“五大案例”洞悉置業陷阱

“五大案例”洞悉置業陷阱
2007-07-24 | 作者： | 來源： 青島房產律師網 | 【大中小】【列印】【關閉】
一手樓市：明知山有“虎”偏向“虎”山行
五大案例洞悉置業陷阱
房地產行業歷來是消費者產生投訴、糾紛最多的行業。近年來，隨著人們法律意識的增強，這種現象更有愈演愈烈之勢。作為弱勢群體的業主，當發現自身權益受到損害以後，往往很難獲得應有的補償。然而，消費者不能不買房子，他們只能是明知山有“虎”，偏向“虎”山行。所以購房前，睜大自己的“火眼金睛”，跳開個別發展商設下的個個陷阱，是非常必要的。
====小心踏入售樓書的誤區====
一項調查顯示：90%以上購房者對樓盤的第一印象來自售樓書。當人們通過售樓書去了解信息的同時也常常陷入售樓書的誤區。正因如此，虛假廣告已成為近年來房地產投訴的一個熱點問題。
案例：某品牌發展商所開發的樓盤，在售樓書上承諾“電梯間、走廊墻面高級大理石拼貼”，這樣的裝修造價應在每平方米數千元。而實際上發展商所採用的材料造價僅為每平方米幾百元，存在著嚴重的欺詐行為，業主發現這一問題後，聯名將發展商告上法庭。
專家分析：商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾(廣告)即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容的一部分，當事人違反的，應當承擔違約責任。但是，對於那些模糊的廣告詞，諸如“高檔材料”、“豪華會所”、“高級”、“美麗”等因為缺乏量化的內容，所以一般不能作為合同內容。就本案來說，這種現象實際上是在打擦邊球，因為發展商並沒有在售樓書上列明大理石的品種或品牌，所以，業主們的請求很難得到法院的支援。
====口頭承諾不能輕信====
有過購房經驗的人都知道，樓盤的售樓人員絕大部分都是經過良好的職業培訓的，他們的話往往很有煽動性和誘惑力，可是作為購房者對他們所說的話絕不能100%地相信。為了追求銷售業績，銷售人員往往會向你描述一個美好的未來，有時候也會作出一些誤導甚至是故意欺騙。
案例：某小區業主在購房時，銷售人員向其介紹鄰近一塊規劃的土地是建2期使用的，可是後來該業主發現開發商卻把這塊地皮租給一個公司當停車場，不但影響了社區的安靜，而且出入人員複雜，構成了很大的安全隱患，業主幾次找發展商協調，都沒有得到合理的解釋。
專家建議：消費者在買房的時候應該冷靜思考，要了解樓盤的周邊配套，最好自己做調查。對於售樓小姐的描述，不要輕易相信。對於銷售代表的口頭承諾，消費者應該要求他們將承諾寫進合同裏，如果銷售代表不同意寫的話，那你就要抱著懷疑的態度了。保持冷靜的頭腦懷疑一切，不要相信口頭承諾。
====訂金≠定金====
“訂金”與“定金”是發展商常常使用的文字遊戲，購房者稍一大意，就有可能跌入這一陷阱。目前購房與簽訂購房合同之間有一定的時間差，有一些購房者很可能經過考慮以後，不想買下訂購的房子，或者在簽訂購房合同的過程中，與開發商就某些合同條款協商不成而導致沒有簽合同。那麼，訂金能否討回就成了一個關鍵問題。別看“訂”與“定”只一字之差，這兩者之間的法律效力是不同的。一般來講，定金是不能退還的，而訂金則還有商量的餘地。很多購房者就是因為這一字之差，而造成了不必要的經濟損失。
案例：某業主在去年12月購買了兩個小鋪位，付了2000元的訂金(已告之不返還)和6888元的首期抵扣樓款，並簽下了認購書和買賣合同。簽了合同之後才發現發票收據上錯把訂金寫成定金，交的那6888元抵扣樓款也莫名其妙變成了定金，當這位業主想退鋪時，發展商以定金不能退還為由拒絕該業主的要求。
專家建議：“訂金”是一個通俗用語，沒有明確的法律條文對其加以規範。一般情況下，訂金視作預付款，通常是為了便於接受方資金週轉而先行支付的一部分錢款，並不具備擔保性質，買賣不成的話，如無其他約定，應當返還訂金。但定金則不同，定金有著嚴格的法律概念，它是為確保雙方履行合同的一種擔保方式。我國《擔保法》規定，給付定金的一方如果不履行合同，無權要求對方返還定金；接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。因此，建議消費者在預交款事項上，要根據具體情況來商定預交的錢款是定金還是訂金，以避免不必要的風險和麻煩。但是，也並非定金就一定不能退，出賣人(發展商)通過認購、訂購、預訂等方式向買受人(消費者)收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
====明明白白買面積====
面積糾紛，是近年來商品房買賣糾紛中的一個主要內容，也是買房消費者投訴的一個重點。面積縮水，公攤面積不明確，面積測量結果不公開等，是多年來困擾買房人的幾大心病。有的房產商利用消費者對相關知識的欠缺而鑽誤差空子，在套內面積上大做文章或利用分攤的共有共用建築面積上的誤差找機會。
案例：某業主與房地產公司簽訂合同，購買套內面積為76.69平方米的商品房，後該業主發現房產商為其辦理的《房地產權證》記載的套內面積為62.98平方米，短缺13.71平方米，遂將房地產公司告上法庭。法院依據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》判決：因業主不主張解除合同，房地產公司應向其賠付面積差異款，其中面積誤差率為3%的2.3平方米的房價款原價返還，超過3%部分的11.41平方米的房價款雙倍返還。
專家建議：在買期房的時候，《房地產買賣合同》上寫的面積是依據建築設計圖紙計算出來的，那麼跟實際交樓的面積可能會存在誤差。在房屋竣工驗收的時候，國土部門會給發展商一份現場測量出來的竣工測量報告，業主可以去查閱實際測量的面積和買賣合同約定的面積是否相符，如果不一致，則依據雙方簽訂的《房地產買賣合同》的條款(第12條)實行“不退不補”、“多退少補”直至退房處理。
補充協議不是霸王條款
一般來說，業主同開發商除簽訂正式的《商品房買賣合同》外，還要簽訂一份補充協議。在簽訂補充協議時，購房者一定要小心。開發商起草的補充協議常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消、變更，最大限度地減輕賣方的責任。有些開發商拒絕修改其起草的不公平補充條款，事實上違背簽訂合同所應遵循的平等自願原則。
案例：某業主在購買南山一住宅時，在與發展商簽訂購房合同的同時，還簽訂了一份不平等的補充協議。協議中規定屋頂使用權屬於賣方，賣方擁有××花園外墻廣告的設立、監管及收益的權利，但不得影響買方的相鄰權；賣方擁有××花園的架空層、停車場、會所等公用物業的管理、使用、維修及收益的權利等等。該業主對其中的若干條文持有異議，但發展商拒絕更改合同。作為弱勢群體的一方，只得無條件接受。
專家建議：其實很多律師在陪購的過程中都遇到過這種情況，明明合同附件不利於消費者甚至侵害了他們的權利，但是發展商就是不願意談，甚至被告之：我的房你可以不買，合同條款一個字都不能改！律師也很無奈，因為附件雖然存在一些不合法的條款，但是其中很多條款是合法的。對於合法的條款，如果消費者強制要求更改，發展商又不願將房賣給你的話，那反而是消費者在強買強賣了。所謂“店大欺客”就是這種現象。其實“客大也可以欺店”，如果改變了這種合同雙方不均衡的地位，往往能取得一定的效果。近幾年華為的員工就組織過買樓團，不但價格上有優惠，在合同條款上也會儘量談到公平合理。現在在網上很多業主組織團購，在裝修和買傢具上也發揮了很大作用。