房地产泡沫显现：中国银监会祭出「紧箍咒」
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/10/04 03:33:11
据香港文汇报报道，中国为控制房地产过热，已出台不少调控措施，但最新统计数字表明，今年前7月房地产开发投资额仍增长24%；而另一方面商品房空置率也上升14%，显示房地产信贷风险不断加大。中国银监会近日下令进一步加强金融机构房地产信贷管理，并要求严格执行有关信贷管理规定，严禁向不合格房地产开发企业发放贷款。另外，银监会首次明确指出，对「囤积」土地和房源的地产商严格限制新增房地产贷款。 (chinesenewsnet.com)
在7月这个历年放贷淡季的月份，新增贷款仍表现出较强的增长势头。央行公布的最新数据显示，7月新增人民币贷款1,718亿元，而综合今年前7个月，人民币新增贷款已达2.35万亿元，离2.5万亿元央行年初设定的目标只有咫尺之遥，前7个月已共完成了年新增贷款任务的94%。当中固定资产投资关系较为密切的中长期信贷在新增贷款中的比例持续上升，统计局的最新数据则表明，1至7月，内地完成房地产开发投资9,411亿元，同比增长24%。商品住宅投资6,575亿元，增长29.2%。 (chinesenewsnet.com)
「紧箍咒」抓大放小 (chinesenewsnet.com)
为此，银监会在《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》中，明令各银行业金融机构要做好房地产贷款「三查」，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、「四证」(按，指土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证)不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，并合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款，也须防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。 (chinesenewsnet.com)
此外，银监会要求各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件；要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目「圈地」及盲目批地对贷款造成风险。也要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，并须根据风险状况审慎确定抵押率。 (chinesenewsnet.com)
严打「假按揭」骗贷 (chinesenewsnet.com)
虽然对地产商信贷收紧，但银监会对个人首套自住房贷款，则「网开一面」。通知说，要引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理。各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。但要严格尽职调查制度，严厉打击「虚假按揭」等套取和诈骗银行贷款的行为。 (chinesenewsnet.com)
业内人士指出，货币发行持续增加、商业银行大规模放贷，是推动今年固定资产投资、特别是房地产投资高烧不退的重要原因，银监会严控房地产信贷乃大势所趋。而此次紧缩政策后，房地产项目信贷将收到抑制，众多房企的资金流将受到影响。 (chinesenewsnet.com)
房企资金流将受影响 (chinesenewsnet.com)
不过，社科院金融专家认为，仅仅控制房地产信贷难以冷却中国房地产开发，因为内地房地产开发的资金链还是宽松的。这一方面是因为有大量民间游资和外资的支撑；另一方面，内地楼市仍实行预售制度，一般来说，银行在购房人的按揭贷款到位后，房地产开发商的自有资金基本上可以抽出。(chinesenewsnet.com)
封杀房产信托假股权投资(chinesenewsnet.com)
银监会这次严控新增房贷的「紧箍咒」，更是首次将矛头指向囤房囤地的开发商，明令商业银行严格限制囤积土地和房源、扰乱市场开发秩序的开发企业的新增贷款。此外，银监会还要求进一步规范信托投资公司房地产贷款业务，业内人士认为，这将使房地产信托中大量的假股权投资被封杀。 (chinesenewsnet.com)
重点打击「囤房捂盘」 (chinesenewsnet.com)
银监会《通知》的下发让一些银行感到意外。据此间媒体引述某银行信贷部负责人表示，以前都是限制向资质不好、财力不强的开发商提供贷款，现在将限制范围拓展到了「囤房」开发商。他认为对银行而言，只要借款人能提供抵押物，就不存在贷款风险。而另一家银行信贷部人士则对《通知》的相关条款表示理解，认为银监会之所以对此作出限制，主要是考虑到目前建设部门开始重点打击开发商为哄抬房价而采取的「囤房捂盘」做法，这些企业对银行来说有不可预知的风险。 (chinesenewsnet.com)
此外，在《通知》中，银监会还要求进一步规范信托投资公司房地产贷款业务，要求信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行「212号文」。 (chinesenewsnet.com)
股权信托属变相贷款(chinesenewsnet.com)
业内人士就此指出，此项政策是针对去年以来房地产信托方面出现的「假股权」问题制定的。据了解，「212号文」下发后，将信托公司的房地产贷款信托提升到和银行房地产信贷同样的门槛之上。此后，有些信托公司便将房地产贷款项目用投资附加回购条款的方式将其包装为房地产股权信托。多数信托公司所谓的股权信托只是一种变相的贷款方式，目前料有90%以上的房地产股权信托都是间接房地产贷款。 (chinesenewsnet.com)
据用益信托工作室统计数据，今年二季度房地产为信托产品第三大投资行业，投资金额达73.66亿元，创造了有史以来单季房地产信托发行规模的最高纪录。 (chinesenewsnet.com)
而此次银监会《通知》则将精确打击到这些房地产信托中的假股权投资，在短期内将对贷款类房地产信托有较大影响。 (chinesenewsnet.com)
加强房贷调控七招(chinesenewsnet.com)
1)做好审查，严禁向项目本金比例未达35%(经济适用房除外)等不符合贷款条件的房地产商放贷； (chinesenewsnet.com)
2)合理确定贷款期限，严禁以流动金贷款名义，发放开发贷款； (chinesenewsnet.com)
3)对囤积土地和资源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制其新增房地产贷款； (chinesenewsnet.com)
4)防止企业利用拆分项目、滚动开发手段套取贷款； (chinesenewsnet.com)
5)积极开展个人首套住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场，对首付款比例不搞一刀切； (chinesenewsnet.com)
6)进一步规管信托投资公司房地产贷款业务，用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度； (chinesenewsnet.com)
7)防范和严控客户跨行违约行为，建立违规客户「黑名单」等联合惩戒机制。
在7月这个历年放贷淡季的月份，新增贷款仍表现出较强的增长势头。央行公布的最新数据显示，7月新增人民币贷款1,718亿元，而综合今年前7个月，人民币新增贷款已达2.35万亿元，离2.5万亿元央行年初设定的目标只有咫尺之遥，前7个月已共完成了年新增贷款任务的94%。当中固定资产投资关系较为密切的中长期信贷在新增贷款中的比例持续上升，统计局的最新数据则表明，1至7月，内地完成房地产开发投资9,411亿元，同比增长24%。商品住宅投资6,575亿元，增长29.2%。 (chinesenewsnet.com)
「紧箍咒」抓大放小 (chinesenewsnet.com)
为此，银监会在《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》中，明令各银行业金融机构要做好房地产贷款「三查」，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、「四证」(按，指土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证)不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，并合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款，也须防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。 (chinesenewsnet.com)
此外，银监会要求各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件；要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目「圈地」及盲目批地对贷款造成风险。也要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，并须根据风险状况审慎确定抵押率。 (chinesenewsnet.com)
严打「假按揭」骗贷 (chinesenewsnet.com)
虽然对地产商信贷收紧，但银监会对个人首套自住房贷款，则「网开一面」。通知说，要引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理。各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。但要严格尽职调查制度，严厉打击「虚假按揭」等套取和诈骗银行贷款的行为。 (chinesenewsnet.com)
业内人士指出，货币发行持续增加、商业银行大规模放贷，是推动今年固定资产投资、特别是房地产投资高烧不退的重要原因，银监会严控房地产信贷乃大势所趋。而此次紧缩政策后，房地产项目信贷将收到抑制，众多房企的资金流将受到影响。 (chinesenewsnet.com)
房企资金流将受影响 (chinesenewsnet.com)
不过，社科院金融专家认为，仅仅控制房地产信贷难以冷却中国房地产开发，因为内地房地产开发的资金链还是宽松的。这一方面是因为有大量民间游资和外资的支撑；另一方面，内地楼市仍实行预售制度，一般来说，银行在购房人的按揭贷款到位后，房地产开发商的自有资金基本上可以抽出。(chinesenewsnet.com)
封杀房产信托假股权投资(chinesenewsnet.com)
银监会这次严控新增房贷的「紧箍咒」，更是首次将矛头指向囤房囤地的开发商，明令商业银行严格限制囤积土地和房源、扰乱市场开发秩序的开发企业的新增贷款。此外，银监会还要求进一步规范信托投资公司房地产贷款业务，业内人士认为，这将使房地产信托中大量的假股权投资被封杀。 (chinesenewsnet.com)
重点打击「囤房捂盘」 (chinesenewsnet.com)
银监会《通知》的下发让一些银行感到意外。据此间媒体引述某银行信贷部负责人表示，以前都是限制向资质不好、财力不强的开发商提供贷款，现在将限制范围拓展到了「囤房」开发商。他认为对银行而言，只要借款人能提供抵押物，就不存在贷款风险。而另一家银行信贷部人士则对《通知》的相关条款表示理解，认为银监会之所以对此作出限制，主要是考虑到目前建设部门开始重点打击开发商为哄抬房价而采取的「囤房捂盘」做法，这些企业对银行来说有不可预知的风险。 (chinesenewsnet.com)
此外，在《通知》中，银监会还要求进一步规范信托投资公司房地产贷款业务，要求信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行「212号文」。 (chinesenewsnet.com)
股权信托属变相贷款(chinesenewsnet.com)
业内人士就此指出，此项政策是针对去年以来房地产信托方面出现的「假股权」问题制定的。据了解，「212号文」下发后，将信托公司的房地产贷款信托提升到和银行房地产信贷同样的门槛之上。此后，有些信托公司便将房地产贷款项目用投资附加回购条款的方式将其包装为房地产股权信托。多数信托公司所谓的股权信托只是一种变相的贷款方式，目前料有90%以上的房地产股权信托都是间接房地产贷款。 (chinesenewsnet.com)
据用益信托工作室统计数据，今年二季度房地产为信托产品第三大投资行业，投资金额达73.66亿元，创造了有史以来单季房地产信托发行规模的最高纪录。 (chinesenewsnet.com)
而此次银监会《通知》则将精确打击到这些房地产信托中的假股权投资，在短期内将对贷款类房地产信托有较大影响。 (chinesenewsnet.com)
加强房贷调控七招(chinesenewsnet.com)
1)做好审查，严禁向项目本金比例未达35%(经济适用房除外)等不符合贷款条件的房地产商放贷； (chinesenewsnet.com)
2)合理确定贷款期限，严禁以流动金贷款名义，发放开发贷款； (chinesenewsnet.com)
3)对囤积土地和资源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制其新增房地产贷款； (chinesenewsnet.com)
4)防止企业利用拆分项目、滚动开发手段套取贷款； (chinesenewsnet.com)
5)积极开展个人首套住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场，对首付款比例不搞一刀切； (chinesenewsnet.com)
6)进一步规管信托投资公司房地产贷款业务，用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度； (chinesenewsnet.com)
7)防范和严控客户跨行违约行为，建立违规客户「黑名单」等联合惩戒机制。