媒体揭高房价真相：居者有其屋理想与住房制度悖论

《财经国家周刊》第二期封面

调控-上涨-再调控-再上涨…….周而复始之间，“居者有其屋”还是一个要极力追逐的理想。

当房价“永失我爱”之时，问题不再只存于单纯的经济层面，它所上升到的社会高度，不允许我们固守在原有的轨道上循环往复。

高房价的背后早已被一个更大的问题所笼罩，那就是“居者有其屋的理想与中国住房制度设计之间”，是否存在着现实悖论。

解决点在哪？如何完善整个制度设计，从而让政府这只“有形的手”，抓住有效而又顺畅的政策工具？这一点在中国住房需求会有一个长期刚性需求的情况下，就更显重要。

一个现实的问题就在面前，目前与1998年的情景不一样，当时加快住房建设是为了拉动经济增长。目前的保障性安居工程建设，主要是为了解决低收入住房困难家庭的住房问题。如果同时赋予住房建设两个政策目标，即公共住房政策目标和带动经济增长目标，由于地方政府对经济增长指标过于重视的惯性，极有可能会忽略其公共住房政策目标。

日本、香港、新加坡的相关经验或可有些启示，但更重要的是，能否找到一个切合中国本土特点的解决之道。

这也是《财经国家周刊》记者在调研高房价真相的同时，所致力于去探讨和寻找的。

高价房市资金拼图

深圳样本分析之一

深圳仅是中国高房价群像中的一个样本，从中折射出的普适性，才是我们所需要的答案

文/《财经国家周刊》记者 王玉光 张之清

深圳，屡屡成为全国房价暴涨的“排头兵”。

从2009年3月开始，2008年以37%跌幅坠入冰点的深圳楼市再次发力，房价连续数月强势反弹。9月后，深圳房价进入均价2万元/平方米时代，房价涨幅突破80%。

与之相对应，深圳市2009年房地产税收大幅增长，仅前11个月的房地产税额就达到2008年全年的119.1%，创出历史新高。 2009年12月底，《财经国家周刊》记者在结束历时半个月的深圳调研时，当地房价再创纪录：当月，深圳市新建商品住宅销售均价达22304元/平方米，同比上涨103%，环比上涨14.89%。

“泡沫已非常严重。”深圳市房地产研究中心副主任、深圳市房地产业协会副会长王峰在接受《财经国家周刊》专访时说，“市场再不理性，深圳的房地产泡沫将在全国首先破裂。” 深圳高房价的背后有着怎样的推动力？又是什么维系着“房价不降”的神话？

《财经国家周刊》记者采访当地相关政府部门、金融机构、专家学者和市场人士，力图通过一手数据还原深圳高房价的生成路径。

正如采访中一位专家的提醒，深圳仅是中国高房价群像中的一个样本，从中折射出的普适性，才是我们所需要的答案。

2009年成交1944亿元

根据深圳房地产信息网的监测数据，2009年深圳市新房共成交649.4万平方米，约70074套，同比增长超五成，全年成交均价为15153元/平方米。

大致匡算，深圳市2009年新房的总市值(总成交面积×均价)约为984.04亿元。

深圳世联地产[51.77 -6.04%]顾问股份有限公司市场部王海斌提供给《财经国家周刊》的监测数据也与此相接近。据他统计，2009年前11个月，深圳市新增商品房成交面积645.87万平方米，成交金额968.95亿元。

较之新房，深圳市二手房交易则更为“狂热”。2009年12月最后一周，受二手房交易营业税优惠政策到期的影响，深圳二手房在12月21日至27日一周内成交7291套，总面积63万平方米，创年度之最。

据中原地产代理(深圳)有限公司董事总经理李耀智估算，2009年全年深圳市二手房成交量可能突破1200万平方米。

有深圳“房地产民间分析师”之称的半求则对《财经国家周刊》记者说，根据他的观察，深圳2009年二手房交易的换手率约为1.5倍。也就是说，1200万平方米中的真实成交量，可能是800万平方米。

按照当前市场人士对深圳二手房均价12000元/平方米的说法估算，深圳2009年二手房的交易额约为960亿元。

由此，深圳市2009年因房地产交易而创造的总市值，就有了一个大致的数字——1944亿元。

1944亿元从哪里来，又将去向何方？

资金溯源

2009年，在关于高房价原因的观点交锋中，深圳大学国际金融研究所所长国世平更支持“流动性过剩”一说。 他对《财经国家周刊》记者说，深圳目前商品房入住率仅为45%左右，“这说明大部分房子是用来炒作和投机的。”

据国世平了解，深圳市民间游资旺盛，“全国约有1400亿元炒房资金流向深圳。” 游资之外，本地银行的宽松信贷政策，也为深圳房价的暴涨提供了便利。与房价遥相呼应的是，2009年成为深圳个人住房贷款历史上最多的一年。

深圳银监局在接受《财经国家周刊》记者专访时提供了一组数据：截至2009年11月末，深圳市银行业金融机构本外币贷款余额15065.86亿元，比年初增加3877.49亿元，增长34.66%。

其中，房地产开发贷款余额1119.37亿元，比年初减少8.91亿元；个人住房贷款余额3393.40亿元，比年初增加995.59亿元，创深圳历史上发放个人住房贷款的最高纪录。

深圳银监局相关负责人说，“开发贷款减少而个人住房贷款增加，表明银行信贷资金正从消费源头流入房地产市场，开发商的资金面趋好，银行信贷结构改善。” 根据以上数据，有深圳业内人做了一个估算，按当前通行的贷款利率，银行从深圳的房地产开发贷款和按揭贷款总量中，大致可获取268亿元的利息收入。

另据《财经国家周刊》记者了解，深圳房价的暴涨，与部分中小企业利用银行信贷资金炒房，也有密切关系。

深圳市银监局告诉《财经国家周刊》记者，2009年年初，受累于整体经济形势低迷，深圳市银行业压力倍增。为此，银监局曾督促各家银行“调整结构、深化服务”，加大对中小企业的贷款力度。

对于个别中小企业主用贷款炒房的情况，深圳市银监局说，“银监部门已加大了追查力度。”