房屋买卖全程风险防范--
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/10/01 12:14:49
房屋买卖全程风险防范
来源：http://www.pekinglaw.com 作者：严律师 日期：2010-5-30 23:10:32
房屋买卖全程风险防范
这篇文章让您受益的不仅仅是在房屋交易时如何规避自己的风险，通过举一反三也您领域到更多的基本法律常识，好比贝尔·格里尔斯教你如何在荒野中生存一样，这里教会您怎样在文明的城市里生存，一个经常上当受骗的人，我只能说他肯定每天生活在城市的恐惧中。
也许您看过很多律师写的关于二手房交易的文章，但是大多数都是没有实践经验的人写的，有的文章一看就知道泛泛而谈，实际用途不大，我为了了解这个二手房交易领域，用大半年的时间深入实践，和北京最大的中介公司合作亲自参与见证过二手房买卖百余单，这个数量是一个经纪人十年的业绩量，是一个中介店长至少三年的业绩量，经历这大半年的实践，发现二手房的纠纷之所有这么多，与这个不动产买卖过户的特殊性，房价的高低，中介的不规范，买方的法律意识淡薄，卖方随意违约有关。
基于此，我会写些东西逐渐的揭开不为人知的神秘面纱，我会一直写下去，这就算我为社会做了点贡献吧！
一、卖房的准备工作
2009年最后一个月，整个房地产交易市场用疯狂两个字来形容一点都不为过，中旬接到一个房主的电话，房主姓李，李女士让我代理其位于南三环的房子，我很奇怪，一般都是买方请律师协助买房，卖方请律师的很少，后来才知道，此人是专门投资房产的，手上有十几套房子，以前都是通过中介卖的，但是有时即使有中介担保，仍然都有些纠纷和不愉快的事情，因为大家都担心年底的营业税政策，所以都疯狂的买房卖房，所以李女士就想再卖掉一套。
我和李女士见面之前电话里告知李女士三点：
一是千万不要将钥匙给任何中介经纪人，也许中介说，钥匙就放心的给我们，如果有看房的他们去开门就行了，即便中介说得再好也不能给，为什么不能给，往后看就知道了。
二是千万不能将房本等任何资料的复印件留给任何中介，这个非常重要，因为一个人的任何证件的复印件给别人时，一定要在复印件上写明“本复印件仅作××用，用作其他用途无效，再次复印无效”，等文字，事实上很多人不会这样写，也没有这样的法律意识，举个例子，我的顾问单位的房子通过中介租赁出去，租房的人和中介签订的合同，当时中介将房主的房本复印件给租房的人了，租房的人利用这个复印件办理了张信用卡，最后恶意透支逃离北京，当银行起诉房主时，房主才知道有人利用了房本复印件，看过这个活生生的例子你明白了吧，这社会防不胜防，稍有疏忽可能造成大的损失，当然有些人只有上过当后才明白。
三是千万不要在很多中介店面都挂上自己的房屋信息，否则后患无穷，下面会谈到这点的。
第二天和李女士见面，详细的审核了房本原件，契税发票，房款发票，公维发票，这是卖房的第一步：审核卖方的文件资料
审核房本的三个关键要素
1.房屋的性质，是商品房还是成本价房、标准价房、经济适用房、康居房等，这是作为卖方的首先弄明白的事情，如果房子是经济适用房，就不能卖给外地人，即使卖给本地人也要房龄达到五年，否则买卖无效。如果是成本价房，那么应该事先告知买房需要按照当年房改成本价的1%补交土地出让金，如果是标准价就更麻烦了，先将标准价变成成本价才能上市出售，但如何变，这里也有公式的，标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）× 建筑面积× 6%，也就是说，补足成本价实际上就是93.60元/建筑平米。交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。现在卖房都是论净价，所有的费用包括中介费都是买房的人负担。所以一定要事先告知买方，很多买方如果想违约的话，就拿这说事，我见过不少，其实都是找借口。
2.房龄，房龄是一个行业用语，在正规的法律法规中并没有对房龄的条文规定。但房产证上(不管是老房证还是新房证)，在最后的房子的附图一页，都有一个序列号，序列号的最后两位，就是房子竣工的年份。09年卖房时如果房龄不满5年还涉及到免营业税的问题。房龄是所有买房的人关心的核心问题。
3.是否有共有人，这个就需要看房本是几个，如果有共有人，房本上肯定会有相关的信息的，共有人每人都有一个房本，如果房本不是共有，那么是业主是否已经结婚，如果没结婚的话那就好办了，如果结婚了，假如买方需要银行贷款时那么还必须要配偶的同意出售证明。
4.到建委验证房本，如果这个房本是假的，那我这个律师的责任就大了，甚至落得个共谋诈骗罪名，这个不是我想要结果。所以我和业主去建委验证，看房本的真伪，这么说，李女士肯定不会高兴的，我当时说现在有的开发商神不知鬼不觉的会将业主的房子再次抵押贷款，不过事实上这样的例子不少，所以得去看看房子是否被抵押，这么说，李女士欣然同往。
5.房子是否抵押，如果在抵押状态，那么和银行签订的贷款合同是否允许提前还贷，如果能提前还贷，最早能什么时候还清余款，这个一要看贷款合同二要打电话咨询银行的信贷员，房子是否抵押是无法回避的问题。
6.房子是否租赁，这个会造成很大的麻烦，我见过一个租房的，很彪悍，就是不让买房的人进去看房，弄得房东没办法，连房子也卖不了，还好李女士的房子一个星期前和租房的人解除了合同。这里要注意，如果房子已经出租，一定要让租房的人写个放弃优先购买权的证明，以前一个业主想违约，就串通租房的人，让租赁的人向买方发难，说自己有优先购买权。
契税发票，这个得有，没有的话可到地税去补，5天左右吧，过户时房管部门需要看原件，复印件肯定不行。
购房发票，这个也必须有，涉及到纳税的问题。如何纳税下文会谈到的。
以上是准备工作得知李女士的房子是商品房，在银行没有抵押，已结婚，房本是真是有效的，房龄是3年可以免营业税，事后我让李女士的爱人补了同意出售证明，准备工作越细越能减少自己的风险，减少不必要的麻烦，也为下面的交易节省时间。
二、和中介沟通
在自己的准备工作完成后，然后就是如何将自己的房源传递给中介，让中介来找买方，我和李女士来到其房屋所在地，大概看了下，中介门店大概有十几家，北京的中介我很清楚，哪个中介最规范，哪个中介的专门做违法行为，以至于其老总都被判刑坐牢等，我选了三家中介，是我认为最规范的中介，我和这些中介曾经合作过，我精通中介公司的操作流程，只要在补充协议里控制好时间流程，把买方中介的责任写清楚就行了，我根据李女士的要求，告知中介，交易采取全款，商业贷款可以考虑，但根据情况在全款的基础上加2万，绝不接受公积金贷款，稍微提一下，公积金贷款的时间最长，现在的房地产市场的政策随时都有可能变化，所谓夜长梦多，全款的价格是210万，每平米达到19500，这个在当时的同地段算是很高的了，当然得先写高点，因为中介买方都会砍价的，当时和中介讲得很清楚，尽量全款，后来即使我这样反复强调在中介的内网上注明了不接受公积金贷款，还是有些不知趣的经纪人忽悠我，说是买方全款，真正谈时买方居然说公积金贷款，这样被忽悠的情况不少，很是恼火。没办法，经纪人竞争压力那大都是这样的。
三、签合同阶段
在中介那里登记完房源信息后，当天就有看房的，后来和李女士商量，决定集中看房，因为现在买房的多，不怕没人买，所以对来电的中介说下午晚上集中看房，第二天李女士将房子收拾得干干净净，这个也别忽视，如果买方需要贷款的话，银行的评估人员还需要现场查勘房子，其中是否卫生整洁对评估人员的印象很重要，有的是经纪人看房，有的是带着客户一起看房，那天看房的人真多，一分钟一波人，可想而知北京的二手房市场有多么的疯狂，有的经纪人同时带三个客户看房，下面举例子看怎样和中介客户交涉的
第一个经纪人说：“客户很满意，让我们马上去店里签合同”对于这样不负责的话我见多了，我对客户讲，全款210万不能贷款，定金五万，首付百分之八十，如果按作税价网签过户那么付完全款才能协助过户。这几句话让那个经纪人目瞪口呆，客户说，公积金贷款是否行，我一口拒绝不在和那个经纪人及客户谈了，简直是浪费时间。记住，卖房时原则性的问题千万不能变化，很容易被中介给说服的，后来那个经纪人不死心，说现在公积金贷款半个月就能下来，在旁边说了半天，真是忍无可忍，我反驳到，商业贷款比公积金快吧，谁也不敢说商贷能半个月下来，何况公积金呢？第二，公积金贷款是有最高限制的，一般人最多能贷60万，你的客户能支付首付150多万吗？几句话说走了经纪人。
第二个经纪人带的客户能接受210万，但要商业贷款，第二个经纪人觉得我不好惹，直接和李女士沟通，李女士居然答应人家去签合同，我不得不佩服经纪人演说能力，十分钟的时间搞定李女士，但毕竟李女士答应了，我也不得不应付，谈判桌上，什么都还没开始，经纪人就催促买方交定金，说这样先定下房子，再谈，我立马制止了，如果不制止的话，一旦交完定金，谈不妥就会发生纠纷，买方就理直气壮的提要求，所谓拿人手短，为了不让经纪人左右局面，我当时征求李女士的同意由我主持局面，我以前签约的二手房交易合同都是我主持局面的，我先向客户提出我们的要求，如果商业贷款，就需要加2万，因为我们挂信息时说的是210万全款，商业贷款需要加2万，买方说没问题，我说这房子根据同地段的评估价最多只能评到180万，如果贷款，只能贷到这180万的百分之八十，剩下的钱需要作为首付，意味着买方需要向卖方支付首付款的现金是212万—180万×80﹪=68万，而且需要向中介交的中介等各种税费不少于十万，这一说买方警觉起来了，买方就问中介需要交多少中介费和税费等，经纪人当然很不高兴，后来得知买方刚卖掉自己的小房子，想换一套大房子，手上总共才60万，当时买方以为自己能按房价贷款，可是这些我告诉买方后，买方不仅没责怪我，反而很是感谢我，后来我代理这个买方买到了自己合适的房子，这样的买方千万不能签合同，否则收了这定金好比是烫手的山芋，最后走人，肯定不能卖给那样的客户。
第三个经纪人，当时经纪人和客户耳语一番，然后说是答应我们的条件，但需要商业贷款，我最不喜欢经纪人一会儿拉着客户到一边耳语，一会儿拉业主到一边耳语，这个经纪人就是这样的，和客户耳语一番后拉着我们去签合同，我当时还看不出破绽，我想我会在签合同时发现的，二手房交易所有的合同文件，我早已经研究透了，也不知给经纪人上课上过多少回了，心里还是有底气的，当时经纪人也是急着让买方交定金，我同样拒绝了，说签完合同再交不迟，二手房交易关键是写好补充协议，因为那些格式合同，如买卖合同，居间确认书，过户按揭代理合同，看房确认书等都是固定版式，填空就行，写完补充协议，我开始审核那些经纪人填写的格式合同，真是错误太多了，我本想看完后再重新自己亲手写一份，后来发现一个破绽，合同的贷款方式居然在公积金贷款的选项上打了对勾，我思索再三，开始反复告知客户需要在什么时间交多少钱，贷款不能超过多少天等，如果违约，违约成本很大，买方一听就害怕了，我觉得肯定是经纪人当时和客户耳语时说了些什么，我学着经纪人的样子借客户一步，和客户单独谈时，经纪人也在一旁跟着，我就只好当着经纪人的面告诉客户，说，买房子可是几百万，不是儿戏，一旦你交了定金和首付款，如果将来你违约，那么这些钱就作为你违约的代价，后来客户害怕了，说经纪人对他讲，可以不在补充协议里写清楚贷款的方式，在买卖合同里写清楚就行了，经纪人告诉客户说现在公积金贷款比商业贷款还快，只要在规定的时间内将贷款贷下来给卖方就不会违约，还说万一时间不够和贷款贷不下来，可以向亲戚朋友借，让后过户后向银行申请消费贷款，再把钱还给亲戚朋友，我一听这个就是天大的谎言，对于没有什么知识的人来说觉得经纪人说得天衣无缝，我后来反问经纪人，说公积金贷款还应该有公积金贷款合同需要签吧，买卖合同上写的是公积金贷款，而又没签公积金贷款合同，将来出了纠纷谁来负责，一气之下我和李女士走了，后来又给李女士讲了半天，的确需要关注的细节太多了。
第一天就被这三个经纪人折腾完了，第二天很多客户经不住考验，就走了，直到第三天，才发现一个优质客户，我的直觉告诉我这个客户没问题，他问的最细，因为知道我是律师，所以很多问题直接咨询我，我当然也是如实的讲述，后来此客户对房子的户型和朝向等都很满意，然后对我讲全款210万，我反复的跟客户口头核实如果是全款，今天定金5万，首付百分之八十，包括定金，如果按作税价网签过户的话，那么过户之前支付完所有的房款，这个客户对我的诚恳很认可，这些重要的方面没问题后，就签了合同，合同每个细节都是我亲自经手，经纪人在一边配合我复印资料，在合同及补充协议都写好签字之前，向李女士和客户及经纪人认真讲解每一条，直到三方都没问题，当然我也是在公平合理的基础上对待三方的，中介和买方甚至没让我修改一个字，这样三方都心服口服，特别是补充协议中规定了中介的责任，如果是中介自己写合同，肯定不会写上自己的责任的，即使自己有责任，你也没法律依据。
后来客户是按照合同规定的程序付首付，缴税，过户，物业交割，这几个过程我没参与，因为之前的工作周密，这个阶段不会发生纠纷，任何一方想违约，成本很高的，我也警告过李女士，因为我担心李女士违约，所以我事先告知李女士，说如果业主违约，那么买方可以向法院申请查封房子，这样大家都有所顾忌，我向李女士不会违约的，因为她卖的价格已经很高了。
来源：http://www.pekinglaw.com 作者：严律师 日期：2010-5-30 23:10:32
房屋买卖全程风险防范
这篇文章让您受益的不仅仅是在房屋交易时如何规避自己的风险，通过举一反三也您领域到更多的基本法律常识，好比贝尔·格里尔斯教你如何在荒野中生存一样，这里教会您怎样在文明的城市里生存，一个经常上当受骗的人，我只能说他肯定每天生活在城市的恐惧中。
也许您看过很多律师写的关于二手房交易的文章，但是大多数都是没有实践经验的人写的，有的文章一看就知道泛泛而谈，实际用途不大，我为了了解这个二手房交易领域，用大半年的时间深入实践，和北京最大的中介公司合作亲自参与见证过二手房买卖百余单，这个数量是一个经纪人十年的业绩量，是一个中介店长至少三年的业绩量，经历这大半年的实践，发现二手房的纠纷之所有这么多，与这个不动产买卖过户的特殊性，房价的高低，中介的不规范，买方的法律意识淡薄，卖方随意违约有关。
基于此，我会写些东西逐渐的揭开不为人知的神秘面纱，我会一直写下去，这就算我为社会做了点贡献吧！
一、卖房的准备工作
2009年最后一个月，整个房地产交易市场用疯狂两个字来形容一点都不为过，中旬接到一个房主的电话，房主姓李，李女士让我代理其位于南三环的房子，我很奇怪，一般都是买方请律师协助买房，卖方请律师的很少，后来才知道，此人是专门投资房产的，手上有十几套房子，以前都是通过中介卖的，但是有时即使有中介担保，仍然都有些纠纷和不愉快的事情，因为大家都担心年底的营业税政策，所以都疯狂的买房卖房，所以李女士就想再卖掉一套。
我和李女士见面之前电话里告知李女士三点：
一是千万不要将钥匙给任何中介经纪人，也许中介说，钥匙就放心的给我们，如果有看房的他们去开门就行了，即便中介说得再好也不能给，为什么不能给，往后看就知道了。
二是千万不能将房本等任何资料的复印件留给任何中介，这个非常重要，因为一个人的任何证件的复印件给别人时，一定要在复印件上写明“本复印件仅作××用，用作其他用途无效，再次复印无效”，等文字，事实上很多人不会这样写，也没有这样的法律意识，举个例子，我的顾问单位的房子通过中介租赁出去，租房的人和中介签订的合同，当时中介将房主的房本复印件给租房的人了，租房的人利用这个复印件办理了张信用卡，最后恶意透支逃离北京，当银行起诉房主时，房主才知道有人利用了房本复印件，看过这个活生生的例子你明白了吧，这社会防不胜防，稍有疏忽可能造成大的损失，当然有些人只有上过当后才明白。
三是千万不要在很多中介店面都挂上自己的房屋信息，否则后患无穷，下面会谈到这点的。
第二天和李女士见面，详细的审核了房本原件，契税发票，房款发票，公维发票，这是卖房的第一步：审核卖方的文件资料
审核房本的三个关键要素
1.房屋的性质，是商品房还是成本价房、标准价房、经济适用房、康居房等，这是作为卖方的首先弄明白的事情，如果房子是经济适用房，就不能卖给外地人，即使卖给本地人也要房龄达到五年，否则买卖无效。如果是成本价房，那么应该事先告知买房需要按照当年房改成本价的1%补交土地出让金，如果是标准价就更麻烦了，先将标准价变成成本价才能上市出售，但如何变，这里也有公式的，标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）× 建筑面积× 6%，也就是说，补足成本价实际上就是93.60元/建筑平米。交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。现在卖房都是论净价，所有的费用包括中介费都是买房的人负担。所以一定要事先告知买方，很多买方如果想违约的话，就拿这说事，我见过不少，其实都是找借口。
2.房龄，房龄是一个行业用语，在正规的法律法规中并没有对房龄的条文规定。但房产证上(不管是老房证还是新房证)，在最后的房子的附图一页，都有一个序列号，序列号的最后两位，就是房子竣工的年份。09年卖房时如果房龄不满5年还涉及到免营业税的问题。房龄是所有买房的人关心的核心问题。
3.是否有共有人，这个就需要看房本是几个，如果有共有人，房本上肯定会有相关的信息的，共有人每人都有一个房本，如果房本不是共有，那么是业主是否已经结婚，如果没结婚的话那就好办了，如果结婚了，假如买方需要银行贷款时那么还必须要配偶的同意出售证明。
4.到建委验证房本，如果这个房本是假的，那我这个律师的责任就大了，甚至落得个共谋诈骗罪名，这个不是我想要结果。所以我和业主去建委验证，看房本的真伪，这么说，李女士肯定不会高兴的，我当时说现在有的开发商神不知鬼不觉的会将业主的房子再次抵押贷款，不过事实上这样的例子不少，所以得去看看房子是否被抵押，这么说，李女士欣然同往。
5.房子是否抵押，如果在抵押状态，那么和银行签订的贷款合同是否允许提前还贷，如果能提前还贷，最早能什么时候还清余款，这个一要看贷款合同二要打电话咨询银行的信贷员，房子是否抵押是无法回避的问题。
6.房子是否租赁，这个会造成很大的麻烦，我见过一个租房的，很彪悍，就是不让买房的人进去看房，弄得房东没办法，连房子也卖不了，还好李女士的房子一个星期前和租房的人解除了合同。这里要注意，如果房子已经出租，一定要让租房的人写个放弃优先购买权的证明，以前一个业主想违约，就串通租房的人，让租赁的人向买方发难，说自己有优先购买权。
契税发票，这个得有，没有的话可到地税去补，5天左右吧，过户时房管部门需要看原件，复印件肯定不行。
购房发票，这个也必须有，涉及到纳税的问题。如何纳税下文会谈到的。
以上是准备工作得知李女士的房子是商品房，在银行没有抵押，已结婚，房本是真是有效的，房龄是3年可以免营业税，事后我让李女士的爱人补了同意出售证明，准备工作越细越能减少自己的风险，减少不必要的麻烦，也为下面的交易节省时间。
二、和中介沟通
在自己的准备工作完成后，然后就是如何将自己的房源传递给中介，让中介来找买方，我和李女士来到其房屋所在地，大概看了下，中介门店大概有十几家，北京的中介我很清楚，哪个中介最规范，哪个中介的专门做违法行为，以至于其老总都被判刑坐牢等，我选了三家中介，是我认为最规范的中介，我和这些中介曾经合作过，我精通中介公司的操作流程，只要在补充协议里控制好时间流程，把买方中介的责任写清楚就行了，我根据李女士的要求，告知中介，交易采取全款，商业贷款可以考虑，但根据情况在全款的基础上加2万，绝不接受公积金贷款，稍微提一下，公积金贷款的时间最长，现在的房地产市场的政策随时都有可能变化，所谓夜长梦多，全款的价格是210万，每平米达到19500，这个在当时的同地段算是很高的了，当然得先写高点，因为中介买方都会砍价的，当时和中介讲得很清楚，尽量全款，后来即使我这样反复强调在中介的内网上注明了不接受公积金贷款，还是有些不知趣的经纪人忽悠我，说是买方全款，真正谈时买方居然说公积金贷款，这样被忽悠的情况不少，很是恼火。没办法，经纪人竞争压力那大都是这样的。
三、签合同阶段
在中介那里登记完房源信息后，当天就有看房的，后来和李女士商量，决定集中看房，因为现在买房的多，不怕没人买，所以对来电的中介说下午晚上集中看房，第二天李女士将房子收拾得干干净净，这个也别忽视，如果买方需要贷款的话，银行的评估人员还需要现场查勘房子，其中是否卫生整洁对评估人员的印象很重要，有的是经纪人看房，有的是带着客户一起看房，那天看房的人真多，一分钟一波人，可想而知北京的二手房市场有多么的疯狂，有的经纪人同时带三个客户看房，下面举例子看怎样和中介客户交涉的
第一个经纪人说：“客户很满意，让我们马上去店里签合同”对于这样不负责的话我见多了，我对客户讲，全款210万不能贷款，定金五万，首付百分之八十，如果按作税价网签过户那么付完全款才能协助过户。这几句话让那个经纪人目瞪口呆，客户说，公积金贷款是否行，我一口拒绝不在和那个经纪人及客户谈了，简直是浪费时间。记住，卖房时原则性的问题千万不能变化，很容易被中介给说服的，后来那个经纪人不死心，说现在公积金贷款半个月就能下来，在旁边说了半天，真是忍无可忍，我反驳到，商业贷款比公积金快吧，谁也不敢说商贷能半个月下来，何况公积金呢？第二，公积金贷款是有最高限制的，一般人最多能贷60万，你的客户能支付首付150多万吗？几句话说走了经纪人。
第二个经纪人带的客户能接受210万，但要商业贷款，第二个经纪人觉得我不好惹，直接和李女士沟通，李女士居然答应人家去签合同，我不得不佩服经纪人演说能力，十分钟的时间搞定李女士，但毕竟李女士答应了，我也不得不应付，谈判桌上，什么都还没开始，经纪人就催促买方交定金，说这样先定下房子，再谈，我立马制止了，如果不制止的话，一旦交完定金，谈不妥就会发生纠纷，买方就理直气壮的提要求，所谓拿人手短，为了不让经纪人左右局面，我当时征求李女士的同意由我主持局面，我以前签约的二手房交易合同都是我主持局面的，我先向客户提出我们的要求，如果商业贷款，就需要加2万，因为我们挂信息时说的是210万全款，商业贷款需要加2万，买方说没问题，我说这房子根据同地段的评估价最多只能评到180万，如果贷款，只能贷到这180万的百分之八十，剩下的钱需要作为首付，意味着买方需要向卖方支付首付款的现金是212万—180万×80﹪=68万，而且需要向中介交的中介等各种税费不少于十万，这一说买方警觉起来了，买方就问中介需要交多少中介费和税费等，经纪人当然很不高兴，后来得知买方刚卖掉自己的小房子，想换一套大房子，手上总共才60万，当时买方以为自己能按房价贷款，可是这些我告诉买方后，买方不仅没责怪我，反而很是感谢我，后来我代理这个买方买到了自己合适的房子，这样的买方千万不能签合同，否则收了这定金好比是烫手的山芋，最后走人，肯定不能卖给那样的客户。
第三个经纪人，当时经纪人和客户耳语一番，然后说是答应我们的条件，但需要商业贷款，我最不喜欢经纪人一会儿拉着客户到一边耳语，一会儿拉业主到一边耳语，这个经纪人就是这样的，和客户耳语一番后拉着我们去签合同，我当时还看不出破绽，我想我会在签合同时发现的，二手房交易所有的合同文件，我早已经研究透了，也不知给经纪人上课上过多少回了，心里还是有底气的，当时经纪人也是急着让买方交定金，我同样拒绝了，说签完合同再交不迟，二手房交易关键是写好补充协议，因为那些格式合同，如买卖合同，居间确认书，过户按揭代理合同，看房确认书等都是固定版式，填空就行，写完补充协议，我开始审核那些经纪人填写的格式合同，真是错误太多了，我本想看完后再重新自己亲手写一份，后来发现一个破绽，合同的贷款方式居然在公积金贷款的选项上打了对勾，我思索再三，开始反复告知客户需要在什么时间交多少钱，贷款不能超过多少天等，如果违约，违约成本很大，买方一听就害怕了，我觉得肯定是经纪人当时和客户耳语时说了些什么，我学着经纪人的样子借客户一步，和客户单独谈时，经纪人也在一旁跟着，我就只好当着经纪人的面告诉客户，说，买房子可是几百万，不是儿戏，一旦你交了定金和首付款，如果将来你违约，那么这些钱就作为你违约的代价，后来客户害怕了，说经纪人对他讲，可以不在补充协议里写清楚贷款的方式，在买卖合同里写清楚就行了，经纪人告诉客户说现在公积金贷款比商业贷款还快，只要在规定的时间内将贷款贷下来给卖方就不会违约，还说万一时间不够和贷款贷不下来，可以向亲戚朋友借，让后过户后向银行申请消费贷款，再把钱还给亲戚朋友，我一听这个就是天大的谎言，对于没有什么知识的人来说觉得经纪人说得天衣无缝，我后来反问经纪人，说公积金贷款还应该有公积金贷款合同需要签吧，买卖合同上写的是公积金贷款，而又没签公积金贷款合同，将来出了纠纷谁来负责，一气之下我和李女士走了，后来又给李女士讲了半天，的确需要关注的细节太多了。
第一天就被这三个经纪人折腾完了，第二天很多客户经不住考验，就走了，直到第三天，才发现一个优质客户，我的直觉告诉我这个客户没问题，他问的最细，因为知道我是律师，所以很多问题直接咨询我，我当然也是如实的讲述，后来此客户对房子的户型和朝向等都很满意，然后对我讲全款210万，我反复的跟客户口头核实如果是全款，今天定金5万，首付百分之八十，包括定金，如果按作税价网签过户的话，那么过户之前支付完所有的房款，这个客户对我的诚恳很认可，这些重要的方面没问题后，就签了合同，合同每个细节都是我亲自经手，经纪人在一边配合我复印资料，在合同及补充协议都写好签字之前，向李女士和客户及经纪人认真讲解每一条，直到三方都没问题，当然我也是在公平合理的基础上对待三方的，中介和买方甚至没让我修改一个字，这样三方都心服口服，特别是补充协议中规定了中介的责任，如果是中介自己写合同，肯定不会写上自己的责任的，即使自己有责任，你也没法律依据。
后来客户是按照合同规定的程序付首付，缴税，过户，物业交割，这几个过程我没参与，因为之前的工作周密，这个阶段不会发生纠纷，任何一方想违约，成本很高的，我也警告过李女士，因为我担心李女士违约，所以我事先告知李女士，说如果业主违约，那么买方可以向法院申请查封房子，这样大家都有所顾忌，我向李女士不会违约的，因为她卖的价格已经很高了。