新政后出破解新招 炒房达人曲线实现三套房贷
花招一
夫妻假离婚购买配偶假戏或真做
典型案例:曹先生婚前曾使用商业贷款购置过一套房产,婚后又以其名义用公积金购置了一套房。
半年前,曹先生已将其中一套房产出售。现在曹先生想再买一套房,因为妻子名下没有贷款记录,所以想以妻子的名义购买。经过咨询,银行在认定上是以家庭为单位,因为曹先生已经有过两次贷款记录,就算以他妻子名义再购房,还是会被认定为第三套房。曹先生打算办个假离婚,用妻子名义买房,这样一来可以规避三套房的限制,并且还可以享受到首套房的政策优惠。
谁料,曹先生和妻子办理了“假”离婚手续,用妻子的名义买了房后却“人去楼空”。原来曹先生的妻子对自己的婚姻生活一直不满意,趁机摆脱了婚姻,自己还落了个房子。
风险系数:★★★★☆
专家分析:京城专业个贷机构“伟嘉安捷”专家指出,通过夫妻假离婚来逃避三套房停贷的做法存在一定风险,如果像曹先生这种情况,一旦有一方假戏真做,很有可能遭遇“人财两空”的局面。即使是假戏做成,一旦日后被银行核实时查出假离婚情况属实,银行会认为当事人存在骗贷嫌疑,将有可能收回贷款,情节严重的还可能沾染上信用“污点”。
花招二
以朋友名义购买购房后 朋友“翻脸不认人”
典型案例:高先生和妻子名下各有一套全款购买的住房。高先生年初时看中了大兴的某楼盘,准备购买一套小户型用于投资。这已属于他的第三套房,银行停贷。他便以好朋友江先生的名义购买,出于信任他们没有签署任何协议,半年后,高先生要求江先生将房产卖掉把钱给他,被江先生一口回绝,高先生傻了眼。
风险系数:★★★★★
专家分析:“伟嘉安捷”的专家指出,用朋友名义购买房产风险最大。正如案例中高先生,因为没有合法公证或是签署具有法律效力的协议,自己出钱购买的房产被朋友占为己有,高先生“哑巴吃了黄连”。因为房产证登记在朋友名下,高先生无凭无据,即使双方撕破脸皮,也无济于事。
花招三
以父母、子女名义购买 风险略低影响甚大
典型案例:骆先生和妻子名下各有一套婚前贷款购买的房产,其中妻子名下的房产已于年初出售。骆先生想再买一套房用于投资,银行称骆先生家庭名下已有过两次贷款记录,再购房属于第三套房。
骆先生想到用父母或是孩子的名义来申请贷款,因为父母名下只有一套原单位分的福利房,而女儿也已满20岁,或许这样能够办理贷款。
风险系数:★★☆☆☆
专家分析:“伟嘉安捷”专家指出,以父母或子女名义来购房虽然风险系数最低,但也有诸多弊端。
如果以父母名义购房,目前银行最长可贷到借款人65周岁,如父母年纪大且无还款能力证明时,银行将拒批。如果以子女的名义购房,银行一般要求借款人提供收入证明,即使可以用子女的名义贷款,子女以后再贷款购房将受影响。
新政后出破解新招 买家曲线实现三套房贷
“9·29”新政提出暂停发放三套房贷已超过10天,对市场的影响究竟有多大?连日来,记者采访发现,这一新政由于对三套房的认定在操作上存在一定难度,异地购房只能做到认贷不认房,同时还存在公积金贷款、押旧抵新等招数规避,要“曲线”实现三套房贷依然法子多多。
招数一:以他人名义贷款
“现在很多人的父母虽然有房,但其实都没有贷过款,所以写父母的名字就好了”。
熟悉银行贷款操作的潘先生对记者说,银行判断是否第三套房只是根据央行的征信记录,就是所谓“认贷不认房”,所以只要找个没有贷款记录的亲戚朋友贷款,之后再过户就行了,“现在很多人的父母虽然有房,但其实都没有贷过款,所以写父母的名字就好了”。目前银行的征信记录系统其实还不完善,有的级别低的小银行,往往连省外的贷款情况都不能查询,“小银行管得也不严,所以比较容易操作。”
贷款经理甚至说,征信系统里有时候还查不到婚姻状况,即使是已经结过婚的。不过这个招数也不一定每家银行都能过关,因为银行会要求提供户口簿。
潘先生说,也听说过有人假离婚来贷款,不过这种做法风险太高,不建议用。
招数二:押旧买新“曲线”贷款
“都是上有政策下有对策的”,一名资产管理顾问就说,如果手上的两套房已经付清贷款,完全可以用来抵押贷款,同样可以享受低率,贷的款就可以全额付款买第三套。
用前两套房抵押,一样有银行能做到9折利率或者基准利率,贷款额度是两套房评估值的5至7成,比如两套房评估值达到300万元,那么贷款额度最高可以达到210万元,完全可以支撑一次性付第三套的钱。
申请抵押时,只要提供良好的流水证明就可以,即月收入是月供2倍即可。招数三:卖掉一套房再贷款
贷款经理还建议,可以卖掉其中一套房,再买第三套,因为这种情况下还有少数银行可以“当第二套”来放贷。这时只需首付五成贷五成,利率上浮10%,但是房贷政策随时有变动风险。某置业公司主管邢璐也表示,手上已持有物业的买家原本可以先买后卖,但现在则要变为先卖后买才有足够资金买楼。
“之前通过房屋装修等理由,买家也可以从银行套取贷款用于购房。”满堂红地产中介公司研究部高级经理周峰指,在中央再次明确严控三套房贷的情况下,相信大多数银行都不敢违规操作,至于假离婚等手段,相信比例十分之低。
招数三:利用公积金贷款
由于目前公积金贷款还没有区分套数,所以买第三套完全可以选择公积金贷款。
“如果是第一套房,我们一般都会建议他用商业贷款,因为这样买多套时,就可以用公积金贷款享受优惠”,上述贷款经理说。
由于目前公积金贷款还没有区分套数,所以买第三套完全可以选择公积金贷款,个人最高额度50万元,2人及以上最高80万元。不过由于政策随时变动,所以“手脚要快”。
部分买家也会因新政作出适当变通,有条件申请公积金贷款的买家会考虑从商业贷款转为公积金贷款。一位业内人士举例,广州五山板块一带的置业者多以教师为主,教师有公积金,新政后不少买家会考虑通过公积金购房。