随后等通知。
　　天堂地狱一线之隔
　　陵水距离三亚市不到80公里，凭借着近50公里的黄金海岸线造就了海南最奢华的海景房产群，沿着海岸线，香水湾、清水湾、土福湾、富力湾等将高档酒店开发和旅游房地产作为自己的定位开发，先后引进了雅居乐、富力地产、浙江绿城等26家大企业，签订协议42个，协议投资450多亿元，目前已完成和落实投资近百亿元。事实上，尽管目前很多海湾的开发才刚刚起步，记者在实地踩盘的过程中也着实感受到该条海岸线的奢华，然而奢华的背后，却依旧掩藏不住当地交通、配套、服务等各方面的落后。
　　香水湾和富力湾是离三亚较远的海湾，海岸线资源保护良好，酒店房产目前也初具规模，记者在走访完香水湾的楼盘后，准备去十几公里以外的富力湾踩盘。按常理，两湾的距离并不遥远，走访并不困难，然而很快，记者遇到了第一道难题：没有楼车穿梭两湾之间。记者只有在路人的指引下，搭乘当地村民经营的三轮摩托。摩托在经过了很短的一段由开发商建立的柏油路后，开始转入坑洼不平的土坡路上，经过一路扬起的灰尘，大约30分钟到达富力湾路口，步行近20分钟，记者到达豪华精致的售楼大厅。
　　完成踩盘，已是晚上六点多钟，天色微暗，记者再次要求楼盘提供楼车返回香水湾，被告知，楼车很少，而且已经下班，不得已，记者只好再次走上寻车之路。原打算吃了晚饭再回酒店休息，谁知，一路走了30分钟，豪华的楼盘之外，不过百米远的同行马路边，尽无一家餐店，有的只是当地村民自己搭建的非常简陋的棚子，摆放着几样当地水果或超市商品。无奈，天色渐黑，为安全起见，记者决定早点搭车回香水湾的度假酒店，这也是方圆几十公里内唯一的住宿酒店。让记者惊叹的是，一直走了数公里，沿路不再有任何交通工具路过，连来时的三轮摩托也不见踪影，的士更是奢侈之想，一直到晚上八点多钟，记者最终自己徒步走在坑洼不平的乡间小路上回到香水湾度假酒店，距离离开富力湾已是一个半小时。回到酒店，整个餐厅早已下班关门，记者只好看着窗外无敌的海景，给自己泡碗事先购买好的方便面充饥。
　　房价到底影响了谁？
　　房价暴涨了，谁家欢喜谁家忧？
　　当地的村民指着不远处高耸的楼盘告诉记者：那里原来只是度假酒店，现在地皮贵了，房价上涨了，老板们就开始开发楼盘卖房子了。那些漂亮的豪宅现在更贵了，反正我们从来就买不起，只是这么远远地看着，现在就更不用说了。要说对我们有什么影响，能有什么影响呢？日子还是那么过，目前也没什么变化，听说以后要建什么轻轨、快速通道的，也是直接通向那些豪宅的，我们也享受不到，或许以后多几条马路，让村民们方便来往吧。
　　市区的本地人告诉记者：周边很多人开始卖自己的楼，房价上涨，都想卖个好价钱，那也是有几套房子的人才考虑的。对于大多自住的人来说，能有什么影响呢。三亚的商品房从来就不是盖给本地人的。这里的收入每月不过一两千，房子却卖到上万，怎么买，想都不敢想。只有那些抗风险能力强的人才买得起。
　　开心的是那些赚了钱的投资客，有个操着天津口音的中年妇女告诉记者：三亚市中心，这个凤凰水城，我11月份买了4套50平左右的公寓，当时一万出头一平米，还可以按揭。现在已经2.3万的均价了，还必须全款付清，短短两个月，我转手就赚了200多万。现在别说三亚，整个海南的房子，也不是有点钱的人就能买，必须抗风险能力非常强。
　　什么样的人抗风险能力强？答案非常清楚，是富人！而什么样的方法能吸引富人而又能将按揭买房的人拦在门槛之外？那就是迅速推高房价，只让富人买得起。这样，银行几乎不承担风险，不破坏金融秩序，又不影响民生，于是我们看到，海南买房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款。许多楼盘，图纸刚出来，还没有预售许可证，就开始被疯抢。