李季平：提高住房持有成本是大势所趋

众所周知，自从2003年有关部门提出将房地产行业作为发展经济的支柱产业以后，房地产市场一派红火，楼市价格持续攀升，投机投资性炒房愈演愈烈，普通工薪阶层买不起房的抱怨越发强烈。为了扭转这种局面，自2004年开始到现在，国家相关部门几乎每年都会发布关于稳定住房价格、调整住房结构的所谓“宏观调控”政策，但收效甚微。与往年不同的是，今年4月份，国家出台的宏观调控政策重点在于遏制房价过快上涨，在于严厉打击投机投资性炒房，并且从税收、信贷、资信管理等方面采取具体措施。目前，虽然不少城市楼价降低情况不明朗，可大幅上涨的势头基本得以遏制。不过，这种遏制的结果还相当脆弱，一遇风吹草动，就会出现报复性反弹，对此，决策部门万不可掉以轻心。
在房地产调控的下一阶段，应当如何继续保持来之不易的调控成果？具体而言，应当如何延续打击投机投资性炒房的政策，从而稳定或者促使房价掉头向下？我认为提高住房持有成本是大势所趋。
首先，要降低房价，最主要的一条就是降低建房成本。从目前阶段看，高地价是高房价的直接因素。而高地价形成的直接原因是拍卖和一次性缴纳长达70年的出让金。为了降低房价，建议在国家调整和完善土地拍卖制度的同时，也对缴纳出让金的方式予以调整，将一次性缴纳，改为分年度缴纳，以降低建设成本，从而降低房价，满足普通群体的居住性需求；
其次，地方政府收入要逐渐从“土地财政”为主向“不动产财政”转变，改变近几年来形成的靠卖地、土地出让金发展经济的模式。无论国际经验还是我国的事实都证明，过度依赖土地财政的发展模式是不可持续的，而征收物业税或房产税、地产税，才是长久之计。
再次，增加住房保有阶段的成本，是巩固此次宏观调控成果的必然选择。分析我国近几年来出台的房地产调控政策，几乎都是从土地出让、房屋结构、资金信贷、交易环节税收等方面予以调控，而在增加住房的保有环节以及转让时收益部分的成本等方面，则很少采取有效措施。其实，在这方面，国际经验可以借鉴。比如，为了抑制炒房，日本对保有5年以下房产予以转让的，收取转让收益所得税税率为30%，也就是投资炒房者购房5年以内转让的，收益部分30%要交给国家，可见力度之大。如果这样的制度在我国推行，一次性购买数十套房的炒房客就会大大减少。
考虑到国家政策严肃性和可操作性，提高住房保有环节的政策可以从新购买的房产开始，对于原来的房产交易，国家可以从税率上有所区别，遵循一个总的原则是，国家政策导向就是彰显住房的居住功能，对于炒房行为，其收益部分国家至少要以法定税收形式获取30%以上的比例，并且实行累进制，炒房越多、转让期越短，国家获取其收益部分的比例越高。这样，不仅可以遏制普通群体加入炒房大军，同时，让炒房的收益通过法定形式交给国家，参与二次分配，从而缩小贫富差距。
降低房价，提高住房保有环节成本是大势所趋，也应当成为此次调控的重要手段。不必担心房价下降，因为让老百姓买得起房的住房市场，才是健康的房地产市场。美国的房地产市场利润率一般为5—8%，持有住房成本高，如果中国的房地产市场到了那种状态，投机性炒房自然就大大减少了。