调控房市要标本兼治 降房价两个办法很有效

来源：金融时报  作者：子牧
2010年05月13日14:16   [我来说两句]
[提要] 住房城乡建设部副部长齐骥近日在接受采访时表示，部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，房价过高和过快上涨，如果不加以抑制的话，影响居民生活水平的提高，甚至会影响到社会的和谐稳定。抑制房价成为当务之急。
股神巴菲特的话总是会被人引用并能引起共鸣。最近有一句是针对中国房地产市场而说的：“没错，中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。”对中国当前房地产市场的评价，还没有人能像巴菲特老先生表述的这么直接而形象。
商品房价格居高不下，给中国的经济乃至社会带来负面影响。
住房城乡建设部副部长齐骥近日在接受采访时表示，部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，房价过高和过快上涨，如果不加以抑制的话，影响居民生活水平的提高，甚至会影响到社会的和谐稳定。抑制房价成为当务之急。
其实，想让价格降下来，有两个办法很有效，一个是限制交易，让一些人(像炒房、哄抬房价者)买不到房；一个是增加长期持有成本，让一些人放弃已买到的多余的房。
4月14号国务院常务会议通过了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之后(以下简称《通知》)，各地纷纷出台地方政策，包括提出了实行更为严格的差别化住房信贷政策等。商品住房成交量明显回落，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了遏制。现在无论是街谈巷议还是业内人士、经济学家，仿佛一夜之间，对探讨所谓房地产的拐点的声音已经式微，而更多的争论开始集中在未来房价究竟能降几成？
北京市政府最近推出的政策被认为是新近出台的针对房地产最严厉的地方政策，其最核心之处就是限制交易，抑制不合理住房需求。其主要内容：一是严格执行住房贷款首付款比例和贷款利率的要求；二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款；三是采取临时性措施限定新购房套数。暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房……
通过行政手段，将人们的购房需求细分，再设立各种门槛以达到限制购买力的目的。这样做应该会奏效，或即便一时效果不明显，还可以将门槛抬高，直至达到目的。
不过，过去那种各地一刀切的调控习惯已经逐渐被区别化灵活性所取代，像深圳、广州等地的措施就相对温和。广州市就表示暂时不会推出限购多间房屋的严厉政策。他们的理由是，“每个城市有不同的特殊情况，如果广州要求中介和开发商查验买楼人士的户口簿和结婚证，既可能增加企业的费用，也很难保证资料的真实。”有关人士强调，如果限制家庭只能新买一套房，将会“误伤”改善型需求。
其实，也许正是考虑调控的灵活性，北京地产新政还是留有余地的，这从《通知》的一些如“暂停”、”暂定”的措词中感觉到，尽管有时我们更希望看到政策的连续性。
另一个能遏制房价过快上涨的方法是增加房产持有成本，最多被提及是房地产保有税。尽管这一利器仍未祭出，但其威慑作用却是不可小觑。
国务院一位官员日前表示，“开征住房保有税早比晚好”。他说，前几年税收调控措施收效甚微，是因为当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收，而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担，不会影响囤积住房者收益。税收政策要真正发挥作用，必须让囤积住房的人付出较高成本，至少要抵消掉他们的预期收益。保有环节的税收是每年缴纳，对于多年囤积的住房来说，如果将累积多年的税款转嫁到价格中，其价格会比新房高出很多，难以成交。而且囤积时间越长其税负越重，越难以转嫁。这便达到了保有环节税收的真正目的，即逼迫投机者尽快将囤积的住房卖出，否则其税负会越来越重而且无法转嫁。
无论这一税种开征与否、何时开征，从这番表述还是能看出利用税收手段抑制房价过快上涨的良苦用心。这位官员还进一步阐述了其作用：“(保有税)开征之初，可以先将重点放在对房地产市场调控上，以后再慢慢扩大税基，使其逐步形成地方政府的主要财源。”可谓一箭双雕。这样的好处在于，一旦房地产市场平稳运行之后，地价不再疯狂是可以预期的。这样，地方政府由土地出让金减少所带来的收入减少，能够在新的税收方面得到补充。
当然，征收对象如何确定、税率几何，又如何在有效抑制房价过快上涨、保障财政收入稳定的同时，还能兼顾到自住房业主特别是收入偏低家庭的利益，使其不至承受过多的经济负担等等，这些需要通盘考虑。
同时，我们不应该仅仅盯着房价，一方面要挤掉房地产市场泡沫，使这个市场成为一个健康的市场而不是赌场；另一方面要在增加居住用地有效供应、调整住房供应结构、加快保障性安居工程建设等方面下更大工夫，尽快实现“住有所居”。