从总理报告看2006年房地产政策走向

 
 
尹中立
 
 
一般而言，总理的政府工作报告是一年国家各项工作的总部署，它是总的工作指南。因此，无论是做什么工作，对政府工作报告的解读都有十分重要的意义。2005年的政府工作报告中第一次提出要“抑制房地产价格的过快上涨”，拉开了2005年房地产调控的序幕。笔者当时对此有过准确的分析和预测，认为“2005年是房地产行业的政策拐点”。
 
 
那么，2006年的政府工作报告中透露出什么新的政策动向？是不是象市场普遍猜测的那样，可能会放松对房地产行业的调控？
 
 
一、对房地产市场的调控不会放松
 
 
近来越来越多的学者认为应该适当放松对房地产市场的调控力度，因为房地产投资减速影响到了中国宏观经济的快速增长。如果房地产投资减速，那么与房地产相关的钢铁等部门会受到较大影响，2005年下半年之后，部分行业出现了产能过剩，希望放松对房地产调控的声音越来越大。
 
 
但温家宝总理在十届人大四次会议上政府工作报告时强调：“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。”
 
 
在总理的报告中明确提出了要“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题”。笔者认为，这是在认真总结了2005年房地产调控工作的经验基础上做出的正确决策。
 
 
为什么目前不宜放松对房地产行业的调控？
 
 
笔者亦认为房地产行业是这一轮经济增长的火车头的判断，同样认为房地产投资的减速会影响中国的宏观经济，但笔者不认为当下就应该放松对房地产市场的调控力度。
 
 
如果我们现在就调整对房地产市场的政策，那么，结果将是灾难性的！原因在于，在一个投资品市场，当外力的作用使牛市的趋势发生改变时，会面临两种选择：一种选择是价格不断向下，彻底改变投资者的牛市幻想；还有一种选择是下跌很小的幅度以后再继续上涨，那么，下跌之后的上涨会更加迅速。为了说明这个问题，我以股票市场为例：
 
 
1996年是我国股票的大牛市，为了抑制股市泡沫，政府连续出台数项措施，市场依然我行我素。1996年12月15日，《人民日报》发表了《正确认识当前的股票市场》的评论员文章，结果是股市连续几个跌停板，但市场得知高层并不想让股市继续下跌时，股市立即开始上涨，一直持续到2001年6月，股市泡沫自然破灭。从这次股市泡沫的处理过程中，我们可以得出几个有意义的结论：1）一般的政策是很难改变市场的运行方向的，2）政府的态度要坚决、明朗，处理泡沫事件不能瞻前顾后。
 
 
当前，很多房地产投机商仍然在观望、等待，如果我们现在就放松对房地产市场的调控力度，一定会前功尽弃！以上海为龙头的房地产炒作会更加疯狂，房地产市场会重蹈股市的覆辙。
 
 
其实，我们应该学习和总结十年前处理房地产泡沫的成功经验。1993年，政府为了抑制海南、北海等地的房地产泡沫，断然采取了历时3年之久的宏观调控，力度之大史无前例。我想，当时中央政府遇到的阻力也是非常之大的。事后总结看，如果当时不采取这些措施，按照市场的惯性作用，这些发生在部分城市的房地产泡沫会在全国很多城市蔓延、膨胀，随后的亚洲金融危机不可能让中国置身度外，后果是不堪设想的。
 
 
二、完善住房保障制度，调整住房结构
 
 
另外，在不放松对房地产市场调控力度的前提下，我们依然能找到减少我国宏观经济波动的手段，该手段就是完善住房保障制度。只要政府大力增加对公共住房保障的支出（即经济适用房和廉租房的支出），不仅可以解决住房的结构性矛盾，而且可以延长经济增长的周期，而且可以化解部分行业的过剩状况，起到一箭双雕之功效。
 
 
这是笔者从2005年第三季度以后一再强调的观点和主张，令人欣慰的是，该观点已经成为政府的政策主张。但要正确理解该政策的含义并不是一件非常简单的事情。笔者认为，该政策不仅是应对部分行业过剩问题的权宜之计，而且是我国住房政策的重大调整，也是我们对过去房地产调控的经验和教训的总结。
 
 
2005年出台的“国八条”的核心是打击投机、调整住房供应结构。希望通过市场的途径使住房市场的供给与需求的结构得到平衡。但这些政策实施半年多来，住房结构的调整并没有取得明显的成效，住房的供给与需求之间的矛盾依然突出：一边是大量的住房销售不出去，一边是老百姓买不起房子，一般老百姓买房难的问题很难得到解决。
 
 
笔者认为，出现这样的结局不是偶然的，这是我国住房制度改革之后，忽视住房保障制度建设的必然结果。国外的住房实践表明，依靠市场的力量是无法使住房市场得到均衡的。可见，今年总理的政府工作报告中提出要完善住房保障制度的政策措施是有很强的针对性的。
 
 
但需要注意的是，在增加经济适用房投资的同时，应该对当前的经济适用房政策进行完善，笔者认为应该解决以下问题：
 
 
1）要大幅度增加经济适用房的比重。我国的住房改革的纲领性文件里（即1998年国务院23号文件）明确提出要以“建设经济适用住房为主”，而1998年房改之后的这7年中，经济适用房建得最多的年份也只有6%的比重。因为经济适用房成为稀缺资源，使它成为寻租的对象，本应该分配给低收入群体的经济适用房反而被富裕群体占领，群众怨气很大。我们建议，在未来的五年中，应该逐步加大经济适用房的投资规模，增加经济适用房在住房供应体系中的比例，努力将经济适用房的比例增加到50%以上。
 
 
2）经济适用住房应该严格控制供应对象，实行封闭式管理。推行经济适用住房基础是划分收入线，但我国多数城市至今没有明确划分。该项工作要与社会征信系统的建设结合起来，利用现代电子技术实现对个人收入的准确划分。另外，应该改变现在的经济适用房出售政策，对经济适用房实行封闭式管理。其操作要领是：符合条件的居民可以申请购买经济适用房，但如果需要出售经济适用房的话，只能按规定的价格卖给政府。这样就可以避免各种寻租行为。
 
 
3）实行小户型。小户型低房价是解决中低收入者住房问题的关键，经济适用房要严格禁止大户型的住宅建设。推行小户型不仅可以防止有人利用权利对经济适用房进行寻租，而且可以节约利用土地，应该大力提倡。