神马文学网土地招拍挂导致了高房价吗？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/09/29 21:53:58
土地招拍挂导致了高房价吗？崔宇
3月19日，北京市国土资源局宣布将改进土地交易，今后北京土地出让将不再只是价高者得，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求。这可以看做是北京国土管理部门对近期地王频现的一个回应。
这个回应还涉及到一个争论不休的话题，即房价和地价到底谁决定谁？近几年来，土地招拍挂政策一直被部分开发商和民众诟病。他们的理由是，相比之前协议出让的方式，价高者得的土地招拍挂必然会推高地价，从而推高房价，其背后的逻辑是地价决定房价。而国土管理部门则认为，不能将房价上涨归结于招拍挂带来的地价上涨，地价只是“引致价格”，是房价推高了地价，而不是相反。但是，在近期地王丛生的背景下，北京国土管理部门似乎已经开始担忧地价向房价的传导，决定控制土地招拍挂过程中的高价拿地现象。
人们普遍接受的一个观念是，价格不是由成本决定，而是由供求关系决定，是最终产品的价格决定生产要素的价格，于是可以得出房价决定地价的结论。但是即使相信价格由供求关系决定，而不是由成本决定（即并非成本高了产品价格就一定会高），也要知道生产成本也会改变供求关系，特别是在成本出现持续的上涨或下降趋势时。比如生产成本的持续提高会导致供给减少，而供给减少的预期又会增加需求，从而导致产品价格上涨。正如地价持续上涨会导致房屋供给减少，房屋供给减少的预期又增加了人们对于房屋的需求，从而导致房价上涨，反之亦然。
许多国内外的实证分析也表明，房价和地价的关系是错综复杂的，地价和房价可能是相互影响的，也可能是毫无因果关系的，地价可能决定房价，房价也可能决定地价。对于房地产这类特殊的商品，其最重要的成本──土地是稀缺资源，我们宁愿相信长期地价会影响房价，特别是地价将持续上升或者螺旋式上升的预期一旦形成，地价的上涨无疑会带来房价的上涨压力。
但是，在短期是房价可以决定地价的。因为房地产不是单纯地生活必需品（比如猪肉和蔬菜等食品），短期内成本上升并不必然导致价格上升，房地产的投资品属性决定其在短期内更容易受到投资或投机热情的影响，而不是成本的变化。此时，房价的波动会引起地价的波动。
通过区分短期和长期来考察土地招拍挂对于高房价的影响就会比较清楚。长期来看，由于土地招拍挂政策的初衷就是为了遏制土地的无序出让和土地收益的流失，必然会导致政府控制土地出让节奏和尽可能增加土地收益，这导致长期地价将呈现上涨趋势，从而推高房价。
但是，短期来看，在土地出让的过程中，地方政府也比较被动，一旦经历2008年初至2009年上半年之间的房价下跌，地价也将同步下跌。根据国土资源部的统计，全国35个重点城市的综合地价增长率，从2008年第一季度的增长12%滑落到2009年第二季度的下降2%左右，这也是短期内房价决定地价的一个证明。
当然，这并不意味着现行的土地招拍挂政策需要取消。即使地价上涨在长期会推高房价，但地价也只是决定因素之一，特别是在东部地区，房价更多的是受到投机需求的主导，而非地价。值得警惕的是，在财政比较吃紧的中西部地区，地价可能对房价的决定因素更大一些，因为这些地区的地方政府急需通过土地财政来摆脱“贫困”，这比坐等中央政府的转移支付更得心应手。
另外，如果取消了土地招拍挂，毫无疑问会降低房价。但土地招拍挂政策是中国政府从1993年就开始酝酿的政策，直到2004年8月31日（即“8.31大限”），中国国土资源部才强调经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，不得再以历史遗留问题为由采取协议出让的方式出让经营性土地。相比行政划拨和协议出让，土地招拍挂仍然是相对公开和透明的做法。关键的问题在于土地出让收入的用途，而非土地招拍挂政策本身。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
3月19日，北京市国土资源局宣布将改进土地交易，今后北京土地出让将不再只是价高者得，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求。这可以看做是北京国土管理部门对近期地王频现的一个回应。
这个回应还涉及到一个争论不休的话题，即房价和地价到底谁决定谁？近几年来，土地招拍挂政策一直被部分开发商和民众诟病。他们的理由是，相比之前协议出让的方式，价高者得的土地招拍挂必然会推高地价，从而推高房价，其背后的逻辑是地价决定房价。而国土管理部门则认为，不能将房价上涨归结于招拍挂带来的地价上涨，地价只是“引致价格”，是房价推高了地价，而不是相反。但是，在近期地王丛生的背景下，北京国土管理部门似乎已经开始担忧地价向房价的传导，决定控制土地招拍挂过程中的高价拿地现象。
人们普遍接受的一个观念是，价格不是由成本决定，而是由供求关系决定，是最终产品的价格决定生产要素的价格，于是可以得出房价决定地价的结论。但是即使相信价格由供求关系决定，而不是由成本决定（即并非成本高了产品价格就一定会高），也要知道生产成本也会改变供求关系，特别是在成本出现持续的上涨或下降趋势时。比如生产成本的持续提高会导致供给减少，而供给减少的预期又会增加需求，从而导致产品价格上涨。正如地价持续上涨会导致房屋供给减少，房屋供给减少的预期又增加了人们对于房屋的需求，从而导致房价上涨，反之亦然。
许多国内外的实证分析也表明，房价和地价的关系是错综复杂的，地价和房价可能是相互影响的，也可能是毫无因果关系的，地价可能决定房价，房价也可能决定地价。对于房地产这类特殊的商品，其最重要的成本──土地是稀缺资源，我们宁愿相信长期地价会影响房价，特别是地价将持续上升或者螺旋式上升的预期一旦形成，地价的上涨无疑会带来房价的上涨压力。
但是，在短期是房价可以决定地价的。因为房地产不是单纯地生活必需品（比如猪肉和蔬菜等食品），短期内成本上升并不必然导致价格上升，房地产的投资品属性决定其在短期内更容易受到投资或投机热情的影响，而不是成本的变化。此时，房价的波动会引起地价的波动。
通过区分短期和长期来考察土地招拍挂对于高房价的影响就会比较清楚。长期来看，由于土地招拍挂政策的初衷就是为了遏制土地的无序出让和土地收益的流失，必然会导致政府控制土地出让节奏和尽可能增加土地收益，这导致长期地价将呈现上涨趋势，从而推高房价。
但是，短期来看，在土地出让的过程中，地方政府也比较被动，一旦经历2008年初至2009年上半年之间的房价下跌，地价也将同步下跌。根据国土资源部的统计，全国35个重点城市的综合地价增长率，从2008年第一季度的增长12%滑落到2009年第二季度的下降2%左右，这也是短期内房价决定地价的一个证明。
当然，这并不意味着现行的土地招拍挂政策需要取消。即使地价上涨在长期会推高房价，但地价也只是决定因素之一，特别是在东部地区，房价更多的是受到投机需求的主导，而非地价。值得警惕的是，在财政比较吃紧的中西部地区，地价可能对房价的决定因素更大一些，因为这些地区的地方政府急需通过土地财政来摆脱“贫困”，这比坐等中央政府的转移支付更得心应手。
另外，如果取消了土地招拍挂，毫无疑问会降低房价。但土地招拍挂政策是中国政府从1993年就开始酝酿的政策，直到2004年8月31日（即“8.31大限”），中国国土资源部才强调经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，不得再以历史遗留问题为由采取协议出让的方式出让经营性土地。相比行政划拨和协议出让，土地招拍挂仍然是相对公开和透明的做法。关键的问题在于土地出让收入的用途，而非土地招拍挂政策本身。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
土地招拍挂导致了高房价吗？
高地价推高房价，土地财政何时了？
“土地财政”推高房价
土地财政的新变局:土地财政是高房价的罪魁祸首吗
土地公有制是高房价的首恶
土地危机是高房价的核心
高房价的核心 -- 土地危机
高房价的核心 -- 土地危机
土地财政本质是负债 低房价将会导致金融危机
揭露:“高地价导致高房价”是个伪命题
陈玉宇：收入失衡 房价难降//刘尚希：土地财政是高房价的罪魁祸首吗
土地供应减少+开发商囤地=高房价
任志强：房价"高"是因为土地供给垄断
土地供应减少+开发商囤地=高房价
遏制高房价关键要弱化土地财政
遏制高房价关键要弱化土地财政
土地财政是高房价的最魁祸首
中国社科院蓝皮书：地方政府土地财政推高房价
房价越高的地区为何闲置土地越多?
赣州市一干部称土地财政并未推高房价
导致中国房价畸高的八大主要因素
人大官员：中央和地方财力不对称导致高房价
牛刀：海地地震将导致中国高房价崩溃
房价太高，跳楼了