房屋登记簿，效力大于产权证现代鲁

类型：网摘  来源：  编辑：黄英

《房屋登记办法》解读和举例

1、新概念：房屋登记簿，效力大于产权证

《房屋登记办法》规定，房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。这是房屋登记簿概念首次在《房屋登记办法》中出现。今后，房屋所有权证将不再是房屋的唯一合法凭证，房屋所有权证只是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式，房屋登记簿的效力将高于房屋所有权证。

2、新登记类型：预告登记、地役权登记、更正登记和异议登记

《房屋登记办法》在保留了原办法中的所有权登记、抵押权登记的基础上，依据《物权法》的规定，新增加了预告登记、地役权登记、更正登记和异议登记等登记类型。

预告登记

预告登记，是指为了保全一项请求权而进行的不动产登记。《房屋登记办法》规定，预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让和抵押都可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

举例：在我国现行的商品房预售制度下，购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即一房二卖情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求赔偿，而无法获得指定的房屋。而预告登记制度将可以很好的解决这一问题，只要购房人办理了预告登记，开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。

地役权登记

地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。《房屋登记办法》规定，在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权登记。

多年来我国没有地役权制度，有关地役权纠纷大多是按相邻关系处理的，但相邻关系在实践中并不能完全代替地役权，这是因为，相邻关系是基于法律规定产生，是法律要求一方必须要为另一方便利，是维护正常生活和生产的最低需要。而地役权是以协议的方式利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益，是一项独立的物权。地役权登记后，可以对抗第三人。

举例：甲某和乙某的房屋相邻，甲某的房屋比乙某的房屋高，甲某为了保证自己房屋的观景视野，就与乙某约定，乙某在若干年内都保持房屋的高度不变，同时甲某支付一定的费用作为补偿。此约定即为地役权合同，该地役权如果办理了地役权登记，就具有了物权效力，即便乙某把房屋卖给了其他人，在地役权合同约定的时间内，不经甲某同意，新的产权人也不得改变房屋的高度。如果没有办理地役权登记，乙某出卖房屋后，新的产权人将不受地役权合同的约束，如果因翻建等原因改变了高度，甲某只能要求乙某承担违约责任，而不能要求新的产权人停建和承担责任。

更正登记和异议登记

1、更正登记与异议登记是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。《房屋登记办法》规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记；利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

2、举例：在实际生活中将共有产权登记为个人产权，甚至自己产权登记为他人产权等现象发生时，就可以申请更正登记。在房屋登记簿记载的权利人不同意更正时，可以申请异议登记。但因为异议登记对真正权利人的保护是临时性的，所以异议登记申请人必须在异议登记15日内向法院起诉，如果不起诉，异议登记失效。

3、遗失补证取消公告期

原《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书遗失申请补证的，需公告6个月征询异议，公告期内无人提出异议的，方予补证。而《房屋登记办法》取消了公告期，规定房屋权属证书、证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。

4、未成年人的房屋登记

未成年人的房屋登记问题一直以来都没有一个很明确的规定，由此引发的问题也很多，比如，未成年人能不能买房？监护人能不能处分未成年人的房屋？《房屋登记办法》解决了这一问题，做了明确的规定：未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记，监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的资料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当为未成年人利益的书面保证。

5、对集体土地范围内房屋的转让做了限定

《房屋登记办法》首次将集体土地范围内的房屋登记纳入调整范围，并对集体土地范围内房屋的转让作出了限制性规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。也就是说，集体土地上的房屋转让，只能在集体经济组织成员之间进行，不能转让给该组织成员之外的人。

6、业主共有房屋的登记

一直以来，在很多的住宅小区里，绝大多数业主并不清楚哪些设施是全体业主的，哪些是开发商的。如果对小区业主共有的房屋权利进行登记，就可以极大地减少开发商和业主对此产生的争议。为此，《房屋登记办法》作出了明确规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主的公共场所、公用设施和物业服务用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。此规定明晰了权属，有利于缓解开发商和业主之间的矛盾。

不能申请登记的房屋

《房屋登记办法》对7种情况下的房屋规定了不予登记，申请房屋登记时，应先行对照，如条件不符，应在条件具备后再行申

未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；

申请人不能合法、有效的权利证明文件或者申请登记的房屋权利与权利证明文件不一致的；

申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。