商鋪投資的金算盤
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/10/02 01:30:11
每一家新開的商鋪都會挑戰現已存在的各種商業業態，最終的贏家只是少數。投資者在衡量商業街、專業批發市場、主題商場、購物中心、社區商鋪(底商)、Shopping Mall等各種形式的商鋪是否值得投資時，要注意8條投資原則：
1.地段；
2.發展商的資金實力；
3.發展商的知名度；
4.項目的定位；
5.發展商以往的開發經驗；
6.商業管理公司的專業水準；
7.所買商鋪的性價比；
8.所買項目的增值空間。
在SOHO現代城A座18層周曉京先生的辦公室裏，有一扇落地大窗，不僅僅可以看到長安街的車水馬龍，還可以俯瞰幾乎整個的北京CBD，周曉京給記者指引，“看那裏，那一片破房子一年後就是每平米3萬元的商鋪，到那時候，那裏一定人頭攢動，因為大家都要忙著賺錢，忙著把商業氣氛炒起來，忙著讓商業地產火下去，這裡是北京、首都，在這裡投資一個店舖，全國人民都看得到。”
在星期一的上午，周曉京很忙，不斷地被接二連三的電話或者別的事務打斷，沒有打斷的是他的思路，他一直在沿著自己的思路對記者表訴自己的思想。“人沒有夢想，就像沒有發起來的饅頭，是個死面疙瘩。現在所有的商業地產項目都是一個充滿夢想的舞臺，關鍵是誰能夠把握好投資的機會，看清商鋪投資的真正價值”。“我也有自己的夢想，我希望我為自己客戶所作出的每一筆投資都能夠真正獲益，也想讓自己的方案能夠讓我的客戶真正意義上規避投資風險，遠離陷阱。”
周曉京很聰敏也很固執，作為最早海南做房地產開發的實業人士到放棄房地產開發專注商業地產領域的投資顧問，他做出了堅定的選擇。“我很有信心讓我的客戶得到實際的投資回報，我不在乎別人說什麼，只要我覺得自己是對的，我希望我的顧問方案能夠見證中國商業地產發展的整個發展進程”。
“行至水窮處，坐看雲起時”，也許正是這種執著，讓周曉京可以先於別人看到風景。他在最近3年裏代理的所有客戶投資的年回報平均達到30%以上，連最低的年回報也達到了18%左右。作為商業地產顧問公司的專業人士，他是這樣評價市場——現在更多的房地產企業將商業地產所佔的開發比例放在了第一位，並實行“親民政策”，原本總價動輒過百萬的商鋪也降低了投資門檻，普通人手裏有十幾、二十萬的閒置資金也可以做一下“鋪主”，“一鋪養三代”，如果你能夠瞅準市場上的有潛力的商業項目，回報一定可觀，在一定的期限內，比如2-3年的時間投資回報達到200%也並非不可能。
在採訪的過程中，周曉京先生再三強調，目前國內市場已經有了很多魚目混珠的項目，要想在目前國內商業房地產淘金熱潮中獲益，首先還是要合理的規避風險。從目前中國商業地產發展的程度來看，周曉京建議中小投資者還是要在大量的調查和充分的了解後謹慎入市。
商鋪投資謀定而後發
周曉京把李嘉誠先生說過的一句話：“投資房地產最重要的是地段、地段、地段”請人寫下來裱好了挂在自己辦公臺上方。周曉京先生向記者介紹，商業地產及商鋪投資是一個複雜、系統的投資科學，投資商業地產不僅僅是只考慮地段這麼簡單，“地段”在一個已成功運營的商業地產系統工程中是一個重要的硬體，而地產商和商鋪投資者在充分考慮地段的因素之外，還要考慮項目的定位、商戶結構、經營管理、推廣等更重要的“軟體”部分。
在投資像社區商鋪(底商)，商業街這樣的項目，投資者在考慮了地段等硬體因素之外，還要考慮的是足夠規模社區支撐其商業部分的運營(發展商在做商業規劃的時候，是否對該社區的商業業態進行合理、科學的規劃，是否對一些競爭較為激烈的行業在數量上有一定的限制)。
對於投資商業街項目時，要考慮商業街周邊環境的特點、投資區域的人口結構、項目的定位明確；商業街的長度、寬度是否合理；發展商在處理景觀時，是否將能夠吸引消費者延長加消費逗留時間等元素在景觀設計中充分體現出來。
在周曉京為客戶所做的投資規劃中，入夥批發市場和主題商場的租金收益是最高的，而經營風險和難度也是較其他商業地產業態也是很高的。個別的批發市場的商鋪、櫃檯租金，達到每平米10000元，每平米的年租金收益高達12萬，這樣的租金是取決於該商鋪一年達到的營業額，而這樣的批發市場在全國範圍來講是不多見的，周曉京建議中小投資者在資金控制上要相對謹慎。
在投資主題商場、批發商場時，周曉京給出的建議是市場前景良好，在充分了解的基礎上可以擇時進入。衡量的標準是除了地段等因素之外，還要考慮該商場的交通是否便利、是否具備進出的各種貨車順利通行的條件之外，同時還要考察發展商在定位的主題上其售價與租金是否合乎該行業的標準；該行業的生命週期；發展商有沒有與這些行業的領頭企業達成戰略合作夥伴關係；該行業的一些著名的企業是否與項目簽定了租賃合同；該行業的相關領導部門與協會有否給予優惠政策和相關支援；該項目所在區域是否具備了支撐該行業的批發市場的必要條件等。
如何分析商鋪投資價值收益
在計算商鋪的價值上，周曉京認為商鋪的價值不僅取決於房地產本身的價值，更取決於商鋪的商業價值，即在未來十幾年甚至更長的時間裏商鋪所有者可獲得的巨大商業利潤，所以應該用收益法對商鋪進行評定。他給投資者提供了一個簡單的計算方式——在收益年限有限年且其他因素不變時收益法的公式為V=A/R〔1-1/(1+R)^N〕：
(1)凈收益A；
潛在毛收入=平均租金×面積×365
空置期間的收入損失(一般按1個月計算)=月租金×面積
年運營費用=年物業管理費+各種稅費+保險費
凈收益A=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用
(2)資本化率不等於0為R
資本化率=貸款比例×貸款利率+首付比例×期望收益率
資本化率R
(3商鋪使用年限為N
假設一寫字樓(住宅)底商平均租金為11.5元/建築平米/天，該底商一層面積共有11000平方米，商業用地的使用年限為40年，銀行提供6成10年貸款，年貸款利率為5.76%，開發商希望的年投資回報率為16.5%，物業管理費為33元/月/平米。保險等其他費用佔年收益的0.002，房產等各種稅率為14.76%，由此可得：
該底商價值V= A/R〔1-1/(1+R)^N〕=284161227元。每建築平米在25832.9元左右。
回避“返租回報”的虛假信號
周曉京認為很多投資者沒有在商鋪投資上獲益甚至投資虧損，根本原因就是冒進，在本身資金實力有限的情況下匆忙入市。很多投資者是這樣想的：購買商鋪時首付50%，把商鋪租出去，月供可以在租金中支出，結果深度套牢。周曉京給出謎底，實際上商場空置的時間裏是收不到租金的，作為購買商鋪的投資者一定要意識到以上所述潛在的風險。像廣州這樣商業氛圍、投資意識很濃的城市，就有不少項目在業主已經拿到商鋪時，由於發展商在招商方面的工作沒有做好，出現許多項目建好了三五年商場還不能營業的現象，還有不少項目由於開始的定位就不準確，以至商場在勉強開業的情況下，在較短時間裏已經調整了很多次，但效果還是不理想，投資者的租金自然也就沒有保障。目前正在全國各地把所謂投資型的商鋪推向市場的那些開發企業，又有多少是具備了資金實力、優秀的管理人才、有社會責任感的企業？開發商在開出所謂的年回報率、包租的銷售條件，又有多少是能夠兌現的呢？周曉京建議投資者要謹慎再謹慎，在自己沒有得到準確答案的時候要堅決否認這種說法，以免自己投資走入誤區。
周曉京把一些發展商所謂的返租回報理論比喻成一個羊毛出在羊身上的把戲，在原商鋪的銷售價格上提高50%甚至更高，把高出部分的價格給投資者發放所謂的回報率，但這樣的把戲經不住多久的考驗。周曉京提醒那些準備用租金收入來支付銀行的貸款投資者要小心，如果不能確保償還銀行貸款的前提下，以商鋪作為一種投資風險是很高的。同時提醒那些曾經在投資住宅房地產獲得收益的投資者，住宅產品與商鋪在屬性上有著很大的不同，購買的住宅在入住率不是很高的前提下也能也租出去，但是一個商場在沒有達到60%的面積可以營業的情況下，投資的商鋪是不可能單獨出租出去的，諾大的一個商場不可能專為某一個商鋪提供照明、空調、清潔、保安等服務，而消費者也不會去逛只有幾個商鋪開業的商場。
商業地產投資前景
周曉京對未來的中國商業地產發展趨勢做了一個大膽的預測，他認為在2006年前後，在中國各地會出現一些“商業地產問題現象”：
1、不少項目由於定位不準確，進行反復調整，發展商給商鋪投資者的回報率不能充分兌現；
2、發展商將商鋪賣給投資者後，對後期的招商、開業等工作就置之不理，投資商鋪者只能是望鋪嘆氣，毫無辦法，一些商場在開業不到一年就要關閉；
3、一些項目由於發展商實力不夠，出現項目爛尾的情況，個別發展商是打著做商業地產的幌子，實行圈錢目的，出現卷款外逃的現象；
4、境外資金、基金加入到商業地產淘金的隊伍，帶來全新的理念、經驗的同時，也給國內的發展商帶來了壓力，也讓那些不思進取的地產企業出局；
5、零售商在繼續做零售業的同時，也會在商業地產領域進行投資，同時，商業地產開發企業在做商業地產開發的同時，也會涉足零售業的投資，這種現象將會越來越普遍，這是因為零售企業希望有長久租金收益的優質物業，地產類企業需要充足、穩定的現金流；
6、未來的中國會出現越來越多的二房東企業，並會形成集團化的趨勢，這些二房東不是採取先買地再開發的模式，而是從原告的業主手中租下10-20年的合約，將物業的功能進行調整，採取統一經營的管理，收取高額的租金價差，這些二房東當中既有世界500強的零售企業，也有知名度很高的洋快餐，還有國產的專業二房東企業，有意思的是這些企業在二房東項目上的利潤率要遠遠超過他們的本行，而那些專業的二房東地產企業所獲得的收益，並不比傳統的房地產企業獲得的收益要低，有的甚至要高出許多。
周曉京希望自己公司、自己的事業能夠在北京發展的很好，現在隨著他服務的客戶的增加，隨著商業地產的理性發展，他認為自己擁有了良好的發展前景。同時他經朋友介紹，在北京春秀路附近接了一個4萬多平米的“二房東”項目，案名暫定為“新靚時尚廣場”，他希望能夠把北京的時尚個性店集中在一起，形成一個新的時尚店舖的集中地，他對自己操盤的項目很有信心，他說，等著看吧，一年後這個地方的租金最少會翻一倍，那裏會成為北京的新風景。
來源：《錢經》雜誌
1.地段；
2.發展商的資金實力；
3.發展商的知名度；
4.項目的定位；
5.發展商以往的開發經驗；
6.商業管理公司的專業水準；
7.所買商鋪的性價比；
8.所買項目的增值空間。
在SOHO現代城A座18層周曉京先生的辦公室裏，有一扇落地大窗，不僅僅可以看到長安街的車水馬龍，還可以俯瞰幾乎整個的北京CBD，周曉京給記者指引，“看那裏，那一片破房子一年後就是每平米3萬元的商鋪，到那時候，那裏一定人頭攢動，因為大家都要忙著賺錢，忙著把商業氣氛炒起來，忙著讓商業地產火下去，這裡是北京、首都，在這裡投資一個店舖，全國人民都看得到。”
在星期一的上午，周曉京很忙，不斷地被接二連三的電話或者別的事務打斷，沒有打斷的是他的思路，他一直在沿著自己的思路對記者表訴自己的思想。“人沒有夢想，就像沒有發起來的饅頭，是個死面疙瘩。現在所有的商業地產項目都是一個充滿夢想的舞臺，關鍵是誰能夠把握好投資的機會，看清商鋪投資的真正價值”。“我也有自己的夢想，我希望我為自己客戶所作出的每一筆投資都能夠真正獲益，也想讓自己的方案能夠讓我的客戶真正意義上規避投資風險，遠離陷阱。”
周曉京很聰敏也很固執，作為最早海南做房地產開發的實業人士到放棄房地產開發專注商業地產領域的投資顧問，他做出了堅定的選擇。“我很有信心讓我的客戶得到實際的投資回報，我不在乎別人說什麼，只要我覺得自己是對的，我希望我的顧問方案能夠見證中國商業地產發展的整個發展進程”。
“行至水窮處，坐看雲起時”，也許正是這種執著，讓周曉京可以先於別人看到風景。他在最近3年裏代理的所有客戶投資的年回報平均達到30%以上，連最低的年回報也達到了18%左右。作為商業地產顧問公司的專業人士，他是這樣評價市場——現在更多的房地產企業將商業地產所佔的開發比例放在了第一位，並實行“親民政策”，原本總價動輒過百萬的商鋪也降低了投資門檻，普通人手裏有十幾、二十萬的閒置資金也可以做一下“鋪主”，“一鋪養三代”，如果你能夠瞅準市場上的有潛力的商業項目，回報一定可觀，在一定的期限內，比如2-3年的時間投資回報達到200%也並非不可能。
在採訪的過程中，周曉京先生再三強調，目前國內市場已經有了很多魚目混珠的項目，要想在目前國內商業房地產淘金熱潮中獲益，首先還是要合理的規避風險。從目前中國商業地產發展的程度來看，周曉京建議中小投資者還是要在大量的調查和充分的了解後謹慎入市。
商鋪投資謀定而後發
周曉京把李嘉誠先生說過的一句話：“投資房地產最重要的是地段、地段、地段”請人寫下來裱好了挂在自己辦公臺上方。周曉京先生向記者介紹，商業地產及商鋪投資是一個複雜、系統的投資科學，投資商業地產不僅僅是只考慮地段這麼簡單，“地段”在一個已成功運營的商業地產系統工程中是一個重要的硬體，而地產商和商鋪投資者在充分考慮地段的因素之外，還要考慮項目的定位、商戶結構、經營管理、推廣等更重要的“軟體”部分。
在投資像社區商鋪(底商)，商業街這樣的項目，投資者在考慮了地段等硬體因素之外，還要考慮的是足夠規模社區支撐其商業部分的運營(發展商在做商業規劃的時候，是否對該社區的商業業態進行合理、科學的規劃，是否對一些競爭較為激烈的行業在數量上有一定的限制)。
對於投資商業街項目時，要考慮商業街周邊環境的特點、投資區域的人口結構、項目的定位明確；商業街的長度、寬度是否合理；發展商在處理景觀時，是否將能夠吸引消費者延長加消費逗留時間等元素在景觀設計中充分體現出來。
在周曉京為客戶所做的投資規劃中，入夥批發市場和主題商場的租金收益是最高的，而經營風險和難度也是較其他商業地產業態也是很高的。個別的批發市場的商鋪、櫃檯租金，達到每平米10000元，每平米的年租金收益高達12萬，這樣的租金是取決於該商鋪一年達到的營業額，而這樣的批發市場在全國範圍來講是不多見的，周曉京建議中小投資者在資金控制上要相對謹慎。
在投資主題商場、批發商場時，周曉京給出的建議是市場前景良好，在充分了解的基礎上可以擇時進入。衡量的標準是除了地段等因素之外，還要考慮該商場的交通是否便利、是否具備進出的各種貨車順利通行的條件之外，同時還要考察發展商在定位的主題上其售價與租金是否合乎該行業的標準；該行業的生命週期；發展商有沒有與這些行業的領頭企業達成戰略合作夥伴關係；該行業的一些著名的企業是否與項目簽定了租賃合同；該行業的相關領導部門與協會有否給予優惠政策和相關支援；該項目所在區域是否具備了支撐該行業的批發市場的必要條件等。
如何分析商鋪投資價值收益
在計算商鋪的價值上，周曉京認為商鋪的價值不僅取決於房地產本身的價值，更取決於商鋪的商業價值，即在未來十幾年甚至更長的時間裏商鋪所有者可獲得的巨大商業利潤，所以應該用收益法對商鋪進行評定。他給投資者提供了一個簡單的計算方式——在收益年限有限年且其他因素不變時收益法的公式為V=A/R〔1-1/(1+R)^N〕：
(1)凈收益A；
潛在毛收入=平均租金×面積×365
空置期間的收入損失(一般按1個月計算)=月租金×面積
年運營費用=年物業管理費+各種稅費+保險費
凈收益A=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用
(2)資本化率不等於0為R
資本化率=貸款比例×貸款利率+首付比例×期望收益率
資本化率R
(3商鋪使用年限為N
假設一寫字樓(住宅)底商平均租金為11.5元/建築平米/天，該底商一層面積共有11000平方米，商業用地的使用年限為40年，銀行提供6成10年貸款，年貸款利率為5.76%，開發商希望的年投資回報率為16.5%，物業管理費為33元/月/平米。保險等其他費用佔年收益的0.002，房產等各種稅率為14.76%，由此可得：
該底商價值V= A/R〔1-1/(1+R)^N〕=284161227元。每建築平米在25832.9元左右。
回避“返租回報”的虛假信號
周曉京認為很多投資者沒有在商鋪投資上獲益甚至投資虧損，根本原因就是冒進，在本身資金實力有限的情況下匆忙入市。很多投資者是這樣想的：購買商鋪時首付50%，把商鋪租出去，月供可以在租金中支出，結果深度套牢。周曉京給出謎底，實際上商場空置的時間裏是收不到租金的，作為購買商鋪的投資者一定要意識到以上所述潛在的風險。像廣州這樣商業氛圍、投資意識很濃的城市，就有不少項目在業主已經拿到商鋪時，由於發展商在招商方面的工作沒有做好，出現許多項目建好了三五年商場還不能營業的現象，還有不少項目由於開始的定位就不準確，以至商場在勉強開業的情況下，在較短時間裏已經調整了很多次，但效果還是不理想，投資者的租金自然也就沒有保障。目前正在全國各地把所謂投資型的商鋪推向市場的那些開發企業，又有多少是具備了資金實力、優秀的管理人才、有社會責任感的企業？開發商在開出所謂的年回報率、包租的銷售條件，又有多少是能夠兌現的呢？周曉京建議投資者要謹慎再謹慎，在自己沒有得到準確答案的時候要堅決否認這種說法，以免自己投資走入誤區。
周曉京把一些發展商所謂的返租回報理論比喻成一個羊毛出在羊身上的把戲，在原商鋪的銷售價格上提高50%甚至更高，把高出部分的價格給投資者發放所謂的回報率，但這樣的把戲經不住多久的考驗。周曉京提醒那些準備用租金收入來支付銀行的貸款投資者要小心，如果不能確保償還銀行貸款的前提下，以商鋪作為一種投資風險是很高的。同時提醒那些曾經在投資住宅房地產獲得收益的投資者，住宅產品與商鋪在屬性上有著很大的不同，購買的住宅在入住率不是很高的前提下也能也租出去，但是一個商場在沒有達到60%的面積可以營業的情況下，投資的商鋪是不可能單獨出租出去的，諾大的一個商場不可能專為某一個商鋪提供照明、空調、清潔、保安等服務，而消費者也不會去逛只有幾個商鋪開業的商場。
商業地產投資前景
周曉京對未來的中國商業地產發展趨勢做了一個大膽的預測，他認為在2006年前後，在中國各地會出現一些“商業地產問題現象”：
1、不少項目由於定位不準確，進行反復調整，發展商給商鋪投資者的回報率不能充分兌現；
2、發展商將商鋪賣給投資者後，對後期的招商、開業等工作就置之不理，投資商鋪者只能是望鋪嘆氣，毫無辦法，一些商場在開業不到一年就要關閉；
3、一些項目由於發展商實力不夠，出現項目爛尾的情況，個別發展商是打著做商業地產的幌子，實行圈錢目的，出現卷款外逃的現象；
4、境外資金、基金加入到商業地產淘金的隊伍，帶來全新的理念、經驗的同時，也給國內的發展商帶來了壓力，也讓那些不思進取的地產企業出局；
5、零售商在繼續做零售業的同時，也會在商業地產領域進行投資，同時，商業地產開發企業在做商業地產開發的同時，也會涉足零售業的投資，這種現象將會越來越普遍，這是因為零售企業希望有長久租金收益的優質物業，地產類企業需要充足、穩定的現金流；
6、未來的中國會出現越來越多的二房東企業，並會形成集團化的趨勢，這些二房東不是採取先買地再開發的模式，而是從原告的業主手中租下10-20年的合約，將物業的功能進行調整，採取統一經營的管理，收取高額的租金價差，這些二房東當中既有世界500強的零售企業，也有知名度很高的洋快餐，還有國產的專業二房東企業，有意思的是這些企業在二房東項目上的利潤率要遠遠超過他們的本行，而那些專業的二房東地產企業所獲得的收益，並不比傳統的房地產企業獲得的收益要低，有的甚至要高出許多。
周曉京希望自己公司、自己的事業能夠在北京發展的很好，現在隨著他服務的客戶的增加，隨著商業地產的理性發展，他認為自己擁有了良好的發展前景。同時他經朋友介紹，在北京春秀路附近接了一個4萬多平米的“二房東”項目，案名暫定為“新靚時尚廣場”，他希望能夠把北京的時尚個性店集中在一起，形成一個新的時尚店舖的集中地，他對自己操盤的項目很有信心，他說，等著看吧，一年後這個地方的租金最少會翻一倍，那裏會成為北京的新風景。
來源：《錢經》雜誌